丈夫代妻子簽名出售名下共有房產 妻子表示不知情 法院：房屋買賣是涉家庭利益的重大事項， 妻子以丈夫未得授權為由主張買賣合同無效缺乏依據
陳先生和童女士是夫妻，二人名下共有一套房產。2016年1月，經中介公司居間，陳先生就該房屋與買家李阿姨簽訂了《房屋買賣合同》，總房價為280萬元。由于種種原因，合同落款處本該由童女士簽名的地方則由陳先生代簽，合同簽訂當日，李阿姨即支付了定金5萬元。
但事后，童女士卻稱其并不知道陳先生出售房屋，更沒有授權陳先生代其在合同上簽名，房屋買賣合同應屬無效，現不同意出售房屋。李阿姨無奈訴至法院，要求陳先生、童女士承擔違約責任，雙倍返還定金。
庭審過程中，中介公司經辦人作為證人到庭陳述稱，當時簽訂買賣合同起初是在陳先生家里商談，童女士因出差不在家，所以陳先生當場給妻子打電話說明了情況。后在中介公司簽訂合同時，陳先生再次和妻子通了電話，得到許可后陳先生才在合同上簽署了二人的名字。法院另查明，2016年2月，陳先生和童女士將房屋另行出售他人，出售價為300萬元。
虹口區法院經審理認為，依法成立的合同受法律保護，對雙方當事人均有法律約束力。根據證人陳述，陳先生在簽訂合同前已經現場與童女士電話溝通，房屋買賣關涉家庭利益的重大事項，倘若真如童女士所言其不同意出售房屋，陳先生不可能在合同上同時簽署二人的名字，故當時締約的李阿姨有理由相信陳先生有權以丈夫的名義代理童女士與其進行交易。童女士現以其不知道出售房屋事宜且未授權陳先生代為簽字為由主張買賣合同無效，缺乏依據。且不久之后陳先生和童女士即將房屋以更高的價格另行出售，表明兩人對此早有準備，其行為顯然構成違約。故法院最終判定，出售方構成違約，陳先生和童女士應雙倍返還李阿姨定金10萬元。裁判之后，陳先生和童女士主動履行了判決確定的金錢義務。（以上人物均系化名）
從兩大法系的法律規定看，夫妻之間的相互代理權均得到了法律的認可。大陸法系國家的法律認為，夫妻于日常家事處理方面互為代理人，夫妻間有相互代理對方為法律行為的權利，其法律后果是配偶一方代表家庭所為的行為，配偶另一方須承擔由此產生的法律后果。《法國民法典》第220條規定：“夫妻各方均有權單獨簽訂旨在維持共同生活或子女教育的契約；凡由一方簽約的債務，他方負連帶責任。”《德國男女同權法》草案規定：“夫妻均有處理日常家務之權限。”我國臺灣地區民法第1003條規定：“夫妻對于日常家務，互為代理人。”英美法系國家認為夫妻間的家事代理權是法律自動構成的代理，是因同居關系而構成的代理。從代理角度講，英美法國家因同居關系而構成的代理實際上只是一種源于事實的推定，它與大陸法系國家家事方面的代理是一致的。根據英美法國家的判例，妻子以丈夫的信用與商人交易，只要丈夫未表示反對，法律即認為妻子享有代理權。
但是否存在具有身份權性質的日常家事代理權，我國各界一直存有爭議。代理權就是代理權，其本身并不具有身份性和權利的特征。夫妻關系無非包括財產關系和身份關系兩方面，其中財產關系又是以身份關系的存在為前提的。夫妻在日常生活中需要處理的事務十分繁雜，如每件事均由雙方共同實施又不勝其煩，因此，法律規定配偶一方單獨處理家事時均可代理對方，即互為代理人。夫妻日常家事代理是夫妻基于人身關系，當夫妻一方因日常家事需要與第三人進行民事交往時，法律將其視為夫妻共同的意思表示，由雙方對該行為承擔連帶責任。各國法律均對這一制度做出了明文規定，我國《最高人民法院司法關于〈中華人民共和國婚姻法〉的解釋（一）》中第十七條規定：“（一）夫或妻在處理夫妻共同財產上的權利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產上的，任何一方有權決定。（二）夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產做重大處理決定，夫妻雙方應當平等協商，取得一致意見。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道為由對抗第三人。”這實際上是肯定了夫妻日常家事上的代理權。日常家事代理屬于民事代理之范疇，但其與一般的民事代理又有所不同，其基本特征如下：1、日常家事代理基于配偶身份關系而產生，如無有效婚姻之存續，則無該代理權。2、日常家事代理，無需以被代理人的名義為之，而法律規定由被代理人和代理人共同承擔責任；3、法定的日常家事范圍應有較嚴格的限定，一般只能包括夫妻雙方及其共同生活的未成年子女日常生活必要事項；4、一般民事代理中代理人與被代理人之身份甚為固定，而日常家事代理中，代理人與被代理人的身份地位可以相互轉換，夫可為妻的日常家事代理人，妻也可為夫的日常家事代理人；5、日常家事代理權之行使與夫妻財產共有制密切相關。我國《婚姻法》規定“夫妻在婚姻關系存續期間所得的財產歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”，“夫妻對共同所有的財產，有平等的處理權”。夫妻在婚姻關系存續期間，對于共有財產享有平等的占有、使用、收益和處分的權利。
日常家事的范圍各國大都采用宜概括不宜具體的做法，大都界定為“家庭生活通常必需的事項”。夫妻應當在日常家事范圍內行使代理權，超越日常家事范圍所為的代理，應適用于一般民事代理的制度范圍內，此為無權代理，應由行為人自負其責。對重大代理行為予以特別約定，如，對于在家庭生活中發生的具有一定普遍性而又非為家庭生活必需的貸款、以分期付款購買不動產或價值較大的動產、以家庭財產的投資經營行為應當排除適用。案例中的房產處置，如無對方認可應屬于不可代理，但當時雙方進行了溝通（中介人員可以證明），應屬于代理范疇，案例中的不知道理由不成立。
購房人的利益如何保護？
《中華人民共和國合同法》第一百零七條，當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十五條，當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。
案例中的李阿姨雖然通過協商取得了雙倍定金返還，但有時這些賠償不能彌補房價上漲帶來的損失。買房人要在合同簽訂后及時辦理物權登記，如果當時雙方辦理了不動產登記，該案例中的登記符合善意取得的要素，李阿姨就能獲得該套房屋的所有權，登記部門也會在登記時審核是否需要另一方的簽字，避免出現夫妻一方以不知情為由拒絕承認合同的問題。
