提到會(huì)所，大家的第一反應(yīng)是什么
走進(jìn)高端大氣的會(huì)所門面，耳畔傳來物業(yè)小姐姐甜美的問候
在恒溫泳池來一次酣暢淋漓的享受，也可選擇寬敞明亮的健身房做個(gè)運(yùn)動(dòng)，足不出戶就可以感受到生活中所有的便利
這就是我們在買房前對會(huì)所的所有想象
也是為什么如今大多豪宅項(xiàng)目都喜歡在營銷階段拿會(huì)所來說事，仿佛有會(huì)所的小區(qū)底氣都不太一樣
那么各位有沒有想過，交房后伴隨長久的入住過程，你家的會(huì)所會(huì)變成什么樣子
最近，我跑了上海幾個(gè)高品質(zhì)小區(qū)，實(shí)地看了看這些小區(qū)現(xiàn)在會(huì)所的運(yùn)營情況
我相信，結(jié)果一定會(huì)讓你出乎意料
01
沒想到，大部分小區(qū)會(huì)所都被開發(fā)商拋棄了
首先，我去了離我家較近的一個(gè)位于長寧區(qū)國賓板塊的低密小高層
其實(shí)這個(gè)小區(qū)第一眼看過去品質(zhì)真挺不錯(cuò)的，交通便利，小區(qū)建筑外立面都是全石材，園林也是歐式宮廷風(fēng)格
擁有這樣基本面的小區(qū)想必會(huì)所怎么也該蠻有檔次
有點(diǎn)出乎意料的是，我看到了這樣的場景
尤其是位置最好連續(xù)幾百米的沿街商鋪，商鋪前還有一大片空地面積可供舉辦一些小型活動(dòng)，還是位于十字路口
而這樣好的區(qū)位優(yōu)勢
只剩下一個(gè)個(gè)大門緊閉的商鋪
為什么會(huì)出現(xiàn)這樣的情況
問了鏈家小哥我才知道，問題出在人流量上
小區(qū)僅有500戶左右的居民，即使全部入住，也很難維持會(huì)所的運(yùn)營，但要知道在新房出售時(shí)，可是會(huì)許諾恒溫泳池、健身房等相關(guān)配套的
總不能后期一個(gè)都不兌現(xiàn)吧
于是面對這樣的情況，最常見的處理模式就是外包
曾經(jīng)屬于小區(qū)內(nèi)部的會(huì)所被外包給了健身房，15年一簽
至于會(huì)所原有的基礎(chǔ)功能
上一家小區(qū)好歹還能外包運(yùn)營一下，而該小區(qū)在開盤時(shí)就被賣出去了，原因也很簡單，物業(yè)費(fèi)太低
對比現(xiàn)在小區(qū)動(dòng)輒7、8塊/平/月的物業(yè)費(fèi)，這個(gè)小區(qū)僅2.98元/平/月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根本支撐不了會(huì)所的運(yùn)營，所以從一開始開發(fā)商就沒想過自營
而即使出售第三方，同樣也只能盤活部分會(huì)所
大量的沿街商鋪空置，內(nèi)里也被改造成了洗浴中心和兒童樂園
更夸張的還要數(shù)會(huì)所的露天泳池
而現(xiàn)在看到的會(huì)所，已經(jīng)是第二次的外包
直接被某家健身房的老板買下來了，今年3月左右開始正式運(yùn)營，而我去的時(shí)候還是在裝修階段
在上海，就連這些品質(zhì)都還不錯(cuò)的小區(qū)們，要么因?yàn)樾^(qū)住戶數(shù)太少，要么物業(yè)費(fèi)太低
這些曾經(jīng)被開發(fā)商當(dāng)作重要賣點(diǎn)的精致會(huì)所們，在業(yè)主入住以后最終無一例外都沒能逃過外包的宿命
甚至還可能不止被外包一次
那么，真就沒有小區(qū)能夠讓自家物業(yè)運(yùn)營的會(huì)所了嗎
02
即使是小區(qū)物業(yè)自運(yùn)營的會(huì)所，也很冷清
有的成為了雜物間一樣的存在
唯一值得慶幸的是，位于地下負(fù)一層的健身房和恒溫泳池都被很好的保留下來了
包括鏈家小哥也告訴我，一般帶會(huì)所的高品質(zhì)小區(qū)，物業(yè)費(fèi)基本都在8-10元/平/月左右
所以再來看這個(gè)小區(qū)，這么多年過去了，憑借5.4元/平/月的物業(yè)費(fèi)
能夠一直運(yùn)營健身房和泳池，并且做到免費(fèi)開放，其實(shí)已經(jīng)是一件很不容易的事了
不過可能還有小伙伴會(huì)好奇，難道就沒有物業(yè)費(fèi)適中且長期運(yùn)營的很好的會(huì)所么
03
能夠長期運(yùn)營的好會(huì)所，靠什么活下去
這次實(shí)地踩盤，最讓我驚訝的要屬仁恒河濱花園了
先說說這個(gè)小區(qū)的物業(yè)費(fèi)，5.5元/平/月，和上一個(gè)小區(qū)基本一致，下面我們就來看看這個(gè)價(jià)格的物業(yè)可以做到什么程度
給大家看一張小區(qū)夏天時(shí)室外泳池的使用情況
全是前來游泳的小區(qū)業(yè)主
一個(gè)能讓業(yè)主愿意帶著小孩來玩的泳池，已經(jīng)足夠說明泳池的運(yùn)營質(zhì)量，一定是足夠干凈、足夠認(rèn)可的
這是我隨手在水池拍的照片
即使在無人使用的冬天，也會(huì)保持蓄水且清澈，據(jù)說每天都會(huì)有阿姨來清理泳池的落葉
我們再來看看室內(nèi)會(huì)所，這應(yīng)該是我見過功能最全的會(huì)所了
小區(qū)自帶6000平水岸會(huì)所
運(yùn)動(dòng)類的，有健身房、恒溫泳池、乒乓球場、羽毛球館、兒童樂園
生活類的，有社區(qū)超市、社區(qū)餐廳、咖啡廳、燒烤露臺(tái)，甚至還有專門的洗衣房和做美容美發(fā)的場所
更重要的是，我們都可以看到基本每個(gè)空間都是有人在使用的
不知道看到這里，大家是不是和我同樣好奇，為什么都是大概5元/平/月的物業(yè)費(fèi)，仁恒河濱花園的會(huì)所可以如此豐富
在我看來有兩個(gè)原因，首先就是人流量
小區(qū)共有業(yè)主1775戶，這樣的數(shù)字對比其他小區(qū)也就500戶左右的數(shù)量，已經(jīng)算很多了
不錯(cuò)的人流，加上在會(huì)所內(nèi)部的大部分項(xiàng)目也是會(huì)收取一定費(fèi)用的
類似10元/位的游泳費(fèi)、20元/小時(shí)的羽毛球館，確實(shí)算不上貴
當(dāng)然單是靠收費(fèi)肯定是不足以維持這樣一個(gè)會(huì)所的開銷
所以，還有一個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)就是可能需要開發(fā)商補(bǔ)貼
從一開始仁恒就沒想過要靠會(huì)所創(chuàng)收，會(huì)所的主要目的還是為了帶給業(yè)主更好的生活體驗(yàn)
而之所以能讓會(huì)所長期運(yùn)營下去，可能更多也是靠仁恒物業(yè)內(nèi)部資金的支持，但也正是因?yàn)檫@樣不打折的服務(wù)態(tài)度
讓仁恒的物業(yè)費(fèi)繳納率高達(dá)99.8%
04
為什么那么多小區(qū)會(huì)所，后來都消失了
好，寫到這里或許大家基本已經(jīng)感受到了，什么樣的會(huì)所可以在交付后還能保持長時(shí)間較好的運(yùn)營
能同時(shí)滿足以上三點(diǎn)的小區(qū)，才可能會(huì)有個(gè)好會(huì)所
要知道，連仁恒這樣1700多戶的業(yè)主量，也是業(yè)界出了名的好物業(yè)，都可能需要自己貼錢才能運(yùn)營一個(gè)會(huì)所
更別提那些500戶左右，幾塊錢物業(yè)費(fèi)的小區(qū)，這樣的基礎(chǔ)，想要長時(shí)間運(yùn)營會(huì)所真的太難
大多最后都是外包第三方或者干脆賣掉
當(dāng)然，借著這次機(jī)會(huì)并不是想和大家講哪個(gè)小區(qū)的會(huì)所好，哪個(gè)不好，本質(zhì)上文中提到的小區(qū)都算是高品質(zhì)小區(qū)
更多的是想要告訴大家，別對會(huì)所抱有太大期望
或許真的需要是頂級豪宅，且開發(fā)商all in一個(gè)會(huì)所，或者是本身就想直接做成一個(gè)品牌標(biāo)簽，才會(huì)出現(xiàn)長期可運(yùn)營的會(huì)所
否則，交付后會(huì)逐漸“消失”的會(huì)所，可能會(huì)越來越多
