近日，武漢市公布了《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》(下稱《辦法》)，并向社會(huì)各界征求意見。
該《辦法》一經(jīng)公布，便在坊間引起熱議?！掇k法》中的第十六條，即關(guān)于房屋征收補(bǔ)償方案中被征收房屋的補(bǔ)償僅包括其類型和建筑面積的認(rèn)定辦法，在武漢的民眾及法律界人士看來，該補(bǔ)償條例明顯遺忘了“土地價(jià)值”，在房屋補(bǔ)償價(jià)款構(gòu)成里少了對(duì)于土地使用權(quán)的補(bǔ)償。
中國土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云認(rèn)為，房屋補(bǔ)償并不是單獨(dú)地對(duì)地上建筑物的補(bǔ)償，而是包括土地和空間，因此應(yīng)該考慮土地價(jià)值，但應(yīng)該明晰土地價(jià)值的補(bǔ)償比率。
應(yīng)補(bǔ)償土地價(jià)值
“在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部出臺(tái)的《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》中明確指出被拆遷房的價(jià)值包含土地價(jià)值。”近日，武漢市民張先生在《辦法》民意征集研討會(huì)上直言，這一進(jìn)步卻沒有體現(xiàn)在《辦法》中，“這是我們最不能茍同《辦法》的根本原因所在”。
“我們買房時(shí)同時(shí)買了房屋所占的土地和房屋兩部分，房產(chǎn)證和土地證兩證在手的房子值錢，只有房產(chǎn)證的房子沒人要，無不體現(xiàn)了房屋和土地是兩碼事。而且，隨著時(shí)間的推移，土地在增值，而房子在貶值，不能只補(bǔ)償貶值商品?！卑◤埾壬趦?nèi)的數(shù)十名武漢市民建議，《辦法》應(yīng)該明確地對(duì)被征收房屋上的土地使用權(quán)價(jià)值做出補(bǔ)償。
根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十四條規(guī)定，被征收房屋價(jià)值評(píng)估應(yīng)當(dāng)考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響被征收房屋價(jià)值的因素。
“國有土地上房屋的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包括房屋有關(guān)的土地使用權(quán)價(jià)值，包括與被征收房屋類型、建筑面積、土地使用權(quán)面積和剩余使用年限的認(rèn)定辦法?！?a target="_blank">湖北（ 農(nóng)用地、 商住地、 工業(yè)地）今天律師事務(wù)所律師張子陽在接受記者采訪時(shí)認(rèn)為，市民依法取得的國有土地使用權(quán)屬于《物權(quán)法》規(guī)定的用益物權(quán)，屬于市民的合法財(cái)產(chǎn)，國有土地上房屋的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包括土地使用權(quán)的價(jià)值，而不僅僅限于房屋本身的價(jià)值。
北京（ 農(nóng)用地、 商住地、 工業(yè)地）盈科(武漢)律師事務(wù)所律師吳良濤也認(rèn)為，即使是國有土地，使用權(quán)也需支付對(duì)價(jià)款方可取得，由于房屋市場(chǎng)價(jià)格中起主要因素的是地段價(jià)值，并且使用年限是不斷縮短的，因此補(bǔ)償時(shí)應(yīng)該對(duì)房屋所包含的土地使用權(quán)對(duì)價(jià)部分進(jìn)行補(bǔ)償。
土地價(jià)值是商業(yè)利益
值得一提的是，2011年1月國務(wù)院發(fā)布的《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》(下稱《條例》)第十七條提出，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府對(duì)被征收人應(yīng)給予的補(bǔ)償包括：被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償。這恰恰與武漢《辦法》第十六條對(duì)應(yīng)，均只提到要對(duì)被征收房屋的價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償，未對(duì)土地價(jià)值的補(bǔ)償做明確規(guī)定。
“國務(wù)院的新拆遷條例，提了土地使用權(quán)，中國的土地，不是國有就是集體所有，不存在私有。俗話說的房屋產(chǎn)權(quán)，嚴(yán)格來說，是不包括土地所用權(quán)的。公民持有土地證，也是土地使用權(quán)證(不是所有權(quán))。一旦拆遷，若補(bǔ)償土地價(jià)值，僅指的是補(bǔ)償土地使用權(quán)相應(yīng)的面積價(jià)值，以及土地使用權(quán)的剩余年限價(jià)值。但是土地價(jià)值并不能脫離房屋單獨(dú)去評(píng)估、轉(zhuǎn)讓?！蹦硣Y房地產(chǎn)公司法律部經(jīng)理對(duì)記者表示。
她認(rèn)為，強(qiáng)調(diào)的土地價(jià)值補(bǔ)償，是一種基于商人想買斷民眾的土地使用權(quán)及房屋所有權(quán)的一種對(duì)價(jià)補(bǔ)償。具體標(biāo)準(zhǔn)，就是綜合權(quán)衡土地的占地面積、土地剩余年限、土地的地理位置等的評(píng)估值。“《物權(quán)法》規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)年限期滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依法對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金。房地產(chǎn)開發(fā)等涉及的拆遷，不是公共利益，而是商業(yè)利益?！?/p>
武漢某國企的負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，土地使用價(jià)值應(yīng)該被考慮，但因地而異?！俺鲎尩厣系牟疬w，肯定要考慮土地價(jià)值。但就目前情況來看，很多被拆遷房當(dāng)初是以劃撥的形式進(jìn)行的供地，也就是當(dāng)初買的時(shí)候就沒出土地款。如今拆遷若讓國家償還土地價(jià)值就不大合理了。”
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