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以重慶市第一中級人民法院裁判文書為視角

我們出具了2020年1月1日至2020年5月31日《COVID-19疫情期間重慶市商品房買賣合同糾紛大數(shù)據(jù)報告（數(shù)據(jù)部分）》。我們根據(jù)報告重點受眾的需求，進一步對逾期交房違約金及逾期辦證、交付不符合約定房屋、逾期付款、解除合同、返還房款這幾個比較突出的裁判觀點做了系統(tǒng)提煉供報告訂閱者參考。

裁判觀點

1.開發(fā)商與購房人在簽訂認購書時明知案涉房屋辦理了在建工程抵押，需待開發(fā)商解押之后才能簽訂正式的商品房買賣合同，開發(fā)商未在承諾的時間內(nèi)解押導(dǎo)致合同目的無法實現(xiàn)，開發(fā)商應(yīng)退還購房人定金和購房款。

案號：（2020）渝01民終2752號

判決時間：2020年05月18日

2. 開發(fā)商與購房人簽訂《商品房認購協(xié)議》補充協(xié)議后，購房人全額交納了首期款及稅費，并且向銀行提交了按揭貸款申請資料，根據(jù)《商品房認購協(xié)議》補充協(xié)議約定，在購房人繳納首期款及稅費的同時，雙方即應(yīng)當簽訂《商品房買賣合同》及補充協(xié)議，貸款是否審批通過不是簽訂《商品房買賣合同》及補充協(xié)議的前提條件。未能簽訂《商品房買賣合同》及補充協(xié)議的責任不應(yīng)單獨由購房人承擔，開發(fā)商亦有過錯。合同既已解除，開發(fā)商應(yīng)當返還購房人已經(jīng)交納的款項，并從收取資金的次日起計算支付資金占用利息。

案號：（2020）渝01民終3125號

判決時間：2020年05月29日

3．開發(fā)商與購房人在簽訂認購書時約定在收到開發(fā)商通知之日起7日內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，認購書未約定通知的具體時間，視為對該通知義務(wù)的履行期限約定不明，購房人可以隨時要求其履行，并給予必要的準備時間，購房人未舉證證明其已催告開發(fā)商履行義務(wù)則開發(fā)商的履行期限尚未屆滿，購房人主張解除合同以及要求開發(fā)商承擔違約責任等，沒有事實和法律依據(jù)。

案號：（2019）渝01民終10130號

判決時間：2020年02月07日

4. 商品房買賣認購協(xié)議的違約責任，當事人約定了定金條款的，應(yīng)當適用定金罰則為一般處理原則。購房人主張定金責任之外的損失賠償，應(yīng)當就其實際產(chǎn)生的損失事實承擔舉證責任，開發(fā)商不存在以惡意違約行為謀取價差利益的情形。從合同對等、雙方預(yù)期及交易安排等方面看，預(yù)約合同項下的違約責任，開發(fā)商不應(yīng)賠償購房人截止約定簽約日的房屋差價漲跌損失。

案號：（2020）渝01民終2586號

判決時間：2020年05月22日

5.樓層位置對購房人決定是否購房以及房屋單價有重大影響，如果名義層和物理層不一致，開發(fā)商應(yīng)該提示或告知購房人，開發(fā)商未舉證證明其對購房人所購房屋樓層盡到了提前告知義務(wù)，購房人與開發(fā)商因房屋樓層發(fā)生爭議導(dǎo)致未能簽訂商品房買賣合同符合《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條“因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立”的情形，開發(fā)商應(yīng)返還購房人定金。

案號：（2020）渝01民終1240號

判決時間：2020年03月27日

6.國務(wù)院辦公廳、中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會等部委規(guī)范性文件規(guī)定，嚴禁開展“首付貸”業(yè)務(wù)，但該規(guī)定并非效力性強制性規(guī)定，“首付貸”行為本身不影響購房合同的法律效力，購房人主張購房合同無效法院不支持。

購房人通過銀行按揭貸款支付部分房款，銀行以購房人征信有問題審批未通過，系購房人自身原因?qū)е拢⒉粚儆诓豢蓺w責于雙方的事由，購房人應(yīng)承擔按揭貸款未通過的責任。購房人無法獲得貸款時，亦不能免除其付款義務(wù)，購房人應(yīng)變更付款方式支付剩余購房款。購房人逾期支付房款構(gòu)成違約，不享有合同約定以及法律規(guī)定的合同解除權(quán)，其提交的退房申請未得到開發(fā)商同意，雙方對解除合同亦沒有達成一致。購房人要求解除購房合同以及基于解除合同而產(chǎn)生的其他訴訟請求，法院不支持。

購房人逾期付款，按約應(yīng)向開發(fā)商支付違約金。合同約定違約金以逾期應(yīng)付款為基數(shù)，按日萬分之五計算，該違約金約定過高，法院酌情調(diào)整為：以逾期付款金額為基數(shù)按照中國人民銀行同期同類貸款利率計算。

案號：（2020）渝01民終423號

判決時間：2020年04月09日

7.購房人以公積金貸款方式購買開發(fā)商房屋，辦理相關(guān)抵押登記的責任在開發(fā)商，開發(fā)商延遲將抵押登記相關(guān)材料交給貸款銀行，怠于履行抵押登記及相關(guān)材料的流轉(zhuǎn)義務(wù)導(dǎo)致借款合同延遲生效進而導(dǎo)致銀行遲延放款，購房人在履行借款合同過程中并無過錯，不應(yīng)承擔導(dǎo)致貸款延遲發(fā)放的相關(guān)責任，開發(fā)商應(yīng)當按照商品房買賣合同及補充協(xié)議的約定對購房人承擔逾期交房的違約責任支付違約金。

案號：（2020）渝01民終730號

判決時間：2020年03月27日

8.開發(fā)商雖然取得了案涉房屋竣工驗收備案登記，但其向購房人交付房屋之前對案涉房屋的施工構(gòu)造進行了拆除改造，導(dǎo)致其向購房人交付的房屋與竣工驗收時不一致，而建管部門亦責令開發(fā)商對改造部分進行恢復(fù)處理，故可以認定開發(fā)商向購房人交付的房屋不符合竣工驗收備案標準，購房人拒絕接房的理由成立。開發(fā)商構(gòu)成逾期交房，應(yīng)當承擔逾期交房的違約責任。合同約定逾期交房超過90日，購房人享有合同解除權(quán)，購房人向開發(fā)商寄出的解除合同律師函到達開發(fā)商時合同解除，開發(fā)商應(yīng)返還購房款及代收款并賠償購房人資金占用損失。

案號：（2019）渝01民終10757號

判決時間：2020年02月13日

9.開發(fā)商已取得《建設(shè)工程竣工驗收備案登記證》，符合合同約定的交付條件，已履行通知接房義務(wù)，購房人主張案涉房屋存在質(zhì)量問題，開發(fā)商應(yīng)賠償購房人整改期間房屋租金損失。

雙方合同并未約定購房人可以就房屋質(zhì)量問題拒絕接房，開發(fā)商不存在逾期交房違約行為，購房人要求支付逾期交房違約金的請求，法院不支持。

案號：（2020）渝01民終159號

判決時間：2020年02月19日

10.合同約定開發(fā)商的辦證義務(wù)早于購房人的余款支付義務(wù)，開發(fā)商主張購房人負有先履行房款支付的義務(wù)，該主張與合同約定不符，法院不支持。

開發(fā)商以購房人被人民法院納入失信被執(zhí)行人名單為由主張購房人無力支付余款，開發(fā)商如主張不安抗辯權(quán)，其法律后果也僅是開發(fā)商有權(quán)中止履行合同，且中止履行后，購房人在合理期限內(nèi)未恢復(fù)履行能力并且未提供適當擔保的，開發(fā)商享有合同解除權(quán)，而并非其辦證義務(wù)消滅。

購房人被納入失信被執(zhí)行人名單后，意味著其將面臨“限高令”、信用懲戒等多種法定懲戒措施，意在督促惡意逃債者履行判決確定的義務(wù)，但并不等于其必然喪失生活及經(jīng)營的基本空間。即便購房人被納入失信被執(zhí)行人名單，但并不能據(jù)此直接推導(dǎo)出購房人履行債務(wù)的能力顯著下降或者已喪失履行債務(wù)的能力。

案號：（2020）渝01民終1396號

判決時間：2020年05月18日

11. 購房人逾期付款構(gòu)成違約導(dǎo)致合同解除，按照合同約定購房人應(yīng)以總房款20%的標準向開發(fā)商支付違約金。開發(fā)商行使合同解除權(quán)時要求購房者以未付款金額為基數(shù)按每日萬分之二計算支付違約金，應(yīng)視為開發(fā)商以書面形式對合同約定的解約違約金計算方式進行了變更，開發(fā)商訴訟要求購房人以總房款20%的標準支付違約金，法院不支持。

案號：（2020）渝01民終422號

判決時間：2020年04月10日

12.原購房人與開發(fā)商簽訂合同后將房屋出賣給其他購房人，在質(zhì)保期內(nèi)開發(fā)商負有保修義務(wù)，其他購房人承繼了原購房人房屋保修的相關(guān)權(quán)利，其他購房者有權(quán)要求開發(fā)商對房屋的墻面漏水問題進行修復(fù)。

案號：（2020）渝01民終1162號

判決時間：2020年03月31日

13. 法院就涉案房屋滲水原因問題委托鑒定機構(gòu)進行鑒定，鑒定機構(gòu)均以購房人未支付鑒定費為由退件處理，法院認定系因購房人未交費導(dǎo)致無法通過司法鑒定方式判斷滲水原因，應(yīng)當由購房人承擔舉證不能的法律責任。《新建商品房屋質(zhì)量保證書》中約定的2年質(zhì)保期已過，購房人要求開發(fā)商履行商品房保修義務(wù)、賠償損失的訴訟請求不支持。

案號：（2020）渝01民終1972號

判決時間：2020年05月07日

結(jié)語：商品房買賣合同糾紛容易引起以點帶面的群體性訴訟，購房人與開發(fā)商締結(jié)合同之時期房占多，今年發(fā)生疫情中開發(fā)商面臨長期停工、購房人可能面臨經(jīng)濟收入出現(xiàn)大幅度下降的現(xiàn)實困擾，糾紛的增多預(yù)期增加，通過對法院裁判觀點的梳理可以對糾紛發(fā)生時該如何處理有預(yù)判，以助減少糾紛。

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本報告為泰和泰（重慶）律師事務(wù)所解世麗、高小理、帥興國、伍玉杰律師制作，報告中所有的內(nèi)容均受到中國法律知識產(chǎn)權(quán)相關(guān)規(guī)定的保護。

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