在政府購買服務模式叫停之后，未來棚改和舊改項目有哪些融資渠道呢？
1. 棚改專項債
目前預計2019年棚改專項債將有0.8萬億左右的額度；棚改專項債不足的部分，將尋求其他融資渠道。
2. 融資平臺棚改債
政府購買棚改服務取消后，單靠棚改專項債發行不足以支撐棚改項目的資金需求，融資平臺棚改債仍然是棚改項目融資渠道之一。
城投能夠獲批發債，理論上不屬于政府債務，故城投敘作的棚改項目，其概念比住建部的棚改范圍大，有的實際上是商業化的城市更新改造項目、城建項目。這種項目的收入很大一部分仍是來源于土地增值。故項目收入的合理構建方式較為重要，否則，會構成政府的隱性債務。在土地市場不好的背景下，還會形成償債風險。
3. PPP模式
財政部公告的國家第三批、第四批PPP示范項目中包括5個棚戶區改造PPP項目，項目投資總額10.74億元，具體如下表所示。在取消了政府購買棚改服務后，合法合規的PPP模式將成為地方政府棚改項目的重要融資渠道，有望得到進一步發展。
來源：中誠信國際
4. 政策性銀行貸款
2018年10月25日住建部座談會透露，政府購買棚改服務取消后仍將鼓勵國開行、農發行對收益能平衡的棚改項目繼續貸款，解決棚改項目融資難題。在國家支持棚改的政策需求下，政策性銀行的棚改貸款仍將是棚改項目的重要融資途徑。
湖北鄂州這個項目，據報道屬于收益能夠自求平衡，是由農發行貸款的。
5、財政扶貧專項資金支持
對于屬于扶貧對象，確有必要進行改造，而自身收益不足的棚改項目，會通過加大財政轉移支付力度、給予專項補助等方式實施。
6、專項債+銀行貸款
部分項目可采用專項債+銀行貸款的方式操作，以項目產生的政府性基金收入或專項收入作為專項債的還款來源，以項目配套的經營性物業產生的收入作為銀行貸款的還款來源。此類項目實際上是合并項目，即棚改合并商業開發項目。采用此類模式，在規劃時就要做好安排，把符合棚改政策定義的部分規劃成棚改項目，把配套的商業設施做成商業開發項目。由于棚改項目建成后，有大量的居住人口，一般來說，經營商業設施會有市場需求，故具備一定的可融資性。
7. 舊改和城市更新項目采用商業銀行貸款
2019年的棚改政策嚴禁將房地產開發、城市基礎設施建設等項目打包納入棚改；嚴禁因道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等拆遷改造房屋的項目納入棚改。嚴禁將房齡不長、結構比較安全的居民樓納入棚改。
從政策涵義來說，棚改概念可分為廣義和狹義的。狹義的棚改指進入省級住建部門棚改名單，符合國家棚改政策，能夠發行專項債或享受專項資金扶持的項目；廣義的棚改則包含舊改和城市更新、以及各地市縣級政府的棚改計劃項目。
在取消棚改政府購買服務模式，棚改融資的功能下降之后，預計廣義棚改項目將走向分化。部分現金流收益情況良好，或者比較容易配置商業性房地產開發資源的項目，將回歸商業屬性，以城市更新改造、舊改的名義實施。
棚改和舊改（有的地方用城市更新，有的地方也把棚改稱為舊改，本文中以舊改包括城市更新）的主要區別有：
1、范圍不同。國發[2015]37號明確：政府購買棚改服務的范圍，限定在政府應當承擔的棚改征地拆遷服務以及安置住房籌集、公益性基礎設施建設等方面，不包括棚改項目中配套建設的商品房以及經營性基礎設施。
建保[2010]58號文指出：棚戶區是指國有土地上集中連片簡易結構房屋較多、建筑密度較大、基礎設施簡陋、房屋建成年限較長、使用功能不全、安全隱患突出的居住區域。
建保[2012]190號：城市棚戶區改造范圍內的居民安置住房籌建工程和原居民住房改建（擴建、翻建）工程，統一納入國家城鎮保障性安居工程規劃計劃，其他工程不納入規劃計劃。
有關部委的2019年棚改通知中，也嚴禁將房地產開發、城市基礎設施建設等項目打包納入棚改；嚴禁因道路拓展、歷史街區保護、文物修繕等拆遷改造房屋的項目納入棚改。嚴禁將房齡不長、結構比較安全的居民樓納入棚改。
而舊改則不受這些范圍的限制。可以包括新建用于市場化出售的商品房、可以包括商業性配套建筑和設施，對于房齡的限制也比較寬松。具體由各地方的政策自定。
2、享受政策不同。融資政策方面，之前棚改允許政府購買服務模式，現在允許發行政府專項債券，而舊改則不行。棚改貸款還可以享受貼息。中央和省級財政還有城市棚戶區改造專項資金補貼。稅費方面，有各種優惠政策，如《財政部國家稅務總局關于棚戶區改造有關稅收政策的通知》（財稅〔2013〕101號）
能否享受政策，以是否能夠列入省級住建部門的年度棚改計劃名單為標志。不能進入名單的，一般是各級政府以棚改名義實施的舊城改造項目。
3、償債資金來源不同。因政府承擔的棚改任務不包括棚改項目中配套建設的商品房以及經營性基礎設施，棚改項目的償債資金來源是財政性資金，即棚改項目騰退節余出來的土地進行出讓，形成的土地出讓金收入。
而舊改項目則不同，因包含經營性基礎設施、商品房開發、商業經營性建筑，故還款來源更為廣泛。為避免將土地出讓金作為還款來源的違規風險，一般以建成后的商品房、商業性建筑或經營性基礎設施的出售出租收入作為還款來源。
商業性的舊改項目適合一二線城市，當地土地和房地產市場情況較好；或者項目地處中心城區，騰退土地價值比較高的項目。
此類項目將以商業銀行的項目貸款為籌資方式。以建成后的商品房、商業性建筑或經營性基礎設施的出售出租收入作為還款來源，還款來源應避免與政府土地出讓金勾連。
需要注意的是，此類項目還應采取一定措施規避非土儲機構從事土儲業務以及商業銀行貸款投入土地一級開發的合規性問題。
部分地區有本地的政策規范此類業務。如上海一直有自己的地方的舊改政策，主要依靠商業銀行貸款融資。廣州也出臺了本地的城市更新改造辦法，而深圳各區也修改了棚改實施辦法，體現了新政策形勢下的棚改業務的走向。
我們需要了解，銀行貸款不得進入土地一級市場，主要目的是防止杠桿資金推高地價，增加房地產市場的泡沫化，尤其在取得土地、競拍地價、繳交土地出讓款行為中，銀行貸款的介入易造成地價爆炒。而統一由政府按片區實施的土地平整和城市改造行為，其土地和房屋征收有統一補償標準，一般不易造成市場炒作。所以，地方政府出臺相應的規范，有利于防范合規性風險和市場風險。
附：存量項目還能不能以政府購買服務模式融資？
2019年政策取消了棚改政府購買服務模式，但允許項目實施主體在不擴大建設規模和防范風險的前提下，與金融機構協商繼續融資。也就是說，可以繼續采用政府購買服務模式融資。
這個必要的棚改在建項目如何掌握？特別是在建項目如何掌握？
由于政策的出發點是避免工程停工，形成“半拉子”工程，所以，可以從以下角度掌握：
1、必須是列入2018年（含）以前年度的棚改計劃名單的項目；不能是列入2019年計劃的項目；
2、必須是已經確定了采用政府購買模式或已列入本級政府購買服務目錄；
3、已經通過招投標或其他公開方式確定了項目的承接主體；
4、政府購買主體與項目承接主體已經簽訂了政府購買協議；
5、承接主體已經拿到了項目施工許可證，并已正式開工；
6、承接主體與金融機構已經就棚改購買服務項目簽訂了貸款合同；
7、金融機構已經發放了貸款。
以上各條滿足越多越符合政策本意，但不必完全符合，其中第1、第2是基本條件。
我們需要明白的是，取消棚改政府購買服務模式的目的是避免政府隱性債務。為不影響實施進度，存量項目可繼續采用購買服務模式融資，但繼續采用政府購買服務模式所產生的融資，仍有可能被認定為政府隱性債務。
金融機構在對存量項目繼續以政府購買服務模式貸款的時候，應取得住建部門的證明，并了解政府對隱性債務的處理態度。一般來說，應以納入政府隱性債務但并不問責較佳。很多地方也正是這樣處理的。
