在房地產行業暴利盛行的年代，越來越多的人在思考未來房地產的發展方向，而養老地產無疑是一塊誘人的大蛋糕。養老地產在我國地產界一直被認為“養老+地產”，是產業地產的一個分支，類似于商業地產、旅游地產。投資與收益的不匹配是困擾養老地產的核心難題，然而在政府、企業和金融機構的共同努力下，養老地產已經迎來盈利的曙光。
一、養老地產的興起背景
根據2011年由杭州市民政局和浙江大學城鄉規劃設計院有限公司編制的《杭州市養老設施布點規劃（2010-2020）》中對養老設施的定義為滿足老年人各種物質與精神照料、醫療以及社會服務需求建立的居住建筑和公共建筑。一般認為，這是關于養老地產的最為接近的定義。從學術領域來說，養老地產最早的研究起于2009年。中國知網上收錄我國學術界設計“養老地產”自2009年至今共有700余篇期刊論文。從實踐上來說，2000年北京太陽城房地產有限公司以開發老年社區的名義拿下600余畝的地塊，其中200畝用來建造老年公寓，此項目被認為是我國“養老地產”項目的開端。我們認為，養老地產的興起主要有三個方面的因素，分別是政策、市場和人口。
（一）政策因素
在供給側結構性改革的背景下和社會需求的刺激下，養老地產將迎來一個蓬勃發展的時期。2013年以來，養老產業扶持政策頻出，解決實操問題的政策措施尚待進一步落實。隨著我國人口老齡化不斷加劇，中央和地方陸續出臺多項養老產業扶持政策，據中國指數研究院不完全統計，2013年以來，僅中央及各部委出臺的養老產業扶持政策就多達40余項，涉及土地、資金、人才、醫養、保險等多方面。例如，北京市國土局在2013年年初公布的全年5650公頃的供地計劃里，第一次單獨列項養老設施用地，供應100公頃。無獨有偶，2013年年末，深圳市出臺的新政中也打破養老用地政策限制，以辦公用地基準地價標準的30%測算，推出經營性養老設施用地。
另外，對由房地產開發商微利經營的老年地產應視同為非盈利單位，政府也會對其給予相關的優惠政策。具體地說，在開發建設階段應按社會公益性建設項目減免土地使用費、市政配套費用其他可減免的稅費。例如河北省曾出臺文件鼓勵民辦老年地產，地產項目可以享受以下優惠政策：
● 對符合規劃的養老服務機構和項目，優先審批；
● 對新建養老服務業項目用地，在地價上適當給予優惠，其國有土地使用權出讓金收取標準適當降低；
● 經民政部門審批認定的養老服務機構，免交城市建設和房屋建設的行政事業性收費；市政基礎設施配套建設費酌情給予減免；免交水、電、氣增容費和供排水設施使用費；
● 對非營利性養老服務機構，免征企業所得稅、房產稅、土地使用稅、車船使用稅、耕地占用稅；
● 金融機構為養老服務業提供信貸支持等等。
（二）市場因素
1. 養老地產的加速時期正在到來
絕大多數房地產市場供不應求的時代已經結束，一些產品，比如一些商業地產的同質化產品現象明顯，房地產行業的利潤率在下滑等等。加速時代的到來，說明養老地產行業正在向傳統行業回歸。但是相比傳統行業，養老地產的利潤率相比傳統產業還是比較高，全年的開發量，銷售量還處在一個較高的水平。這些都說明，加速時代并不是房地產行業發展的結束，而是行業轉型和發展的新的開始。
2. 房地產企業的盈利模式正在發生變化
傳統的房地產的盈利模式，主要是賺的土地升值的錢，賺的是市場預期的錢，賺的是快速周轉的錢，而這些模式在當下和未來都面臨著比較大的考驗。當下和未來，還是要賺這些錢，但更多的是盈利模式在發生著更大的變化，地產商將賺品牌溢價的錢，賺產品力的錢，賺服務的錢，賺資產管理的錢，賺金融的錢等等，這些盈利模式已經初現端倪，未來會更加明顯。
（三）人口因素
1. 人口老齡化和家庭結構縮微化
2040 年達4 億左右，約占總人口25％，中國將成為高度老齡化的國家。同時，“421”家庭結構模式變遷和縮微化導致傳統的家庭養老壓力加大。此外，421的家庭結構推動養老地產的發展。4:2:1的家庭結構給單純依靠家庭養老的傳統模式造成巨大的沖擊，需要建立完善的社會養老體系。目前，我國老齡化加速的同時，家庭“空巢化”進一步加劇。據統計，城鄉空巢家庭超過50%，部分大中城市達到70%。
2. 養老服務社會化和城市服務體系化
中國發達地區的大中城市，有著較高的老齡化程度以及高水準的養老服務社會化程度。在中國人多地少、大城市經濟發展水平較高以及城市服務集中完善背景下，必然走養老服務設施集約化道路。分散的傳統式家庭養老，如要排解老人孤獨感及進行必要的照看護理，需要子女付出較多的精力、財力和時間，在整個社會工作生活壓力較大背景下很不現實，必然導致較高社會成本。
雖然養老地產的發展背景利好，但是目前國內養老地產區域分布不平衡，目前主要分布在環渤海、長三角、珠三角等沿海發達和海南等環境優異地區。
二、國外養老地產模式
（一）國外養老地產參與主體
西方發達國家養老地產發展主要歷經三個階段。第一階段是傳統養老院，這個階段主要發生在老齡化初期，運營主體是政府，社會保障水平低下；第二階段是老年公寓階段，這期間老齡化發展到中期，運營主體增加了開發商，政府也會給予一定支持。第三階段是老年社區“普通化”及“社區化”階段，這一階段老齡化問題加劇，政府逐漸退出運營主體角色，社會保障體系完善。目前西方主要發達國家例如美國、英國、德國等處于第三階段。然而，我國于發達國家相比，目前和今后一段時期內，我國仍然處于第二階段，需要大力鼓勵開發商積極參與。
一般來說，國外發達國家的養老地產運營模式的參與主體主要有開發商、投資商和運營商，他們支撐起整個養老地產的運作與開發。
（二）國外養老地產案例分析
1. 美國
美國養老地產主要有三種模式，分別是持續照料型退休社區、獨立式老年社區和看戶型老年公寓。其中，持續照料型退休社區（CCRC）是一種復合式的老年社區，通過為老年人提供自理、介護、介助一體化的居住設施和服務。根據美國頂尖養老機構Lifecare 的長期跟蹤研究中發現，入住這種現代養老社區的居民平均健康壽命延長8-10 歲，醫療保健支出減少約30%，目前在我國泰康之家就是廣泛借鑒了這種模式的精髓。另外，獨立式老年社區是可以提供轉為可獨立生活并按自己需要和關注點來生活的老人社區；看護型老年公寓則是類似成人日間看護機構，輔助有癡呆癥或是阿爾茨海默病的護理機構。
案例
美國太陽城養老社區
太陽城是美國著名的退休養老社區，建于20世紀60年代，其占地56700畝，其中水景面積占700畝。那里陽光充足，每年超過300天能夠接受日照，故稱“太陽城”。這座養老社區主要有開發商打造，借用低廉的土地價格，打造成新型的養老家園。這里建了些僅供55歲以上退休老人居住的樣品房，同時修建了療養、醫療、商業中心及高爾夫球場等老人娛樂配套設施。
2.德國
德國養老地產主要有持有和銷售兩種模式。其中，德國純粹的銷售模式比較少。相對而言，以出租獲取長期租金的模式比較常見。因此，80%的持有+20%的銷售是德國目前最主要的地產模式。這種模式的優勢在于出售收益和長期出租收益相互結合，可以通過部分銷售來環節出租經營的資金壓力。
案例
德國巴伐利亞州赫斯巴赫市老年公寓
Kursana Domizil H?sbach是一家中端出租型老年公寓，位于德國巴伐利亞州赫斯巴赫市（H?sbach）新開發區，屬于城市東部的核心區域，交通較為便利。這個新建的老年公寓是巴伐利亞州埃根費爾德的一家地產公司投資開發的，該公司專門投資開發住宅和商業地產。項目于2008年10月24日開業，共三層，可供100個老人居住。其中80套單人間，每套23平米，10套雙人間，每套31平米。其中在首層有27個床位專門為患有老年癡呆癥的老人設計的，并配有較好的照料和護理服務。截至2010年9月僅一年的時間，入住率已經達到76%。
3. 日本
作為世界上老齡化最嚴重的國家之一，日本先于中國29年步入老齡化社會，其在養老地產的發展十分突出，目前占主導地位的是近年來日本政府大力推行的“服務型高齡者住宅”。所謂服務型高齡者住宅，日本國土交通省是如此定義的：“服務型高齡者住宅是與護理、醫療機構合作，給老年人提供安心服務的無障礙結構性住房。”它是如今日本政府、社會團體、房地產公司共同推進的養老項目，濃縮了日本人對于老人住宅的所有觀念，在很多方面都有硬性規定和完善配備，譬如室內專有面積應達到25平方米，各居所里應有浴室、廚房、廁所，以及房間必須有足夠的寬度以便輪椅通過，廁所及走廊等地必須設置扶手、地面不能有高低之差等。日本政府為了推進該住宅的建設，對服務型高齡者住宅有著相應的補助政策，但是只用于出租并不進行出售。
案例
SunCity——銀座太陽城
Sun-city銀座太陽城是日本市中心養老項目的典型代表，項目位于東京最繁華的中央區，于2006年投入運營。此項目的經營狀況良好，自理型住宅單元的入住率為68%，介護型住宅單位的入住率為53%。另外，在68%的銷售比例中，有50%為長期居住，另外50%作為老人的第二居所或者養老的后備居所。項目的成功經驗主要有二點，一是租賃物業進行運營，降低了前期的開發投入；二是酒店式的運營管理在降低運營成本的同時保證了專業化的服務。
三、中國養老地產開發模式和盈利模式
（一）開發模式
中國貫穿養老地產全生命周期的參與主體主要由三部分組成：以投資為重心的參與方；以運營為重心的參與方和以開發為重心的參與方。其分別是：保險公司、民營資本和經驗豐富、資金雄厚的開發商。我國正值養老地產開發熱潮，各大房地產企業、保險業等紛紛試水養老地產，計劃開發養老社區、養老公寓等產品。目前主流的養老地產開發模式有四大類型：
第一，建設養老社區，或依托社區建設各類養老居住產品 。這是在目前國內的養老地產項目中，較為常見的一類開發形式。例如專門建設大型養老社區，在普通社區中配建養老組團或養老公寓等。龍頭房企萬科在中國的近十座城市進行了養老住宅體系化實踐。在上海，萬科的養老住宅規劃分為四個層次：成熟社區的老年會所建設；新型混合社區的養老組團；與政府合作，積極建設大型養老社區；在城市核心地段提供高端養老。
第二，與社會公共配套設施、福利設施結合建設養老居住產品 。養老地產項目除了依托社區共同建設外，還可以與一些其他設施結合，共同進行建設，例如與醫療機構、商業設施或其他福利設施設置在一起。此類開發模式能夠充分發揮各方資源優勢，使養老產品和相關設施實現互惠互利。例如，綠城定下的養老模式基調則是“學院式養老”，浙江烏鎮雅園便是綠城這一思路下的首個實踐成果。烏鎮雅園的頤樂學院總建筑面積約3.5萬平方米，依古代書院建筑形制布局，是整個項目的核心，住宅只是頤樂學院的配套。據了解，烏鎮雅園一期已接近售罄，購房者多為桐鄉本地人，也不乏周邊的杭州人和上海人。
第三，在商業地產、旅游地產中建設養老地產。養老地產與旅游、商業地產共同開發，也是較為常見的一種形式。具體又分為在旅游風景區中開發養老居住產品、在商業地產中開發老年公寓兩種模型。
第四，與其他資源共建養老地產除上述幾類開發模式之外，當前市場上還出現了很多其他形式。如利用險資投資養老地產、與護理服務業結合、利用獨特資源轉型開發養老地產、將舊的國有資產改造為老年設施等。 例如，遠洋進入養老產業，采取的策略就是和國際知名養老服務商進行強強聯合。位于北京的椿萱茂項目是遠洋地產“跨洋合作”的首例，遠洋和哥倫比亞太平洋公司、美國知名養老服務商Emeritus集團簽署協議，共同組建中外合資企業進行開發和經營。
（二）盈利模式
四、養老地產融資渠道
1.政府補貼：目前國家為支持民營企業的發展已經出臺了一系列的投融資政策法規，具體到養老企業來說，多有直接補助、政策貼息、運營補貼發放等方式。由于養老是一個產業鏈很長、跨領域的產業，因此這些政策涉及到民政、發改、衛生、科委、商業等多個部門，作為養老企業應該積極關注國家這些政策法規，認真學習領會，盡力爭取政策優惠。但機構性質不同和地方經濟發達程度不同，補貼方式差別較大。公辦和民辦非養老機構補貼更多，經濟發達地區補貼力度更大。
2.銀行貸款：目前銀行對養老服務業的支持處于起步階段，全面推廣尚有諸多政策性和實踐性的瓶頸。長期以來，大多數養老機構得不到銀行的信貸支持，銀行系統也缺乏專門的信貸產品。雖然2016年國家出臺《開發性金融支持社會養老服務體系建設實施意見》，支持國家開發銀行推出針對養老項目的低息貸款，但目前民辦養老機構仍很難獲得低息貸款，政策落地仍需推進。國家開發銀行和世界銀行近年來也開始積極扶持養老企業，比如安徽省獲得世界銀行貸款1.4億美元，用于安徽養老服務體系建設。
3.養老債券：政策紅利助推債券市場快速發展。2015年專門制定《養老產業專項債券發行指引》，在企業債券分類管理、企業債券預審權下放、鼓勵企業債券融資方式創新等方面均存在政策利好，企業債券市場發展迅猛。于企業而言，未來發行養老產業專項債券將是一個解決資金壓力的良好渠道。
4.產業基金：中央、地方、金融機構等積極投入，為投資者精準布局養老產業提供機會。中央層面，2015年，發改委已成立唯一一家針對大健康產業的國有基金，通過申請，能最快和最大額度的進行融資。地方層面，2015年8月，湖南成立全國首只省級政府引導型健康養老產業投資基金——湖南健康養老產業投資基金。金融機構層面，2016年《關于金融支持養老服務業加快發展的指導意見》發布之后，中歐養老產業基金隨即發行，聚焦于養老產業鏈中的上市公司。另外，除了政府發起的創投引導基金之外，一些金融機構、民間資本也發起了產業基金，這些基金對項目本身的要求較高。比如華夏銀行目前正在籌備的養老產業基金，將以股權投資和劣后債投資模式支持養老產業發展，基金初步規模約為10億元。
5.信托投資基金：信托在養老地產融資中有重要作用，可以充當間接融資通道或者平臺角色。通過成立單一信托，讓銀行的資金以表外業務的形式通過信托渠道發放給養老地產項目，用來支付項目建安成本和養老設備采購成本等，成立各種特殊項目機構，通過結構性融資充當直接融資工具，以股權、債券兩者結合的方式解決養老地產開發經營的全程資金供應問題，包括前期咨詢費用、土地摘牌費用、建安成本、設備采購成本、經營費用等。2016年，《關于金融支持養老服務業加快發展的指導意見》指出鼓勵信托公司利用信托制度優勢，積極開發各類附帶養老保障的信托產品。
6.PPP模式：政府關系、盈利難是該模式存在的主要風險。2014年，《國務院關于加強地方政府性債務管理的意見》賦予地方政府適度舉債融資權限。隨后，各部委相繼出臺配套政策法規文件，并推出試點項目，PPP模式全面升溫并被引入社會建設與治理的各個領域。第一批PPP項目中，有38個養老服務類項目在列，總投資超200億。PPP模式運用政府及企業各方資金，很大程度上解決了養老產業巨大的資金缺口。但民辦養老機構投資如何把握與政府的關系，如何解決盈利難問題，都是PPP模式的風險所在。
7.私募股權基金：對于缺乏資金的養老地產而言，募股權基金絕對是一條好的出路。因為中小企業缺乏的不僅僅是資金，他們更需要資本方提供管理、財務、渠道、人才、上市等方面的幫助。另外，養老產業通常比較“腳踏實地”，比較容易能夠得到投資者的青睞。推動符合條件的養老服務企業上市融資將有效解決民辦養老融資難問題。2016年，《關于金融支持養老服務業加快發展的指導意見》中明確提出推動符合條件的養老服務企業上市融資。在政策指引下，通過上市籌集項目發展資金或通過被收購獲取上市企業資金支持，目前都是可選之路，但這兩種渠道，對于企業的門檻限制仍然較高。
作者：查瑞祺 來源：元亨祥企業集團、蔡松財醫養頻道
