模擬拆遷？拆遷方又搞出了一個新花樣，難道征地拆遷也是可以模擬的？在創為律師的留言后臺看到有朋友說到這個問題，而且在四川省、浙江省、江西省多個城市已經開始逐漸實行。那么，模擬拆遷是什么?這種方式合法嗎?今天創為律師就和大家說一說。
模擬拆遷是什么？
模擬拆遷就是政府在舊城改造中，確定拆遷區塊之前，先了解居民的響應程度，如果絕大多數居民有拆遷的意愿，通過公布模擬拆遷公告，收集意愿書，并展開評估程序，報于區縣級政府批準后，將擬安置房屋地塊的價值，位置，面積、社區的情況明確告知居民，由居民決定是否拆遷，簽訂模擬拆遷協議的比例達到85%、90%以上或100%，則政府進行法律流程立項規劃等等發布正式的征收公告，若在一定期限內，政府還未發布正式的征收公告，則模擬拆遷協議自動失效。
模擬拆遷變形式
模擬拆遷的轉換模式就是從“要你拆”轉換為“你要拆”，多出現是基于老城區改造，針對棚戶區項目的實施，根據老百姓的意愿，最終決定拆與不拆，創為律師告訴大家這個屬于協議拆遷而非法律概念，主要是把主動權、知情權、選擇權交于被拆遷人。
模擬拆遷效力
模擬拆遷不是正式拆遷，不能發布拆遷公告，不能印發拆遷通知。是有當地有關部門在沒有經過相關征收程序的前提下，通過對于片區居民意向的征集，如果達到相關的比例，那么，就啟動相關征收程序的行為。創為律師再一次提示大家，這并不是真的要拆遷，這也只是一個征集民意的過程。
模擬拆遷流程
1、模擬拆遷公告。由房屋征收主管部門做出。
2、意愿調查。調查被拆遷人意愿比例，未達到則模擬拆遷終止。
3、房屋面積確認。模擬拆遷紅線范圍之內房屋的權屬、區位、用途、建筑面積等與之確認，并公布。
4、初評。針對房屋價值進行評估。
5、補償方案的確定。征求被拆遷人的意見確定房屋補償方案。
6、簽訂模擬拆遷協議。
7、模擬拆遷生效。依據模擬拆遷協議簽訂的比例。
8、公布模擬拆遷結果。征收主管部門公布簽訂模擬拆遷協議的比例。比例未達到標準失效。
9、申請征收決定并公告。房屋主管部門報于征收部門做出房屋征收決定，公告內載明補償方案及被拆遷人權利及義務(行政復議及行政訴訟權利)。
10、房屋評估。評估的時間節點依據征收決定的時間節點做出。
11、簽訂補償協議。
12、做出補償決定書。針對不同意簽訂補償協議，又不行使行政復議及行政訴訟權利的被拆遷人申請人民法院強制執行。
模擬拆遷注意事項
一、模擬拆遷主要針對國有房屋的棚戶區改造項目實施。
二、模擬拆遷的生效是有一定比例的，具體依據各省市做出的相關指導意見。
三、模擬拆遷是基于紅線范圍之內老百姓的意愿自主權。
四、模擬拆遷不等同于真的拆遷。
五、模擬拆遷必須達到法律相關規定。
六、模擬拆遷的初評不作為最終的評估。
七、模擬拆遷必須充分體現老百姓的知情權、確認權、參與權、意愿權。
八、模擬拆遷有生效條件和退出機制，即同意改造戶數未達到改造范圍內總戶數90%-100%的，房屋征收部門應當終止模擬搬遷。
九、在模擬拆遷中，全部的模擬程序達到征收要件時，征收主體再依法作出征收決定。
但對于征地拆遷來說，“模擬”會存在什么風險和陷阱呢？創為律師認為有必要給大家做一個預防，幫助被拆遷人要看清模擬拆遷中的陷阱。
1、合法性存疑。對于整個流程來看，模擬拆遷沒有正式征地拆遷那么合法透明，例如大家同意比例等并不會對所有人進行公示。
2、主體存疑。模擬拆遷上有很多時候都是投資方來進行簽字，而并不是行政部門。如果當時簽的條件拆遷方后悔了，進入實質拆遷階段的時候，拆遷方會推脫為民事協議，不承認相關協議的效力。
3、評估間隔存疑。往往模擬協議簽訂與正式的征地拆遷決定間隔很久，導致征收評估結果與初次評估結果出現重大差異。拆遷方未按照法律流程重新評估，而被征收人更無法接受按初次評估結果作為補償條件，矛盾再次爆發。
4、協議效力存疑。在這個環節簽字生效的拆遷安置補償協議很可能被“動手腳”，例如當時的你認為這個簽字只是模擬，看見大家都簽字后也草率簽了字，當模擬拆遷轉化為正式征地拆遷，拆遷方也不和你重新簽訂安置補償協議，將模擬簽訂的作為最后補償的依據，只要簽了模擬協議拆遷方就認同于實際征地拆遷，甚至有些拆遷方便以此為依據，開始實際強制拆除。
模擬拆遷本是一種較為新穎的拆遷方式，但是有些在實際運用中卻多數變了味。被拆遷人若貿然簽約，則易陷入被動，權益也無法保證。創為律師提示如果您正在經歷舊城改造、棚戶區改造、危舊房改造、城中村整治的所有“模擬”行為，請一定要提高警惕加強重視，如果補償數額過低或者安置不合理，被拆遷人一定要注意不要輕易簽字，無論是否為模擬拆遷，只要簽字它都會對你產生法律效力，主動采取法律措施，維護自己的合法權益。
征地拆遷補償太低了？找專業的指導！
