一、前期準備
了解各種政策，包括限購政策、貸款政策、稅費政策。
首先最重要的當然是確定自己是否有資格買房了。上海限購政策阻擋了一撥人買房的腳步，這里一定要先看清楚限購政策。
這里推薦一下上海房地產交易中心官網購房政策和房屋買賣合同模板都在這上面有【下文未另行注明出處的引用，均引自該網站】。
限購政策：
問：本市住房限購政策從何時開始實施？
答：根據《關于本市貫徹<國務院辦公廳關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知>的實施意見》等規定，本市自2011年1月31日起實施住房限購政策。
問：目前本市住房限購政策大致有哪些？
答：
1)本市戶籍單身可買一套
2)本市戶籍家庭可買兩套
3)外地戶籍家庭可買一套（需提供連續滿5年及以上的社保或個人所得稅證明）
4)港澳臺同胞、華僑（持中國護照外國綠卡）可買一套
5)外國人（持外國護照）在中國工作超過一年并且還在職可買一套。
問：住房限購政策中，如何判斷購買住房的時間？
答：購買住房的時間以購房合同網上備案（網簽合同）日期為準。
貸款政策：
貸款分作公積金貸款和商業貸款。
公積金貸款上限50w，有交補充公積金的貸款上限是60w（即含補充公積金的情況下，公積金貸款最多是貸60w）。超過公積金貸款的部分可以用商業貸款。公積金貸款利率挺低，目前是
商業貸款是找銀行貸，可以多咨詢幾家銀行的個貸經理，他們對公積金貸款政策也很清楚，可以一并問了。
應當了解的情況：公積金貸款可貸多少（和自己公積金繳存額、房齡等有關）、能貸多少年，商業貸款能貸多少、能貸多少年（和自己年齡、收入情況、信用等有關）、還可以了解下各家銀行優惠利率（現在感覺一般是首套95折）、審批及放款時間等，不同銀行的政策會有不同。
注意：
自2019年10月8日起，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求，體現貸款風險狀況，合同期限內固定不變。
提前了解什么樣的房子自己能貸多少錢、每個月大概要還多少，可以更好的評估自己的購房預算。
房貸計算器，很多搜房軟件或者網上搜搜都有，可以用來計算每月還款額，比較方便。
*注意貸款時間還和房齡有關，有些房子太老了以至于很難、甚至無法貸款，建議一定要先了解好政策。
稅費政策：
上海這邊賣家報價一般都是到手價，也就是買家還要承擔賣家的稅費（和中介費）。當然這些都是買賣過程中可以談的價錢，但是自己先了解下稅費絕對沒有壞處，畢竟這些都可算在購房成本之中。
網上搜索下最新稅費政策，最好有那種圖解的，會比較清楚點。所謂的是否滿五唯一、是否普通住宅，主要是對賣方這邊的稅有影響。
*最好自己先了解下稅費政策，這樣和中介交流的時候顯得自己更懂行一點（也避免被不靠譜的中介忽悠）。
根據自己的預算、需求確定房源。
預算跟上面的房貸、稅費政策有關（土豪除外），預算有限的情況下，一般都是需要有取舍的。
通常需求有：交通便利（地鐵、公交、通勤時間）、住的爽（房型、裝修、面積、樓層）、環境好（小區、鄰里）、生活便利（超市、商場、醫院、公園）、特殊要求（是否學區房、離父母近不近等）。
↑主要看自己最看重的有哪些，一些相對不那么重要的，該舍棄時候就舍棄吧。
初始可以先通過APP搜房，大概鎖定要買房的地理范圍，多看看周邊房價， 鎖定幾個小區，然后就可以約中介實地看起來了。說起搜房，鏈家APP挺好的，上面房價基本靠譜，不會特意寫很低跑過去又沒有，圖片是實景，還可以VR看房。
實地看房也挺重要，有些遠程看不出來的，實地一看就看出來了（例如離馬路的距離）。如果有條件，可以去看兩三次，白天去一次（看看光照），晚上去一次（看看吵不吵），雨天去一次（看看滲不滲水）。當然要看的地方有很多，可以網上搜搜看房經驗，不過有時候當斷則斷，太過于磨磨唧唧也看不好房，畢竟很多時候房子也不會完美無缺的。
關于中介：
感覺房東要賣房子，很多都是各家中介都掛一下。一般說來大中介規范點兒，不過中介費也比較高，議價空間低；小中介議價空間大一點，不過要注意有沒有附加費用、是不是正規中介等。找一個靠譜的中介挺重要，一些bug的地方如果中介不講你可能不會知道，要留心多問問情況。
*重要的話說三遍：不要輕易簽字！不要輕易簽字！不要輕易簽字！有時候中介會拿來看房單給你簽，但你要仔細看清楚，上面可能會寫看了某套房即使沒在他家買也視為服務成立，你跑到其他地方簽約了，還得給他中介費，這類條款一定要看清楚，不要大筆一揮就給簽字了。
好了，到這個階段房子看的差不多了，假定你已經看妥了，可以進行下一步流程了。下一步是談價（一般是中介約好上下家談，也有可能是中介直接和上家談，這樣總覺得有可能有水分，盡量和上家當面談好點）。
談好價之后，確定這些內容，再簽定金合同：
1、簽約前務必確認中介資質，營業執照經營范圍看清楚（最好拍下來）、看看中介是否有從業資格證書（沒有資格證書可以提供咨詢服務，但沒法以中介身份簽約）、還要問清楚收費情況。之前中介或者上家言之鑿鑿說了什么對房子購買影響很大的事情、或者承諾了什么，最好讓落到紙面上，畢竟口頭說法沒紙質文字靠的住。
問：和房地產經紀機構簽訂經紀服務合同時要注意些什么？
答: 1、審查房地產經紀機構資格，盡量選擇已在房地產管理部門備案的房地產經紀機構；2、注意查看房產經紀人證書；3、審查授權委托書，確認對方是上家的合法代理人；4、簽訂統一規范的經紀服務合同，合同應明確代理方式、報酬、期限、權限等內容，注意簽訂日期及蓋章；5、看清楚違約責任及相關條款等。
2、做一下產調。這一步需要上家拿身份證和房產證到交易中心拉報告的，一般中介會帶著去。產調上會顯示這個房子有沒有被抵押、產權是不是清晰，這點很重要。此外，確認下房子有沒有被出租，買賣不破租賃，出租情況可能不會反映在產調上，如果房子在出租，問清楚租客什么時候搬、確認租客不會用優先購房權。
問：什么是產調？
答: 產調又稱不動產登記簿查詢，是指對交易房屋的有關狀況（包括抵押、查封、租賃等信息）進行全面調查以保證交易安全。
問：為什么必須進行產調？
答: 產調既是審稅需要，也能幫助購房人及時了解房屋狀況。根據《中華人民共和國物權法》第十七條的規定，不動產權屬證書是權利人享有該不動產物權的證明。不動產權屬證書記載的事項，應當與不動產登記簿一致；記載不一致的，除有證據證明不動產登記簿確有錯誤外，以不動產登記簿為準。
*沒時間拉產調就先付定金的（不太建議這樣），在定金合同上加下這段話安全點：
因甲方未告知乙方在簽訂本合同前該房屋已存在的抵押、預租、查封等事實，乙方拒絕簽訂房屋買賣合同的，甲方應雙倍返還乙方已支付的定金。
3、如果不是全款買房，盡量再次確認下房貸什么的沒問題（包括可以貸多少款、貸款審批以及放款時間）。如果房貸批不下來（或者很晚才能放款）定金合同又簽了，超過合同上寫明的時間節點貸款沒下來的話，通常定金是不退的。
定金合同可能不是很正式，但是一般會寫明付款時間與付款方式，以及違約情況處理。每一條都要看清楚。無法承諾的事情不要簽！雙方簽字了（最好加一下身份證號）——有中介的情況下一般還會要中介簽字——就有約束力。
問：和上家洽談要注意些什么？
答: 和上家洽談是購房的重要環節，通過全面有效的溝通，可了解上家資信、房屋狀況（有無抵押、租賃、司法、行政限制等），并對合同細節（如付款時間及方式、交房期限、戶口遷移、簽訂日期、違約責任等）進行磋商。
定金是給雙方的一個初步保障。有了定金的約束，一般上下家都不會輕易跳票（否則會要付違約金，一般還要加上付給中介的違約金）。沒想好、有不確定事項不要付款，看清楚定金合同每一條寫了什么再付款。
簽好定金合同付了款，注意拿好轉賬憑證（因此最好在銀行柜臺操作）和定金收據，一般貸款時要用到。
通常在下家準備好首付款后，上下家約好時間網簽，上家帶身份證、房產證、下家帶身份證、戶口本等資料。
網簽是為了保證交易安全。
問：下家如何避免上家一房兩賣？
答: 買賣雙方應共同至房屋所在地的房地產交易中心或有資質的房地產經紀機構門店進行網簽合同。合同簽訂后，下家應督促上家盡早共同至房地產交易中心辦理過戶手續，避免由此產生的法律風險。
問：設定抵押的房屋如何安全交易？
答: 通常情況下，買賣合同簽訂后上家會要求下家支付定金或首付款，而許多房屋設定有抵押，為避免上家拿了錢不去還貸導致無法注銷抵押權和無法過戶的情況發生，建議下家在合同中約定上家未及時還款的違約責任，并盡早陪同上家至貸款銀行辦理還清貸款的手續。
網簽合同模板固定，可以在上海房地產交易中心網站上查到并下載。補充條款看雙方約定，建議提前確定好所有條款后，再去網簽。
合同模板下載的地方：
合同包括了買賣價格、約定付款方式（一次性、銀行按揭等）、交房方式、違約責任和違約金額、買賣雙方其他的自行約定等內容等信息。
*注意付款方式和時間節點，以及違約責任劃分及金額！
找家銀行把首付款付給上家，拿到付款憑證和首付收據，可以去銀行辦理貸款了。
貸款分公積金貸款和商業貸款，也可以組合貸款。
問：如何申請貸款？
答: 1）純公積金貸款可向進駐房地產交易中心的上海市住房置業擔保有限公司申請；
2）商業貸款或組合貸款可委托房地產經紀機構，也可自行尋找貸款銀行。詳細情況請咨詢具體銀行。
不同銀行貸款需要資料不完全一樣，先和銀行的個貸經理確認好，帶齊資料可以去了。
一般需要準備的資料：
上家-產權人身份證復印件、房產證復印件、收款卡復印件等
下家-身份證、戶口本、婚姻證明/單身證明、收入證明、工資流水、首付憑證、首付收據、買賣合同等
銀行收齊材料后會進入貸款審批流程。貸款審批通過后，會給下家一系列材料。下家可以拿著材料和上家約時間過戶了。
一般付完除貸款和尾款之外的所有款項后（通常是當天）和上家一起去交易中心辦過戶。
辦理過戶時候上下家順便填寫提交《上海市房地產交易涉稅情況表》和《購房人家庭成員及名下住房情況查詢申報表》等，以備交稅。
一般是納稅申請材料提交后5個工作日，可以到交易中心來繳納稅款，領取完稅證明。申請人辦結涉稅事項的最后期限是交易中心收納稅申請材料后第20日，逾期沒辦結會退回申請材料。
到交易中心繳稅（可以刷卡），工作人員會告知你幾個小時候可以來領取房產證，在交易中心等一會兒就好了——所以一般上午去，下午就可以拿到。
*可以準備一張額度充裕的信用卡交稅，過段時間才要還錢，0利息，美滋滋。
記得拿好所有材料，包括房產稅認定通知書、完稅證明、房屋增值稅發票、房產證、抵押權登記證（如果辦理了按揭貸款）等。記得房產證要去貼下花（交印花稅），也是在交易大廳辦理。
拿好交易中心獲取的材料，一般包括新產證、抵押證、房屋增值稅發票等，到銀行辦理房屋抵押（具體要求材料詢問銀行的個貸經理）。銀行會聯系公積金那邊放款，最終合并成一筆錢打到賣家賬戶。處理時間差不多15個工作日左右吧。錢打到賣家賬戶時候，一般買家這邊會收到短信通知。確認賣家收到款后，就可以聯系賣家、中介，收房付尾款了。
在房屋轉移占有前，做好所有費用的交接，一般是占有前的所有費用（水電煤、有線電視、物業管理、電梯、清潔等費用）賣方承擔（注意看看有沒有欠費要補足），之后費用買方承擔。去辦有線電視過戶時候，可以問下房子里有幾個機頂盒，看看還在不在，補機頂盒一個差不多300塊吧。轉移占有的時候一般應當確認賣方戶籍已經遷出了，以免出現糾紛。
*問清楚中介辦理這些業務是需要工作日還是周末也可以辦理，免得多跑一趟。
所有事情辦結后，付尾款（留收款憑證、尾款收據）。如果還有沒結清的中介費用，一并結清（一般這會兒中介早把中介費收走了，哈哈）。
總結一下從看房到交房的時間線：
了解政策（0.5天）→看房選房（1天到1年不等）→簽定金合同（拉好產調、準備好定金）→網簽、付首付→辦理貸款→期間支付第二筆放款（如有）、等貸款審批通過后（通常1-2周）辦理過戶→繳稅、領房產證→拿材料交銀行辦抵押，等待放款（通常10-15個工作日）→辦理各種過戶，交房、付尾款（通常此時賣家戶口已遷移）。
快的話，從確定房子到辦完所有到交房，1到1個半月時間夠了。
洋洋灑灑寫了5000字，斷斷續續的，總算寫完了，希望給大家一個參考。
