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在上海二手房市場上最不抗跌的兩類產品

一種是“老破大”，一種是“老破小”

據克而瑞數據顯示，上?？們r800萬元以上的“老破大”相比于“老破小”存在更大的降價壓力，最大降幅25%

來源：克而瑞

先來看一下什么是老破小、什么是老破大

我們這里把老破小定義為房齡老在20年以上，面積小在50平米左右，總價低在300-400萬左右

而老破大則是，即房齡大在20年以上，面積大在100平米以上，總價大在1000萬左右

這一次分別從外環外、中內環、內環內，同一板塊同一地段內找兩個小區，一個老破大、一個老破小

最后再對比兩種產品，今年在二手房市場上，哪種類型跌的比較厲害？哪種比較抗跌？

外環外同地段，不同社區的老破大老破小

在外環外閔行春申板塊，我選擇了兩個降價比較明顯的社區，一個是典型的老破小高興花園，另一個是老破大上海春城

上海春城最近的價格走低了一些，從中介了解到目前單價普遍下降1萬/㎡左右，實際成交價為7-7.5萬/㎡，高峰期超8萬/㎡

我去看下了下小區的歷史成交，三房110平左右的戶型中，三個月就跌了約5%

小區內面積大、總價更高的大戶型最近降的更多，下面這個255平總價1560萬的房源，最近半個月就降了175萬

這個小區是2000年左右的房子，屬于老破大

房齡不算太老屬于板塊內次新房了，并且在萬科物業管理下小區維護的比較好

同一板塊內純學區房的老破小跌的就比較狠

典型的例子就是高興花園，最高峰時期2021年年初最高成交價賣到10萬/㎡，而到了今年，最新的成交價基本只能維持在6萬/㎡的水平

對口春申板塊第一梯隊公立小學閔行實驗

同一個小區，同一樓層，同樣的面積，一樣的戶型，一年多的時間成交價下降了145萬，跌了32%

一套47㎡1室1廳，去年2月總價最高475萬。而今年一直處于比較穩定的狀態在330萬左右

為什么會跌的這么厲害呢

高興花園的不利因素主要有兩個，一是在外環外地理位置偏遠，二是面積非常小、房齡老舊居住條件比較差，無法提供比較舒適的環境

很多時候只是為了掛學區名額，實際住的人非常少

這種純學區的老破小自住屬性不高，一旦學區政策發生變化，價格極容易出現下跌的現象

在同一地段，純學區的老破小在附近小區中降幅最大，而次新的老破大下降的并不多

沒有學區加持的時候，老破大社區和老破小社區哪個跌的厲害呢

接著在內環線中山公園板塊，我實地分別看了虹橋新城和華苑小區

虹橋新城今年跌的比較多，2022年成交單價9.2萬/㎡，2021年最高也到了9.8萬/㎡，跌了6%

不僅價格跌了，成交周期也從16天變成了113天

小區內都是比較大的戶型，130平、150平、200平的都有，總價段居高在1500萬-2000萬之間

很少有房源放出來，今年疫情之后就有業主開始拋盤，下半年到現在多出4套房源

事實上，在看房的過程中明顯感覺，這個小區在板塊內算是品質比較好的小區了

20年前由綠地開發商開發，能看到的小區外立面比較新，包括公共區域的綠化和水景維護的都比較好

唯一的劣勢可能就是房齡偏老、面積太大、總價太高，妥妥的“老破大”，在二手市場上的競爭力不高

對于那些手里有2000萬的客戶來說，買高端新房性價比可能更高

距離小區不遠的華苑小區，則屬于典型的老公房

房齡有將近40年，小區整體環境比較差，沒有太多的綠化、亂糟糟的電線、晾衣架，用的也都是幾毛錢的物業，小區維護的不是很好

華苑小區這種老公房基本都在跌，今年1月份高峰時期成交單價在9萬/㎡，到了6月降到了8.6萬/㎡，跌了4%

而且小區的成交量也不高，今年以來只成交了4套

中山公園板塊地段比較好，老破大總價太高，比老破小跌的厲害些

內環內學區房，同一地段的老破大社區與老破小社區又怎么樣呢

在上海內環內，市中心帶學區的老破大、老破小

這個小區大面積的只有115平，去年的市場價在1300萬左右，目前跌了10%

對于急售的業主，現在降的更厲害

當時看了一套115平方米的大戶型三房，業主已經掛了整整1年，去年11月最高掛1350萬，現在只有1150萬，降了200萬

海華花園不抗跌的點在于

一是，它建于1994年房齡相對比較老，戶型比較老，對于改善用戶來說居住品質可能還不夠

二是，總價高上千萬，進入小區內部會發現，它的公區占用面積比較大，加上消防電梯就有三部，導致得房率非常低，在70%-75%

不過海華花園是雙二梯學區房，對口海華小學、盧灣中學，其中盧灣中學更是黃浦二梯隊公辦初中

同樣對口的還有斜土新村，不僅沒跌，反而小幅上漲

這個小區建于1987年，房齡已經30

面積很小幾乎都是50平以下，大一點的只有60平兩房。小到什么程度

只有20平，大概是一個出租房單間那么大

但是斜土新村的價格卻很堅挺，單價基本維持在11w/㎡左右，今年并沒有出現明顯的下跌現象，反而有小幅上漲

這個老破小抗跌的原因

首先學區，對口的學校實力很強，而且總價段低400萬左右，是板塊內較為適合掛戶口的一個學區房

其次地段，位于內環內黃浦區打浦橋板塊，周邊就是日月光中心、田子坊，生活比較便利

并且，雖然為老破小，但是目前正在做美麗家園，小區內部分樓棟都已經加裝電梯、小區外立面刷了一遍、包括室內樓道也比較新

相比較海華花園那種“老破大”，斜土新村這種老破小的流通率更高，放出來的房源多，歷史成交也更多

市中心總價低的純學區房價格平穩，如果只是為了掛戶口，基本沒有太多的的學區溢價，上車門檻也比較低

踩盤過程中我也發現一個現象，目前千萬總價的老破大有不少在“急售”

有的業主在疫情之后剛剛掛上去準備變現。有的投資客原本作為出租房，現在也準備賣掉。有的著急置換的，去年高價掛牌，現在著急置換也開始降價出售

從和中介的聊天中，第一反饋就是現在二手房價整體在走低

最近這段時間上海的二手房市場已經供大于求，交易節奏轉變成買方市場，所以議價空間比較大

總結下來發現

這一次市調的3組樣本中，純學區房的老破小最不抗跌，除此之外，其他都是老破大比老破小跌的厲害

老破大因為總價段高，面積段大等因素跌幅也比較大，反而是核心地段老破小抗跌性更好

一方面，老破大的面積大，所以總價比老破小高太多了，隨便就是1000萬，沒有老破小低總價的好上車

另外，老破小還有很多剛需客作為過渡接盤，但是老破大如果品質不高也會缺少置換客戶，導致流通率降低

此外，我們也可以具體來看看，兩種產品抗跌和不抗跌的因素在哪里

第一個，什么類型的老破小抗跌？

老破小最核心價值在于地段和學區

核心地段的老破小更抗跌，往往市中心老破小價格比較平穩，而外環外的老破小更容易降

對于學區房，居住屬性不高的純學區房跌的最厲害，而市中心學區強勢的老破小不僅不跌反而還會上漲

第二個，什么類型的老破大不抗跌？

面積越大越不抗跌，150平以下的三房會更容易流通。總價段越高的越不抗跌，畢竟低總價的更容易上車

另外，房齡新一點的或者維護的比較好的老破大，在市場上房價也比較穩定

本質上，不論是老破大還是老破小，在上海二手房賽道上都是容易跌的產品

如果各位要買購買二手房，盡量選核心地段、學區比較強勢的，這樣才比較抗跌

以上為正文，來自微笑向暖

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