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南京西路
159年流金史：

出身跑馬道，如今全球頂級商圈

戚穎璞

有人說，上海的南京西路“流金淌銀”。

的確，全市第一座“年稅收億元樓”誕生于此，坐擁的“金三角”“金五星”頂級商務樓集群更聞名滬上，并匯集近2000個國內外知名品牌，甚至形成了申城為數不多、以道路命名的高端商圈——“南京西路商圈”。

提起最繁華的街道，人們腦海里浮現的前幾名必有南京西路，殊不知它也是上海最富歷史的道路之一。

倏忽間，南京西路已走過了滄桑一個多世紀，將在明年迎來160歲誕辰。從跑馬道走來，南京西路在商業與文化、摩登與古樸、保護與開發的抉擇中不斷蛻變，呈現精彩的“雙面人生”。百年賦能，離不開持續的城市更新。

南京西路蔣迪雯攝

商業底蘊可追溯至百年前

如今漫步南京西路，以恒隆廣場、中信泰富廣場、梅龍鎮廣場組成的“金三角”。

以越洋廣場、嘉里中心、1788國際中心、會德豐廣場、東海廣場組成的“金五星”，構成了市中心流光溢彩的天際線。興業太古匯開業后，南京西路東段也恢復了商業活力。但在19世紀中葉，這里曾是泥土路，路邊“時時可見野雞起落在草叢樹間”。

南京西路旁的夜市

1862年，南京西路還是一條用于連接西藏中路和靜安寺的跑馬道，舊稱涌泉路、靜安寺路，全長3.8公里。早期的南京西路，雖有鄉村廟會，但尚未被列入城市核心地帶。

19世紀末、20世紀初的靜安寺路（今南京西路）

進入20世紀，人口和機遇的涌入“點燃”了南京西路。

彼時南京西路上，文化與商業融合的苗頭顯現，多元文化、豐富業態、潮流時尚始起步，朝著繁華商街急劇演變。

中外商人在道路兩旁開設了大量娛樂場所，店鋪逾百家。近代實業家張叔和開發的“張氏味莼園”（今張園）對外開放，園內有彼時上海最高的建筑“安塏第”，配置魔術表演和游樂宮，“游人如織，一時甚至堵塞道路”。大光明大戲院、百樂門舞廳、凱司令食品店、開開百貨至今家喻戶曉。中國第一家時裝商店落戶在此。時尚業態還延伸到了周邊，毗鄰的同孚路（今石門一路）沿街出現不少成衣鋪、童裝店和裁縫鋪，工藝考究、式樣新穎。在各類業態交疊之間，住宅區應運而生。始建于1925年的“大中里”尤為典型，以石庫門為主的高端社區，門楣融入西式雕花，住客多為洋行從業人員，以金條支付房租。

百年前的張園游人如織

受戰亂影響，上世紀40年代南京西路的商業遭受重創，不少商店倒閉停業，直至解放后，整條道路才獲得新生。商業底蘊豐富的南京西路，孕育出敏銳的市場嗅覺。從細節可見一斑：過去經銷高檔呢料服裝的大店名店，結合消費群體的變化，開始面向大眾賣起了列寧裝和中山裝。

自20世紀50年代以來，南京西路歷經多次撤店并店和改造裝修，但始終坐擁上海市級商業中心的稱號。

至90年代初，南京西路也成為別具一格的夜市，泛光燈、霓虹燈、櫥窗燈、珠珠燈、店堂燈相映成趣。濃厚的商業歷史，很早就帶動了服務創新。

《解放日報》在60年代曾多次報道了南京西路的商家創新，

如某家商店試銷了聚氯乙烯樹脂代替牛皮制成的鞋子，更柔軟也更適合下雨天出行，又如耀勝百貨開展的換領和換袖口業務，若顧客急需則立等可取。

如今，海外首家星巴克臻選烘焙工坊更是把全套生產流程直接搬進了門店。

兼顧商街升級的正面和反面

眼下，張園樣板段正在推進，將整體從舊區轉為上海文商旅新地標；

中信泰富加緊改造更新，升級業態；

錦滄文華歷經多年改造，終于撤下了層層腳手架。

作為滬上知名商家歷來的“必爭之地”，南京西路把“求變”意識刻在了骨子里。

“第一高”有唯一之意，但南京西路卻誕生了許多個新紀錄。記者梳理資料發現，路口的國際飯店曾有“上海第一高”之稱，但延續半個多世紀后，被上海商城所取代。明天廣場封頂同時坐上了“浦西第一高樓”的交椅，而后被會德豐廣場取代。20世紀90年代，這樣的廣場和商場如雨后春筍，在南京西路涌現，與之相伴的是成片舊區改造。

即將竣工的梅隴鎮廣場顧力華攝

商街更迭與城市更新一直緊密交織。經濟與民生如同一枚硬幣的正反面，如何平衡兼顧是區域發展回避不了的話題。和曾經的淮海路一樣，南京西路大片舊區舊里成為土地產出效益和業態升級的掣肘。這時，南京西路片區開始探索實現兩者“共贏”。

歷史資料顯示，當時的街區里穿插著大量危棚簡屋，人均居住面積甚至不足2.5平方米，建筑結構質量堪憂。香港興業國際集團執行主席查懋成還記得，在考察大中里（今興業太古匯）時驚訝發現，不少磚塊已經酥爛，木頭地基已被白蟻侵蝕。一名年逾五旬的居民還給靜安區領導寫信，表達了希望加速舊改，早日搬入新居的愿望。

南京西路區域的舊里生活

上世紀90年代，南京西路區域啟動綜合改造，數十項重大工程開工。短短十年內，恒隆廣場、嘉里中心、梅隴鎮廣場、招商局廣場逐一落成。因拆舊建新而動遷的居民搬入新居。彼時上海最大的成片棚戶危房區永源浜基地告別歷史，原地崛起了協和廣場。期間還實踐了舊區改造的創新制度，采用土地批租模式引入外資，緩解政府主導開發所面臨的資金壓力。

上世紀90年代的協和廣場顧力華攝

不可否認的是，居民和企業為上海經濟發展做出了極大貢獻。彼時，南京西路沿線不少非營業單位動遷騰退，用于開辟商場商店。

因南京西路要建造萬象商都，沿線的同福里居民需要動遷。在居民配合下，只花一個月時間，就完成動遷簽約環節。據不完全數據統計，從1993年至1998年，配合南京西區商業街區管線敷設、電站施工等基建，涉及動遷居民達1.5萬戶，單位500家。

經歷層層蛻變，南京西路商圈已經成為上海消費市場活力的“晴雨表”。以靜安段為例，其南京西路功能區內稅收過億元的樓宇達到25幢，其中“月億樓”8幢，區域稅收貢獻度占全區40%以上。5.2平方公里的面積承載的350萬平方米的樓宇園區，匯聚大量全球頭部企業。

探索社會資本參與城市更新

避免商業區“千街一面”，依靠商業開發遠遠不夠，挖掘特色文化底蘊，無疑是點睛之筆。自2015年以來，上海加大城市更新力度，明確“留改拆”理念后，越來越多的歷史建筑受到人們關注，南京西路成為探索保護與商業協同的試煉場。

留存上海獨特記憶，植入適合當代城市需求的公共文化和商業等功能，需要加強多方協作、共同參與。遵循“修舊如舊”理念，不少單體建筑得以活化。

2017年，經過6年修繕，緊鄰南京西路的優秀歷史建筑榮氏老宅恢復原貌并對外開放，引來無數愛好者排隊參觀。榮宅的獨特之處在于政企合作的探索，運營方PRADA在區政府指導下，聘請意大利與中國建筑設計師和工匠團隊聯手修繕，結合功能轉型，讓榮宅成為PRADA的文化展示與活動場所。

修繕后的榮宅蔣迪雯攝

南京西路大中里地塊則嘗試通過激活歷史文化，與商業實現聯動。大中里地塊原為上海市中心規模最大的石庫門建筑群之一。同濟大學建筑設計研究院副總裁賈堅曾表示，大中里地塊是“南京西路上的最后一塊商業拼圖”，但體量大、條件也比較復雜。

引入社會資本香港興業國際集團以后，該地塊規劃成商業、辦公、酒店、餐飲、娛樂的集聚區，即今日興業太古匯。經過專家反復論證，開發企業的改造第一步，就是將有近90年歷史的原民立中學4號樓（今查公館）向東南平移50余米至威海路路口。此后，聘請上海章明建筑設計事務所負責全面修繕，加固并修復還原了兩側塔尖。值得一提的是，考慮到歷史環境的復原，原民立中學4號樓旁邊的一棵百年白玉蘭實現原地保護。為了保留這棵樹，項目開發方案、地鐵施工方案和建筑修復方案幾經調整。

原民立中學4號樓（今查公館）早期的建造圖紙

上圖分別為查公館歷史圖片、平移中的查公館

興業太古匯也藏著鮮為人知的“門道”。項目相關負責人介紹，以購物中心為“軸”，零售、寫字樓和酒店建筑群形成三個節點，這樣的組織形態實則經過巧妙構思，設計靈感源自上海里弄中“前廳”“中庭”和“后花園”格局，以及石庫門建筑中常見的“北旺南靜”的狀態。

興業太古匯的形態肌理

“老建筑和新建筑結合，會創造出一種獨特的價值。國際上有很多成功案例，如倫敦的國王十字街火車站綜合體。”世邦魏理仕相關負責人曾表示。

查公館舉行的活動與展出，也與大中里地塊上的購物中心品牌呼應。各類文化活動與商業聯動，讓大中里地塊成為南京西路上又一人氣聚集、活力十足的商業板塊。這一段更新活化故事，被香港興業國際集團寫入書中。今年3月入市的《未艾·方興——從大中里到興業太古匯》，記錄了修繕施工全過程，讓人們了解在城市更新背景下，區域如何通過“立新不破舊”實現功能升級的發展路徑。

著名品牌在修繕后的查公館舉辦活動

如今，南京西路逐步形成疏密有序、高低錯落的空間格局。“十四五”期間，南京西路商業街區還將積極引導“后街經濟”差異化、特色化發展，塑造“24小時活力街區”。

作者：戚穎璞

微信編輯：胡雨松

校對：SYL

來源：“解放日報”微信公眾號

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