來源：《全國法院民商事審判工作會議紀要》
60.【未辦理登記的不動產抵押合同的效力】不動產抵押合同依法成立，但未辦理抵押登記手續，債權人請求抵押人辦理抵押登記手續的，人民法院依法予以支持。因抵押物滅失以及抵押物轉讓他人等原因不能辦理抵押登記，債權人請求抵押人以抵押物的價值為限承擔責任的，人民法院依法予以支持，但其范圍不得超過抵押權有效設立時抵押人所應當承擔的責任。
來源：民二庭法官會議紀要
二、未辦理登記的不動產抵押合同的效力
法律問題：
在未辦理登記的抵押不動產抵押合同中，抵押人應承擔何種責任？
法官會議意見：
不動產抵押權的設立以登記為必要，簽訂抵押合同但未辦理抵押登記的，抵押權并未設立，債權人如主張享有抵押權的，不應得到支持。
但是否登記并不影響抵押合同的效力，抵押合同有效成立后，就對雙方具有約束力。
如抵押人依約負有辦理抵押登記的義務，但因抵押物滅失或轉讓而不能辦理抵押登記的，抵押人應承擔相應的違約責任，以抵押物的價值為限賠償債權人履行利益的損失。
連帶責任須有明確的法律或約定依據，在雙方并未約定抵押人承擔連帶責任的情況下，債權人請求抵押人承擔連帶責任的，人民法院不予支持。
最高人民法院（2018）最高法民申6240號
（二）關于案涉《借款合同》變更后，郭文利應否承擔擔保責任問題。首先，案涉《借款合同》第四條“貸款擔保”約定,首開公司以不動產抵押物提供擔保,抵押物詳單見附件3,抵押物部分為郭文利所有,因郭文利系張惟捷合法夫妻,合同生效需郭文利簽字。郭文利作為案涉《借款合同》第四條“貸款擔保”中抵押房產的權利人,不僅在《借款合同》中簽字確認,而且在擬抵押房產尚未辦理房屋權屬證件的情況下,向劉建偉交付了擬辦理抵押登記全部房產的相關權屬證明文件的原件,如認購協議及購房協議書、北京市商品房預售合同、前期物業服務合同、銀聯刷卡單、購房款收據及發票原件等,郭文利以其名下房產為首開公司向劉建偉借款提供抵押的意思表示真實、明確,抵押合同關系成立。郭文利是否經手款項交接以及在《借款合同》簽字后是否再見過劉建偉均不能改變其抵押人的身份。案涉《借款合同》的履行變更并未加重郭文利依約本應承擔的擔保責任，不違背其締約本意。郭文利仍應承擔擔保責任。其次，郭文利以其房產為案涉《借款合同》提供擔保，其本應積極履行合同義務，但其不僅未辦理案涉房屋的抵押登記，反而以案涉房屋未辦理抵押登記為由主張其應免責，有違民法的誠信原則和公平原則。司法不應鼓勵違約方因其違約而獲益，不應犧牲守約方對合同的信賴和預期而使違約方免責。最后，因二審判決判令郭文利在本案中承擔連帶清償責任，系因其以房產為案涉債務提供擔保，故無論郭文利與張惟捷及首開公司是否屬于利益關聯方、張惟捷從劉建偉處所借款項是否用于郭文利的生活支出，郭文利作為擔保人依法應承擔的擔保責任和因之而轉化的法律責任均不受影響。因此，案涉《借款合同》變更后，郭文利仍應承擔擔保責任。
最高人民法院（2018）最高法民申5965號
關于謝永應否對案涉借款在59套房屋和車庫范圍內承擔連帶清償責任的問題。關于謝永是否是《借款合同書》中擔保人的問題。本案中，2014年2月24日，孫秀珍作為出借人、鑫富鼎公司作為借款人、昌圖房地產綜合公司作為擔保人，三方簽訂《借款合同書》，約定孫秀珍借給鑫富鼎公司1000萬元，借款期限為六個月，如鑫富鼎公司到期不償還借款本息或不能全部償還，擔保方愿意承擔擔保責任。孫秀珍、鑫富鼎公司法定代表人趙莉及昌圖房地產綜合公司的委托代理人謝永在該合同上簽字按手印。昌圖房地產綜合公司曾于2014年2月23日與謝永簽訂《授權委托書》，寫明：昌圖房地產綜合公司是委托方，謝永為受托方，謝永欲以其掛靠在昌圖房地產綜合公司處開發建設的金府花園小區房屋抵押為第三方擔保借款，昌圖房地產綜合公司明確授權，用于抵押的房屋全部歸謝永所有，昌圖房地產綜合公司同意謝永以此為第三方抵押擔保借款，委托謝永全權辦理該抵押擔保的相關手續問題。謝永的妻子朱月英亦于2014年2月24日作出聲明，同意謝永以上述財產為鑫富鼎公司的借款提供抵押擔保。昌圖房地產綜合公司與孫秀珍于2014年2月20日就金府花園小區的59套房屋及車庫簽訂了買賣合同。根據以上事實，二審法院認定謝永雖以昌圖房地產綜合公司委托代理人的身份在孫秀珍與鑫富鼎公司之間的借款合同中提供擔保，但實際上謝永以其具有處分權的59套房產和車庫為孫秀珍的債權提供抵押擔保，謝永是《借款合同書》中的擔保人，該認定并無不當，本院予以維持。《中華人民共和國物權法》第十五條規定：“當事人之間簽訂有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”本案中，案涉抵押物59套房屋和車庫雖未辦理抵押登記，但抵押合同的效力不因未辦理抵押登記而受影響。本案當事人對抵押物59套房屋和車庫的擔保方式以買賣合同的形式進行了約定，借款合同、擔保條款等合同約定均具有法律效力，因此謝永應該按照合同約定履行抵押擔保的合同義務。根據以上事實和法律規定，二審法院認定謝永應在59套房屋、車庫范圍內對債務承擔連帶清償責任并無不當，本院予以維持。關于謝永主張孫秀珍沒有履行本案借款合同的出借義務的問題。本案中，《借款合同書》簽訂當日及次日孫秀珍分別將500萬元和380萬元存入趙莉名下的銀行卡內。趙莉于2014年2月24日向孫秀珍出具了收條，寫明收到孫秀珍給付的借款合同約定的借款。且鑫富鼎公司作為本案借款人，對孫秀珍出借行為及借款合同已經實際履行的情況并未提出異議。根據以上事實，二審法院認定孫秀珍履行了借款義務并無不當，本院予以維持。
