又快近年底，每年這個(gè)時(shí)候，房貸一族都要琢磨琢磨是不是要提前還貸。今年考慮是否提前還貸，與往年不同，是因?yàn)榻衲昴陜?nèi)有兩次降息，明年開始，房貸將執(zhí)行降息后的利率，房貸利率更“便宜”了，是否提前還貸更需要好好合計(jì)合計(jì)。

等本息方式中期后還款不合適

目前，房貸還款分為等額本息和等額本金兩種。對(duì)于等額本息還款的貸款人而言，由于等額本息的還款是每月還款總額固定，其中還款本金遞增，還款利息遞減，如果借款人已還款到中期，已償還了大部分的利息，房貸提前還款則還的是本金，因此意義有限。

等額本金是將貸款額總額平分的成本金，根據(jù)所剩本金計(jì)算還款利息，隨著還款時(shí)間的增加，所剩本金減少，還款利息也越來越少。當(dāng)還款期超過1/3時(shí)，借款人已還了一半的利息，如果此時(shí)提前償還，節(jié)省的利息并不多。

要充分利用公積金

對(duì)于每月公積金繳納數(shù)額較高的貸款人而言，可以考慮適當(dāng)提前償還一部分房貸，但不必全部?jī)斶€，因?yàn)橐坏┓抠J全部?jī)斶€后，每月的公積金就沒有利用的空間了。按照現(xiàn)有的公積金政策，在職工人除購房等情況外，是無法提前支取的，考慮到現(xiàn)在的房屋限購政策，大部分人不太可能多次購房，因此大家公積金提前支取的可能性不大，還不如每月可以沖還房貸，使其發(fā)揮更大的效率，也使得自己的現(xiàn)金流更為充裕。

是否提前還貸，要看閑置資金投資收益

通常，我們?cè)跊Q定提前償還房貸前，要考慮兩個(gè)問題，第一，我們能否找到投資收益率超過房貸利率的投資品；第二，未來我們還有借錢的需求沒有，借錢可能的利率會(huì)比現(xiàn)在的房貸更高嗎？

利率方面，受銀行資金成本上升的影響，7折房貸基本銷聲匿跡，85折房貸也在減少，未來房貸利率上浮的比例還會(huì)增加，或許未來能借到1.1倍房貸就算幸運(yùn)的了，以前急于償還房貸的人，現(xiàn)在來看不是吃虧很多？也許，繼續(xù)觀察一段時(shí)間，看看自己的資金需求，看看投資市場(chǎng)的機(jī)會(huì)，比匆忙提前還貸更穩(wěn)妥。銀行人士提醒，原先享受7折利率的貸款就不必急于還款。目前5年期存款利率已經(jīng)達(dá)到5.5%，而之前享受7折利率的房貸即使按7.05%的標(biāo)準(zhǔn)算也僅為4.935%，兩者相差0.565%之多，“如果還掉就再也借不到7折利率的貸款了，現(xiàn)在首套房貸利率都要上浮10%左右。”

加之今年貸款利率幾次調(diào)低，基準(zhǔn)利率將從年初的7.05%，下降0.5個(gè)百分點(diǎn)，至6.55%。如果算上通脹率和時(shí)間價(jià)值的話，實(shí)際的資金成本要比這低得多。

因此專家建議，有折扣房貸可以不考慮提前還，閑置資金可以用來投資貨幣基金，或者銀行短期理財(cái)產(chǎn)品，一樣可以降低房貸利息成本。

此外，需要提醒的是，光大、中信等銀行也推出過“存省息”等業(yè)務(wù)，使用這種業(yè)務(wù)，如果客戶在該銀行有房貸，將存款也存到該銀行，房貸就能享受一定優(yōu)惠，還有存款利息，可謂一舉兩得。