供稿：建筑工程與房地產工作室
責編：運營事業部
— 文 / 錢奕蔚 —
近日，筆者承辦的申請執行人執行異議之訴一案經杭州市中級人民法院二審審理后成功改判。本案自2019年12月案外人黃某向一審法院提出執行異議，要求中止對案涉房屋（生態農莊）的執行，一審法院根據黃某的申請出具中止執行裁定書。此后，申請執行人楊某向一審法院提起本案一審訴訟，一審法院判駁回楊某全部訴訟請求，筆者代理楊某向二審法院提起上訴，二審法院經審理后改判，推翻執行階段中止執行裁定及一審判決結果，最終申請執行人得以恢復對涉案房屋的執行。
一、案情簡介
申請執行人楊某基于與被執行人張某的民間借貸糾紛案生效判決后向法院申請執行涉案房屋。執行期間，案外人黃某向法院提出執行異議，稱其替被執行人償還了銀行貸款，與張某已于法院執行前簽訂了《房屋買賣合同》，以實際購房款抵償張某的債務，雖未辦理房屋所有權變更登記，但系因無法聯系上張某導致不能辦理相關權屬證書，即案外人黃某認為其已經由以物抵債的形式獲得涉案房屋的所有權，要求法院中止執行。
此外，張某在向楊某借款時，約定將涉案房屋房產證等權屬證書以抵押的形式交由楊某保管，但雙方亦未辦理抵押登記。在執行階段，法院審理黃某執行異議請求后，出具了中止執行裁定書，申請執行人楊某不服裁定向法院提起訴訟。
二、本案爭議焦點及相關思考
在本案一審及二審訴訟過程中，原被告雙方主要存在以下爭議焦點，筆者通過整理進行了歸納總結如下：
（一）案外人申請執行異議是否享有足以排除執行的民事權益
在本案中，楊某與張某只是約定將房屋證件交于其保管，并未辦理抵押登記，案外人黃某也只是與張某簽訂了《房屋買賣合同》而未辦理房屋變更登記，黃某與張某簽訂合同后又以反租的形式租賃給了張某，雙方在合同中約定待房屋符合辦理產權手續時，張某協助黃某辦理相關手續?！吨腥A人民共和國民法典》第二百零九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外” 。因此，楊某、黃某均未實際取得關于涉案房屋的物權。
一審法院經審理認為，在法院對案涉房屋進入執行程序前，黃某與張某已經簽訂了《房屋買賣合同》，且合同內容不違反法律規定，真實有效，黃某通過以物抵債的形式足額支付了購房款。
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第28條規定：“金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持:
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。”
因此，一審法院認為黃某已經實際取得了房屋所有權。其次因張某雖然將房產抵押給了楊某，但卻未辦理抵押登記，楊某與張某是金錢債權，故楊某抵押權不成立，應當按照物權優先于債權的原則對涉案房屋中止執行。筆者在接受本案委托后，經分析在案證據及相關情況后認為一審法院對案件的事實及法律規定的認定存在一定的問題。在審查案外人黃某的權利能否排除執行，應根據案件的具體情況和案外人所主張的權利、申請執行人債權實現的效力以及被執行人對執行標的的權利作出比較后進行綜合判斷，從而確定案外人的權利是否能夠排除執行。
根據上述分析，筆者在上訴時提出，黃某系基于對張某的債權而與張某簽訂《房屋買賣合同》，其根本目的在于償還借款而非房屋買賣，且雙方未辦理所有權變更登記，黃某與楊某應當都被認定為債權，而不應當適用物權優先于債權的原則。二審法院經審理后采納了我們的上訴意見，認為黃某與張某簽訂的房屋買賣合同實際上是以物抵債的協議，協議目的在于消滅黃某對張某的債權而非單純的房屋買賣，涉案房屋的交付僅是以物抵債的實際履行方式，在完成房屋變更登記之前，以物抵債協議即使被認定為合法有效也不形成優先于其他債權的利益，在執行異議之中予以保護將會破壞債權平等受償的原則。
（二）不動產的以物抵債協議是否都應當按照金錢債權來處理
在本案中，案外人黃某聲稱其因無法聯系上被執行人張某而無法辦理所有權變更登記，一審法院在中止執行裁定書及判決書上都認為因辦理變更登記需要雙方在場，被執行人張某無法配合案外人黃某辦理變更登記，符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》的前三項條件及“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。
那么，在司法實務中應當如何認定“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”？2019年最高人民法院發布的《全國法院民商審判工作會議紀要》第127條著重強調了《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定中第四項認定標準的問題，《全國法院民商審判工作會議紀要》規定：“實踐中，對于該規定的前三個條件，理解并無分歧，對于其中第四個條件，理解不一致。一般而言，買受人只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出來辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認定符合該條件。買受人無上述積極行為，其未辦理過戶登記有合理的客觀理由的，亦可認定符合該條件”。《最高人民法院執行最新司法解釋統一理解與適用》一書中將歸責于買受人自身原因未辦理過戶登記的原因分為三個：
（一）是對他人權利障礙的忽略，例如在該不動產已設立抵押權登記后，買受人沒有履行合理的注意義務，而又與出賣人簽訂買賣合同的，由于存在對他人抵押權而無法辦理過戶登記；
（二）是對政策限制的忽略，例如違反購買不動產當地的限制購房政策而購買房屋；
（三）是消極不行使登記權利，即處于某種特殊目的的考量買受人故意不辦理登記權利。[1]
在本案中，筆者認為，雙方在簽訂合同時明確約定了待房屋符合辦理產權手續時，被執行人應協助案外人辦理相關手續，雙方在簽訂房屋買賣合同時明知涉案房屋存在瑕疵，案外人根本無法取得涉案房屋的產權證書，對他人享有的權利障礙形成忽略，應當歸責于案外人自身原因，不足以構成非因買受人自身原因未辦理過戶登記。只有在買受人向房屋登記機構遞交過戶登記材料或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求，可以被認定為買受人自身已經采取了積極過戶的行為，從而達到證明非因自身原因未辦理過戶登記的目的。本案中，黃某顯然不滿足上述情況。二審法院在二審判決中也采納了筆者的上述意見。
三、小結
通過本案的辦理，筆者認為，當案外人申請執行異議時，若符合了《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定，即使雙方未辦理所有權變更登記，案外人享有的也不僅僅是金錢債權，而享有排除執行的權利。但在實務中如何認定“非因買受人自身原因”還需要通過具體案件情況進行具體分析。
[1] 詳見《芻議〈最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定〉第二十八條——基于實務分析的視角》 侯娜
作者簡介
錢奕蔚 律師
建筑工程與房地產工作室
建筑工程房地產工作室執業律師；專業領域：公司法律實務、民商事訴訟案件及建筑工程與房地產法律實務。
建筑工程與房地產工作室
擁有資深建筑工程與房地產業務專家和高效的專業律師團隊，與許多大型房地產企業、建筑公司、政府部門建立有良好的合作關系，該工作室的律師可以依托在房地產與基礎設施領域積累的豐富執業經驗，深刻理解客戶的商業需求，為客戶提供務實、專業的法律服務：圍繞工程建設項目，提供從項目前期土地房屋征收，到項目招投標、施工、竣工驗收、結算、保修等方面的全過程法律服務；圍繞房地產項目開發全領域，提供從項目拿地立項到項目開發，再到項目結束公司注銷全過程覆蓋式的專業化、精細化的法律服務。
建筑工程與房地產工作室更多佳作欣賞
本文僅代表作者觀點，不代表澤大所出具的正式法律意見或對法律的解讀。本文為澤大所律師原創內容，如需授權轉載，請在文末留言或發送轉載需求至公眾號后臺。歡迎法律同仁共同探討分享。
