拒交物業費的兩大殺手锏
——評（2020）京01民終6320號
趙治剛
【摘要】1、業主提起撤銷權之訴，撤銷業委會、業主大會選聘物業公司的決議，獲得法院勝訴判決之后，再提起確認物業服務合同無效之訴，可直接確認物業服務合同無效。
2、業主被物業公司起訴繳納物業費，在法院審理物業服務合同糾紛時已經另案提起或者即將提起撤銷權之訴，法院應當中止審理或者在業主提供足夠證據證明物業服務合同無效時直接以事實不清、證據不足為由駁回物業公司的訴訟請求，業主也就同時達到了拒交物業費的目的，并且此舉是拒交物業費的釜底抽薪之策，因為現在大多數物業公司和業委會缺乏民主觀念，業主大會的召開程序和議決程序往往不合法，所以此法往往可以扼住物業公司的咽喉，打蛇打七寸，蛇之七寸也在于此。此為第一大殺手锏。
3、如果物業服務合同中約定了物業公司的義務，物業公司沒有履行，那么業主可以依據《民法典》第944條第1款、《民法典》第525條的規定拒絕繳納物業費。此為第二殺手锏。
【案號】（2020）京01民終6320號
【簡要案情】2017年5月28日至8月18日，10月15日至11月30日，北京市石景山區八寶山南路京漢旭城家園分別以書面征求意見的形式召開兩次業主大會，產生業主委員會和作出了選聘樂生活公司作為小區物業并與之簽訂《物業服務合同》的決議。經小區業主秦彤提起訴訟，北京市第一中級人民法院2020年6月24日審結(2020)京01民終3313號確認撤銷小區業主大會選聘樂生活公司的決議。后秦彤再次提起確認合同無效之訴，北京市第一中級人民法院2020年9月24日作出（2020）京01民終6320號民事判決書，確認《物業服務合同》無效。
【裁判要旨】1、業委會表決通過業主大會會議決議程序存在不合規、業主大會表決簽訂物業服務合同的決議與此前合同相比加重了業主方義務，應當在表決時以合理的方式提請業主注意，未將上述情形列入議題，不足以起到提示效果，亦未考慮到或有業主雖同意與物業簽訂合同但不同意漲價的情形，變相剝奪了業主自主選擇的權利，應當認定為侵害了業主合法權益的情形，故法院應當對該業主大會決議予以撤銷。
2、對物業費的調整、物業服務合同的簽訂等重大事項，均應履行法定的程序，業委會與物業公司簽訂物業服務合同系基于業主大會會議決議，如果業主大會決議被撤銷，《物業服務合同》便喪失了意思表示真實的基礎，《物業服務合同》便違反了《物權法》第76條和《民法典》第278條的強制性規定，應為無效合同。
【評析】業主提起撤銷權之訴，撤銷業委會、業主大會選聘物業公司的決議，獲得法院勝訴判決之后，再提起確認物業服務合同無效之訴，可直接確認物業服務合同無效。因為業主提起撤銷之訴直接影響物業服務合同的效力，而此時如果物業公司已經搶先提起催交物業費之訴，而物業公司依據的是物業服務合同，法院如果支持物業公司的訴請，就會導致變相承認了物業服務合同的有效性，那么在業主提起撤銷權之訴勝訴、提起確認合同無效之訴勝訴之后，在先的支持物業公司物業費的判決書便失去了前提和根基，就屬于錯誤的判決書，就屬于應當被再審推翻的判決書；因此，一旦業主在物業服務合同糾紛中已經提起或者即將提起撤銷權之訴，法院應當中止審理；或者在業主提供足夠證據證明物業服務合同無效時直接以事實不清、證據不足為由駁回物業公司的訴訟請求。業主也就同時達到了拒交物業費的目的，并且此舉是拒交物業費的釜底抽薪之策。
《民法典》第944條第1款第2句規定：“物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕繳納物業費。”此規定表明，如果物業服務人沒有按照約定和有關規定提供服務，那么業主可以拒絕繳納物業費。《民法典》第525條規定：“當事人互負債務，沒有先后履行順序的，應當同時履行。一方在對方履行之前有權拒絕其履行請求。一方在對方履行債務不符合約定時，有權拒絕其相應的履行請求。”如果物業服務合同中約定了物業公司的義務，物業公司沒有履行，那么業主可以依據《民法典》第944條第1款、《民法典》第525條的規定拒絕繳納物業費。
【疑問解答】
【問】撤銷的事由確認無效是否與法相悖吧？生效判決未經再審審查裁定進入再審審理階段之前依然是生效判決，也不構成法定的中止審理事由。
【答】物業服務合同無效與其他合同無效的特殊之處在于，其生效的根基在于業主大會的決議，一單決議被撤銷，物業服務合同必然無效。中止審理是為了防止裁判被再審撤銷，而不是說其在再審之前不能生效。
【結論】業主拒交物業費，有提起撤銷權之訴和行使同時履行抗辯權兩大殺手锏。
