案例：外地消費者李女士看上了某樓盤一套110余平米的商品住房，總房款為158萬元，當日簽訂了《認購協(xié)議》并繳納2萬元定金，同時約定雙方在一周內(nèi)簽正式的《商品房買賣合同》并辦理備案手續(xù)。幾天后，李女士帶著余款前往售樓部簽訂《商品房買賣合同》。不料卻被告知，政府出臺了新政策，外地人買房須提供一年以上納稅證明或繳納社保證明，否則無法簽訂《商品房買賣合同》以及辦理備案手續(xù)。因劉女士此時無法提供納稅和繳納社保的證明，于是只好接受不簽合同，同時提出要求返還已繳納的2萬元定金。置業(yè)顧問卻說劉女士不符合購房條件導致雙方買賣不成，過錯在劉女士，因此公司無須返還定金。雙方由此產(chǎn)生糾紛。
主持人：像李女士這樣遇到的定金退還問題在購房過程中時常出現(xiàn)。消費者在簽訂了《認購協(xié)議》并繳納定金后，往往因為種種原因而提出要退還定金，而開發(fā)商卻拒絕退還。遇到這種情況，消費者應該怎么辦呢？消費者交付定金的時候應該注意什么？開發(fā)商拒推定金，消費者又該如何維權(quán)呢？本期購房幫講堂，我們邀請北京盈科律師事務所（天津）的王偉政律師，來為大家進行詳細解答。
王偉政律師：像本案例中購房人李女士的情況，開發(fā)商應當完全將所收入的定金返還給李女士，拒絕返還的是不合乎法律規(guī)定的，關(guān)于購房定金的規(guī)定在我們國家主要體現(xiàn)在兩部法律和最高法院的一部司法解釋過程中，一個是《合同法》，一個是《擔保法》，另外最高人民法院關(guān)于處理商品房買賣合同糾紛若干問題的司法解釋對購房定金都做了相應的規(guī)定。按照《合同法》和《擔保法》兩部法律的規(guī)定，當事人雙方可以就購房定金問題進行約定，以給付對方定金的方式作為履行債務的擔保。根據(jù)法律的規(guī)定，給付定金的一方，如果在合同履行過程中，存在違約行為，無權(quán)收回定金，收受定金的一方如果存在違約行為的話，就應當雙倍返還給交授的一方。根據(jù)最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛若干問題的司法解釋規(guī)定，當事人雙方可以就購房定金進行一定的約定，開發(fā)商通過認購、定購、預定等方式收受定金的，作為履行購房合同的擔保是可以得到法律支持的。如果雙方存在糾紛，產(chǎn)生糾紛之后，對定金的處理如果雙方當事人有法律規(guī)定違約情況的按照法律規(guī)定來處理，這個處理的原則一般根據(jù)過錯原則進行，也就是說，違約方如果是交付定金的一方無權(quán)收回定金，違約方如果是收受定金的一方則應雙倍返還給對方。司法解釋同時還規(guī)定，如果并非由于雙方當事人的事由而導致不能夠定立合同的作為開發(fā)商一方或者說收受定金的一方應當全部返還給交付定金的一方。
王偉政律師：像上述案例中，李女士和開發(fā)商最終沒有達成定立房屋購買合同，其應當說過錯雙方都是不存在的，是由于我們天津市政府根據(jù)國務院關(guān)于限購房屋的政策于2011年2月份出臺了房屋的限購政策，也就是說對于非本市戶籍的購房人必須具備在天津市累計繳納個人所得稅一年以上或者是社會保險的，并出具這兩份證明之一，并且在天津市沒有住房的才符合在天津市購買房屋的條件。而案例中的李女士她不具備這種條件，而不是由于她本身的過錯，同時當然開發(fā)商也不存在過錯，也就是符合最高人民法院司法解釋中雙方當事人都沒有過錯，不可以規(guī)則于他們雙方。在這種情況下，李女士所交授的定金或者是像其他購房者如果存在這種情況向開發(fā)商所交付的定金，開發(fā)商應當全部返還。
王偉政律師：對于其他的交付定金的類型，比如說類似于這種情況的，有的是認購款，有的是預付款，有的是定金，當然這個定是定立合同的定，在這種情況下交付款的性質(zhì)法律上沒有明確的規(guī)定，在現(xiàn)實中的處理過程中，一般都作為預付款的情況來處理。在雙方不能達成定立商品房買賣合同的時候，如果是開發(fā)商也好，購房人也好，應當在這個情況下，把所收受的預付款或其他的認購款返還給交付人。
王偉政律師：另外，本人在這里提醒購房人為了保護自己的權(quán)益需要注意下面幾個問題。
第一個首先關(guān)于定金問題，如果是可以不交付定金或者是不通過這種方式來對房屋進行認購，最好不要定立這方面的認購書、認購協(xié)議等類似情況的法律文件。
第二個如果開發(fā)商也好，或者是其他的經(jīng)濟人也好，必須得要求購房人交付一定的定金才能夠作為認購房屋的前提條件的話，最好在這種情況下，作為交付定金的一方的購房人最好將此以補充條款的方式把定金的性質(zhì)以及關(guān)于定金在什么情況下返還，在什么情況下不返還以及相關(guān)的條款應當簽定完備。比如說，當雙方在定立合同時對房屋的位置、結(jié)構(gòu)、面積等等，如果存在一定的異議、分歧而導致不能夠定立商品房買賣合同，在這種情況下應當把定金返還給買受人。所以說購房人如果定立類似的條款一旦出現(xiàn)定金方面的糾紛或者爭議的話，就有章可循，對于保護自身權(quán)益應當是非常重要的。關(guān)于定金還有其他五花八門的方式，這個方式在現(xiàn)實中如果不能確定是法律上比如《合同法》或《擔保法》認定是定金，是收不到法律支持的。在發(fā)生爭議的時候，對買受人也好或開發(fā)商也好，最好及時到專業(yè)機構(gòu)，比如到我們律師事務所進行詳細的咨詢，有必要的話凡涉及定金的有關(guān)認購書、商品房買賣合同類似條款的時候，自己如果沒有把握的情況下，最好聘請律師、專業(yè)的人員陪同或協(xié)助來完全購房的任務，以最大的限度保護自己的合法權(quán)益。
主持人：今天非常感謝各位網(wǎng)友的收看本期節(jié)目，下期再見！
