采寫：任慧媛 編輯：李靖
本期中外管理觀察家：吳翔華（南京工業大學教授、天誠不動產研究所所長、南京市房地產學會會長）
近期，在萬達集團2018年年會上，王健林提出：萬達正式全面進軍大健康產業。
其實，2017年8月，繼萬達商業、萬達文化、萬達網絡、萬達金融之后，已誕生了另一名萬達新成員——萬達大健康集團。并且王健林當時已亮出了時間表：5年之內，醫療產業將成為萬達新的支柱產業。事實上，至少近三年里，萬達集團已經在醫療大健康領域頻頻加碼。據不完全統計，目前為止，萬達在醫療領域的相關投入已接近1500億元人民幣。
無獨有偶，從房地產轉型大健康行業的不只有萬達，知名房地產企業諸如恒大、萬科、碧桂園、華潤、保利、遠洋、泰禾、富力等等，都已紛紛公開表示，正在布局大健康產業領域。此前，騰訊、百度、阿里等互聯網企業巨頭，也大舉投入大健康產業。
馬云更是直言，中國下一個首富應該產生在大健康領域。美國著名經濟學家保羅·皮爾澤曾將大健康產業稱為繼IT產業之后的全球“財富第五波”。那么大健康究竟什么來頭？大健康產業為什么要由大批的房地產開發企業來投資？房企投資醫療大健康的“醉翁之意”又是什么？擅長商業地產運營的房企，面對壁壘高聳的醫療行業，又如何破冰？對此，本期“中外管理觀察家”專訪了天誠不動產研究所所長、南京市房地產學會會長吳翔華。
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“大健康”與房企，為何一拍即合？
《中外管理》：顧名思義，大健康產業可以理解為，圍繞滿足各類健康（身體、精神、環境）需求的所有產業總稱，包括醫療產品、保健用品、營養食品、醫療器械、保健器具、休閑健身、健康管理、健康咨詢等多個與人類健康緊密相關的生產和服務領域。那么，在您看來，為什么房地產企業會扎堆涉足甚至轉型大健康領域呢？
吳翔華：大健康產業包含醫療、衛生、養老、文娛等，內容非常豐富，所以帶動的行業關聯度也非常高。發展大健康產業，從“十三五”規劃時就已經確定下來，重要性不言而喻，大健康領域一定是未來的一個重要發展方向，國家已經把它定位為非常重要的支柱產業。
但是大健康產業有個問題：投資巨大，回報期長，一般的企業做不動，適合經濟實力相對雄厚，又不求賺快錢的企業做。但從長期而言，大健康產業的回報比較豐厚，而且一旦形成增長趨勢，往后的業務增長性會很好。
那么，來看房地產開發企業，毫無疑問，它們占了兩個字：有錢，所以比較適合做大健康產業的投資方。
再一個吸引它們的原因，是大健康產業受到了各種各樣的國家政策支持，也就是處在所謂的政策紅利期，一定程度上享受各種政策的傾斜。當然，這個傾斜是有一定的時效的，一旦過了這個階段也就沒有了。所以，越來越多的房企在大健康領域跑馬圈地。
還有，房地產企業發現，大健康產業不僅符合政策導向，而且還具有做大的想象力，今后大健康業務板塊說不定還能獨立上市，和原有業務不僅不矛盾，還能形成有機的結合，這是很好的一件事。
實際上，房企可以投資的行業有很多，比如：酒店業，但這不是時下國家政策主推的產業，沒有題材。國家目前主推養老和健康產業，隨著中國加速進入老齡化社會，發展大健康產業是一個長期的主題。那么，大健康產業當然就是房企的不二選擇了。
《中外管理》：中商產業研究院曾發布一組數據：至2021年，中國醫療服務支出總額預計增至8.8368萬億元。因此大健康產業也成了萬達、恒大、萬科等探索的新領域。那么涉足大健康產業究竟能為房企帶來什么？
吳翔華：首先，能夠使房企的投資結構長短結合。長就是大健康產業，回報慢，但是長期增長性比較好。短就是之前已經在做的房地產開發業務。長短結合有利于化解經營周期內產生的風險。
其次，大健康產業會獲得銀行、金融機構，還有資本市場的支持。因為它屬于政策扶植類產業，成長性比較好，未來想象空間大，又有一定技術含量，可以憑此概念去融資。比如：恒大的養老院，碧桂園的養生谷，都在利用大健康概念融資或者資本擴張。
另外，通過大健康產業可以涉足養老、文娛等泛健康產業，比如養老，本身就與房地產業有非常密切的聯系，文化旅游則可以和旅游地產結合在一起，這樣本身就形成了一個產業鏈，對原先主營業務是一個強有力的支撐，賣房子多了賣點，產生了溢價。
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“房企涉醫”，背后是一套共贏的產業網絡設計
《中外管理》：有業內人士指出，房企涉醫更多是炒作概念，為了更好地拿地，因為醫療用地與住宅用地價格存在很大差距。萬達青島東方影都項目中，當年醫衛慈善的用地樓板價是150元/平方米，科教用地是219元/平方米，住宅用地卻高達2083元/平米。對此您怎么看？
吳翔華：拿地也是房企涉足大健康產業的一個益處，更是一個目的，但并不是說拿了醫療用地，過段時間就能變成住宅用地，那是不可能的事。它們看重的是給健康產業配套一定比例的商業開發用地，一般叫經營性用地，它可以是住宅也可以是商業，這是它的利潤來源，可以把大健康產業的成本攤掉。剩下來的就是凈賺了，只需慢慢等著。
比如，政府劃地給企業做大健康產業園，一般商業經營性用地配套會占到15%-20%，這些可以建商鋪、住宅小區、辦公樓、酒店式公寓等等。這一塊雖然占比不高，但賺到的利潤足以平衡整個地塊的成本，何樂而不為呢？而地方政府看重的其實是另外80%帶來的稅收和就業人口。
萬達能夠在全國復制了幾百個萬達中心，就是這種方式，但現在那一套走不下去了，所以換了另一條路，就是產業地產，比如大健康產業與原先的商業地產相結合的路。
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房企轉戰路徑：避開醫院，“周邊”突破
《中外管理》：目前轉型醫療行業，且達到規?；季殖潭鹊牡禺a企業已經有40多家。目前它們的轉型到了一個什么階段？醫療大健康的特殊性或者壁壘有哪些？
吳翔華：目前萬達的進度慢一些，但是恒大到處建養生谷、養生樂園，布局速度還是比較快的。朗詩挺早以前就在做養老、老年公寓，五六年前就已經形成了自己的品牌。
現在房企尚處在布局階段，主要是利用這個概念拿地。壁壘是，形成一個有知名度的產品需要很長時間。
現在房企關鍵要考慮的，是選擇大健康產業中對原來業務互補作用效率最高的，回報最快的先做突破。比如，房企建一個醫院去拿地，與建一個健康產業園去拿地相比，當然是產業園拿地來得快，建醫院的核心資源在公立醫院手中，而非房企手中。房企會先選擇能讓自身優勢發揮得最好的做突破，其他的慢慢來。不是沒錢做醫院，也不是不想做醫院，而是會有一個節奏。
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有吸引力，就有“坑”
《中外管理》：既然是政策紅利期，而且40多家房企轉戰大健康產業，會不會形成一窩蜂和產業泡沫？您對此有何建議？
吳翔華：一窩蜂不可避免，但是好在中國太大了，而且中國進入老齡化社會之后，還有很大空間的可以挖掘，大健康產業還遠沒到過剩的時候。
但是需要防范一些風險，大健康產業里有很多細化的方向，每家企業都有自己擅長和不擅長的方向，要防范掉進“坑”里，要學會控制。比如：避免開發太過前衛的健康產品，超出了原來運營經驗，市場接受不了。
另外，大健康市場可能與原來想象的不太一樣。比如：很多人喜歡選擇居家養老，機構養老可能只占5%，所以過多的投資在養老機構建設方面就會有問題。還有，一些養生健身產業需要一定的消費水平作支撐，尤其在中小城市投資相關產業，消費水平沒到，市場也起不來。
所以享受制度紅利的同時，也要注意防范風險。大健康產業壁壘不見得有多高，而且地方政府還挺歡迎，但這對于一些企業來講反而風險很大。
（注：如語音與文字不一致的，以文字報道為準）
