交易日聊投資，非交易日聊人生。
今天，繼續(xù)回復(fù)一封讀者來信，來信如下。
我關(guān)注您的公眾號(hào)大概有兩年的時(shí)間了，受益匪淺。明年有換房的打算，希望得到您的指點(diǎn)。先說下我的情況：本人34歲，坐標(biāo)廣州，已婚有一歲多女兒，在2017年的時(shí)候在廣州郊區(qū)（非限購區(qū)）買了一套二手兩房（小區(qū)有配套村小，附近有地鐵，到市區(qū)需換乘，大概用時(shí)一個(gè)小時(shí)），現(xiàn)在房齡大概在17、18年了。目前有換房的打算，一方面覺得房子小，想換個(gè)三房；另一方面也想考慮以后女兒的上學(xué)；同時(shí)17年買房的時(shí)候全部是商業(yè)貸款，未使用公積金（我們夫妻二人的公積金大概在20萬左右）。廣州的購房政策是首套房貸款還清的情況下，二套房首付比例50%，若出售首套房，則第二套房首付比例40%。現(xiàn)有住房預(yù)計(jì)售價(jià)170萬（其中含100萬貸款），手上現(xiàn)金大概有80萬，夫妻年收入有30萬，除開房貸和生活支出外，大概可以積攢15萬，公積金可以總共貸款100萬。從購房日算起，現(xiàn)有住房基本沒有漲價(jià)，而限購區(qū)的漲幅基本都在一倍以上。關(guān)于換房，大體有三種方案：一是在本小區(qū)直接置換，三房?jī)r(jià)格大概在200~220萬左右，但由于房齡大，需要重新裝修；二是購買本區(qū)新房，看了一套新房，比現(xiàn)在的位置更偏一點(diǎn)，但配套有省級(jí)學(xué)校的附屬小學(xué)，三房總價(jià)在300來萬，2023年交房；三是換到限購區(qū)（更靠近市區(qū)），均價(jià)基本都在4萬的水平，新房可能要去到5萬，考慮兩房。方案一和方案二我們現(xiàn)有的資金應(yīng)該還算充裕，但商業(yè)貸款的金額，估計(jì)在四五十萬，無法貸出比較大的金額（總體覺得住房貸款的利率還算比較低，想盡量多貸點(diǎn)），方案三的話，暫時(shí)資金不足，需要再等兩三年積攢資金，但可以最大化地使用公積金和商業(yè)貸款。關(guān)于上面三種方案，希望能得到沈老師建設(shè)性的建議，期待您的指導(dǎo)，謝謝。匿名
你好，房產(chǎn)置換是人生大事，只能自己獨(dú)立、謹(jǐn)慎決策，我能分享的，只是個(gè)人的方法與經(jīng)驗(yàn)，不一定對(duì)，更談不上是建議，僅供參考。以下是我對(duì)你的三個(gè)方案的看法，具體你最終選擇哪個(gè)方案，還請(qǐng)自己決定。就第一個(gè)方案而言，我個(gè)人對(duì)其未來的升值潛力非常擔(dān)憂。市場(chǎng)長(zhǎng)期是有效的，在大盤整體漲一倍的情況下，該小區(qū)的房?jī)r(jià)還不動(dòng)，其未來的升值潛力有多大，最好還是要做慎重的考慮。我們買一套房子，既要考慮其居住價(jià)值，也要考慮其升值潛力。對(duì)大多數(shù)家庭而言，買房都會(huì)占用大量的現(xiàn)金，如果不能升值，確實(shí)太可惜了。第二個(gè)方案，看起來是一個(gè)可選項(xiàng)，但最好先確認(rèn)一下學(xué)校的辦學(xué)質(zhì)量，搞清楚辦學(xué)時(shí)間、師資力量、學(xué)生來源等問題，現(xiàn)在很多名校都有所謂的分校，特別是新樓盤附近，而辦學(xué)質(zhì)量卻良莠不齊，我個(gè)人覺得，最好再仔細(xì)確認(rèn)一下。除此之外，第二個(gè)方案的位置更偏，你和夫人的上班通勤，是否方便，以及未來的升值潛力，我覺得，也都是需要再思考的問題。關(guān)于第三個(gè)方案，就你信中所言，明年換房時(shí)，手中的現(xiàn)金大約是165萬（70萬賣房所得，80萬現(xiàn)金，15萬新增積蓄），40%的首付，再加上稅費(fèi)，應(yīng)該夠得著380萬的房子。在房?jī)r(jià)不大漲的情況下，以4萬至5萬的價(jià)格算，380萬買限購區(qū)的兩居或小三居，難度并不大，不需要再花兩三年攢資金，如果著急，也可以找親友暫時(shí)先周轉(zhuǎn)一下。不過，要特別提醒的是，如果新房賣得特別好，或者二手房的賣家特別著急用錢，開發(fā)商和賣家有可能都不會(huì)接受組合貸，只接受商貸，這個(gè)細(xì)節(jié)也要留意，先賣后買的過程也要統(tǒng)籌好。
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