導語
“高不成低不就”，曾用于相親、找工作，如今，同樣可以用在正在買房的你身上了。
本文關鍵詞
1、預算200萬，你想要什么樣的房子
2、可以考慮的小高層/地鐵盤/學位房
3、哪些需求適合考慮二手房？
預算200萬——最糾結的買房人
昨天，小陳文中提到了適合首付20-30w的首套房門檻價附近的買房三種選擇，相對簡單。畢竟可選擇的余地就不是特別大。也可查看更早些的文章《
一百萬在昆明能買到什么樣的房子》
（這類需求，其實最簡單不過了——“房子不差，并且最重要的是我買得起”）
而如今買房最糾結的一類人，則是總預算在150-200w之間的這一類改善型/首改需求購房者。
其實在前三四年，150-200萬的房子基本是個小豪宅，戶型起碼是大三房，小區環境不錯，并且還可以是英倫/西班牙式建筑風格的洋房（比如公園1903/九夏云水之類，現在二手房單價1.8-2w左右）。
如今能夠拿出這類預算購房的客戶，卻在經歷了房價上漲的2017之后，秒變成【高不成低不就】的那一類了。
大家請來看幾個例子，也反映了購房者的真實購房意愿：
1、要求特定區域或交通，比如臨近滇池/地鐵/某條道路；
2、對小區環境要求較高，需要是小高層或洋房；
3、需要優質教育配套。
假設，以上一二三點要求，只選其一，那么，很好買房；同時滿足三項的，很少。
當然，在后續的溝通過程中，還會發現大家更多的購房限制因素，比如較好的升值潛力、要求客廳或者花園/露臺面積、周邊規劃、戶型要求等等。
最后，完全符合自己的心意又沒有，肯定也不愿意將就，糾結來糾結去，結論是——昆明房子不咋地，昆明樓盤可選擇的太少了。
（雖然確實，昆明真正好房子還沒出現）
假如，你要的是小高層/洋房
第一：洋房/小高層/板樓
重點關注兩個區域：滇池會展片區、呈貢。
由于受土地的容積率和項目整體規劃等多重因素要求，6-8層洋房越來越少，慢慢的，12層也開始算入洋房范疇，后來15層也是，現在18層的也叫“小高層洋房”。
（18層這我也忍了，昨天打電話去某售樓部，置業顧問管12層叫洋房，29層叫小高層，名字還就是“小高層洋房”？?。?div style="height:15px;">
你可以理解為，多層洋房成本太高，房價不一定能讓大眾接受，房企是要盈利的。最終，舒適度還是向房價低了頭。（也可參考前文《
致昆明12層的假洋房 》）、
假設你偏要6-8層的洋房，咳咳，這不是200萬內能干到的活。（當然，小一點的戶型、經開區、安寧除外）
項目名
所屬片區
戶型/產品
洋房/小高層單價
整體容積率
樓層數
融創春風十里
泛亞新區
125-143㎡/高層/小高層
1.4w（帶裝修）
3.2（御風苑）
12層
碧桂園kcc云南映象
鉑金大道
119-250㎡/小高層
1.3-1.5w（帶裝修）
2.03
18層
美的順城府
金瓦路
127-234㎡/小高層/別墅
1.3-1.4w（帶裝修）
1.2
12層/18層
東旭御山湖
果林水庫
86-312㎡/洋房/別墅
8500-9300
1.1
8層
實力山語間
虹橋路
89-105㎡/洋房
1.2w左右
1.39
7層/11層
萬科銀海泊岸
環湖片區
85-143㎡/小高層
1.5-1.7w（毛坯房）
2.19（3號地塊）
12層
招商海公館（二期）
環湖片區
69-167㎡/小高層
1.3-1.6w（帶裝修和毛坯均有）
1.7
11層
招商雍景灣
環湖片區
140-669㎡/洋房/別墅
1.6-1.7w
1.05
8層
中海半島華府
環湖片區
115-165㎡/洋房
1.3-1.5w不帶裝修）
1.6
11層
中交錦繡雅郡
呈貢新區
74-143㎡/小高層/高層
預計1.1（小高層價）
2.5
11層
駱駝灣
黑龍潭
80-303㎡/洋房/別墅
預計1.3w
1.02
8層
滇池俊府
環湖片區
115-150㎡/洋房
1.8w
1.26
8層
海東俊園
環湖片區
90-300㎡/洋房/別墅
2.1w
1-1.2
6層
以上，由于環境好不好，沒有具體指標，這里以容積率為標準。上圖只列出純板樓，當然還有假板樓，比如北大資源頤和1898，這類會展片區最低價樓盤，部分戶型低至1.1w。
假如，你要的是四室以上戶型
當然，如果要求戶型面積大，比如生二胎了，家里至少需要四室，預算又有限，那么你同樣可以選擇普通高層住宅。
我們來算一下，四室戶型大都130-150平米左右，按照目前市場均價1.2-1.3w，總價預算同樣在150w以上，大品牌開發商還往往都是帶裝修住宅，價格還稍高一些。
那么，我建議你優先選擇1-5號地鐵線沿線樓盤吧。
（可以重點關注以下區域）
以8條地鐵規劃和昆明重點建設/改善區重合的區域，當然，五里多和巫家壩價格太高，買不了大戶型，可以看二手，且6號線以后只是規劃。
（1）1號線4號線起/終點站的呈貢新區（吳家營片區）
（2）2號線5號線8號線起/終點的會展中心片區（三個半島片區）
（3）2號線8號線交匯處霖雨橋站（北倉片區）
（4）4號線6號線8號線交匯處菊華站（五里多片區）
（5）1號線8號線交匯處巫家壩站（巫家壩片區）
（6）1號線4號線交匯處斗南站（斗南片區）
（7）4號線7號線交匯處大塘子站（王家橋片區，也就是西北泛亞片區）
這幾種情況，適合買二手
這兩類購房需求，需要優質學校、要求帶花園/露臺，對于這一部分購房者，我依舊建議購買二手房。
認清兩個現實：
1、現在的行價，200萬很難買得到一手帶花園的住宅的，150萬就更別想了。
2、一手住宅配套的學校，只能說有，談不上好，優質學校還真得至少十年的沉淀和積累。
當然，受評估價影響，你得先打個預防針再說，如果能夠解決房產證、高首付的問題，我覺得你能夠淘到好房子。
不過，新房樓盤有捂盤情況，二手房交易也有房主坐地起價的情況，大家都在相互試探，并不是誠心買賣：
很多買家一聽哪里哪里的小區二手房價比原來一手購入價翻了將近一倍，撇撇嘴說“有價無市”，多半其實也會暗自后悔為何當初沒買一手；
而當賣家得知，原來有這么多人要買自家的房子，總會暗自懷疑自己是不是賣便宜了？“這么好的房子，我是真的舍不得賣哦”，或多或少還有些惜售心態。
買方看中房子后，明明要果斷出手，卻要裝作出猶豫不決/嫌貴的表情，累得很。再加上不透明的個人征信問題、房產證問題，無論是對買方還是賣方，交易難度直線上升。
其實真正的好小區，還沒等你聽到有房出售的消息，就被“蹲點”守候許久的買房人直接下定了。
這里更沒有別的捷徑，鎖定某小區，蹲點守候吧。
以上為正文
選擇恐懼癥
