自從2005年我國第一批經濟適用房上市以來，經濟適用房糾紛增多，占二手房買賣糾紛中相當的比例。而其中離婚時關于經濟適用房如何分割的問題也給全國法院的審判工作帶來了不少的難題。今天本律師就結合法律及政策來分析一下“離婚時經濟適用房如何分割”的問題。
根據建設部發展改革委監察部財政部國土資源部人民銀行稅務總局 聯合出臺的《經濟適用住房管理辦法》規定，己購經濟適用住房的購買人擁有有限產權，只能自住，不得出租、出借或從事居住以外的任何活動。購買經濟適用住房不滿5年的，不得上市交易，特殊情況下，可向購買人戶口所在區縣住房保障管理部門申請回購，回購價格按照原價格并考慮折舊和物價水平等因素確定。此時的經濟適用房在離婚時，是按原價值分割，還是按現行市場價值分割，大家都知道，經濟適用房漲勢很高，有的房價已經漲了3倍，如果按原價格分，未獲得房屋一方會很虧，如果按市場價分，與法規、規章、政策又相悖，因此出現原被告雙方都想盡辦法爭奪房產的情況。目前此問題是司法實踐中的一大難點。
而購買經濟適用住房滿5年的，出售時按照屆時同地段普通商品房和經濟適用住房差價的一定比例交納土地收益等價款，并由政府優先回購，購房人也可以在補繳政府應得收益后取得完全產權。已經購買了經濟適用住房的家庭又購買其他住房的，原經濟適用住房由政府回購。此時的經濟適用房在離婚時，雖然價值高一些，但未獲得房屋一方仍會覺得虧，仍是拼命爭奪房產，造成法院判決的難度。
經濟適用房是社會關注的熱點，也是離婚案件中當事人爭議的焦點。在判斷經濟適用房是夫或妻的個入財產還是夫妻共同財產時，首先看有無證據證明財產是夫或妻的個人財產，有證據證明是夫或妻的個入財產時，如有約定，或者是一方的婚前個入財產等，就認定為是夫或妻的個人財產，否則，凡是婚姻關系存續期問通過任何一方所獲得的財產，均為夫妻共同財產，在離婚時予以分割。對經濟適用房屬于個入財產還是夫妻共同財產，若無約定可以作如下認定:
1、凡婚姻關系存續期間購買并取得經濟適用房的為夫妻雙方共有財產。雖然經濟適用房尚未辦理產權證，但只要夫妻支付全部購房款的，房屋屬于買受入夫妻所有，辦理產權證僅是時間問題，取得房屋產權具有必然性。
2、一方婚前申請購買經濟適用房，婚后雙方共同支付購房款的，為夫妻雙方共有財產。婚前一方享有購房資格，但婚后夫妻如果不交納購房款，就無法取得房屋，支付房款是取得房屋的對價，因此，該房屋的取得不論從財產的形成，還是取得的時間上，均應定為夫妻共同財產。
3、一方婚前申請購買并支付部分購房款，婚后夫妻交足購房款的，婚前所支付的購房款對應的房屋價值應當認定為一方個人財產，就補交房款對應的房屋價值應認定為夫妻共有財產。經濟適用房的交款時間始于2001年，第一批房屋的購房款到2005年上半年才交清，交款期間跨度大，如果將經濟適用房全部認定為夫妻共同財產，婚前支付房款的一方損失很大，且這種認定亦缺乏法律依據，不能令人信服，還容易造成婚前文付房款的一方極大不滿，引發矛盾。僅將補交房款對應的房屋價值認定為天妻共有財產的依據是該部分財產價值形成于夫妻婚姻關系存續期間。
4、一方婚前購買并已支付全部購房款的為個人財產。雖然房屋產權的登記時間可能在夫妻婚姻關系存續期間，但該種情形下，購房一方與政府之間的買賣合同已經全部履行，購房者對所購房屋享有占有、使用、收益及出賣以外的處分權，故房屋應當歸買受人所有。房屋產權登記僅僅發生物權變動的效力，但不能因為房屋產權的登記發生在夫妻婚姻關系存續期間而改變所有權的性質。
對經濟適用房分割時，因購買經濟適用房所欠銀行借款或其他債務一并處理，司法實踐對該處理意見無分歧。不對經濟適用房進行分割時，對因購買經濟適用房所欠銀行借款或其他債務，此時不應處理因購買經濟適用房所欠的銀行借款或其他債務。理由:夫妻所欠的購房債務，其借款均支付給了房屋出售方(政府)，已經轉化為房屋價值，由于現在無法確定房屋的歸屬，也就不能確定由夫妻哪一方承擔該債務。在此種情況下，可以告訴實際借款人，若配偶不償還借款時，借款入可以先行清償，待清償完畢，自己的損失可以在日后分割經濟造用房時向原配偶主張。
■實例問答：
●經濟適用房在離婚時如何分割
法制陽光：
我姐姐在8年前與丈夫江某登記結婚，如今二人婚姻走到了盡頭，雙方都同意離婚，孩子撫養等問題都好商量，最大的一個難題就是對在三年前購買的一套經濟適用房雙方互不相讓，又找不到比較好的分割辦法。該經濟適用房 (建筑面積60平方米)是江某所在單位自建的，根據家庭收入、家庭人口及工齡等因素，花12萬元優惠購買的，已經辦理了“兩證”。但按照購房協議的約定和有關規定，該房5年后才能上市交易，現在還不能上市交易。現在他們所在地的房屋市場價格已達到5000元一平方米。江某認為，這經濟適用房是他所在單位分給他的，12萬元購房款是雙方共同財產，應當分割的是這12萬元購房款;而我姐姐則認為，這房屋也屬于夫妻共同財產，應當按照該房屋的實際價格分割。請問，像我姐姐這種情況，經濟適用房在離婚時如何分割? 讀者：趙曉丹
趙曉丹讀者：
從你信中所介紹的情況來看，該經濟適用房是在他們夫妻關系存續期間得到的，依照我國《婚姻法》的有關規定，應當屬于夫妻共同財產。一般情況下，夫妻共同財產在離婚時要平均分割，但本案的問題是應當如何分割，按購買時的12萬元分割顯然是沒有道理的，因為12萬元購買包含著當時賣方對夫妻雙方的優惠，即使是按當時的市場價購買的，由于近幾年房屋漲價是不爭的事實，這在法律上可以認為是無需當事人舉證證明的“眾所周知的事實”，即無論如何都不應當按購買時的價格分割。但由于對經濟適用房這種房屋的分割法律上確實找不到具體的法律依據，只能根據民法的公平原則進行分割或者分配。我們認為，雙方可以采取競價拍賣的方式分割該房屋，由出價高的一方取得該房屋的所有權，給予對方相應的補償，這樣可以做到對雙方都比較公平。如果不愿意以競價方式分割，則可以在市場價的基礎上，扣除營業稅、綜合地價款(土地出讓金)并考慮到日后交易的風險等因素，大致確定該經濟適用房的目前價格，然后在此基礎上進行平均分配。總之，只要雙方按照公平合理的原則，在互諒互讓的基礎上總會找到雙方都可以接受的分割辦法的。
