長三角、珠三角和京津唐是目前大陸經濟增長的三大“火車頭”。在古代，長三角地區（屬于江南區域）就已經是中國的“經濟重鎮”，改革開放以來，特別是就近十年的發展走勢而言，說長三角是中國經濟的“第一增長極”也毫不過分。
那么，究竟是什么決定了上海、杭州、南京、蘇州和寧波等長三角五大城市的人口吸引力，進而間接影響上述城市的房價呢？筆者最近在閱讀任澤平所著的《房地產周期》一書，任澤平認為，從長期來看，決定一個城市人口集聚規模的關鍵是城市經濟規模及該城市與本國其他地區的人均收入差距。在完全的市場競爭和個體同質條件下，一個城市較高的人均收入將不斷吸引區外人口凈遷入，直至該地區人口收入與其他地區持平。
這種區域收入差距可簡單地用區域經濟份額與區域人口份額的比值來表示。當該比值趨近于0時，表示該區域人均收入遠低于全國人均收入，人口很可能呈現凈遷出狀態；當該比值趨等于1時，表示該區域人均收入等于全國人均收入，人口凈遷入規模很可能接近于0；當該比值遠大于1時，表示該區域人均收入遠高于全國平均水平，人口很可能呈現凈遷入狀態。
任澤平提及了“經濟人口比值”這個概念，所以筆者嘗試著基于經濟人口比值的視角，對長三角五大城市目前房價排名進行分析。
第一，科普一下“經濟人口比值”概念，其公式為：區域經濟份額/區域人口份額。即某個區域的經濟份額占全國經濟份額的比重/某個區域的人口份額占全國人口份額的比重。由于蘇州市縣域經濟過于強大，一定程度讓廣大吃瓜群眾形成了蘇州GDP等同于蘇州主城區GDP的“錯覺”，故本文的經濟指標由GDP、個稅收入、財政收入等三個指標平均加權而成，盡量客觀地反映各個城市真實的經濟實力。
第二，讓我們來看下2017年長三角五大城市的GDP、個稅收入、財政收入等三個經濟指標占全國的比重。
經過加權平均之后的經濟指標數據，見下表。
第三，讓我們來看下2017年長三角五大城市的常駐人口數量占全國的比重。
第四，根據上述數據計算出經濟人口比值（區域經濟份額/區域人口份額）具體數據，見下表。
第五，根據經濟人口比值數據，我們可以得出長三角城市人口吸引力排名分別是：上海、杭州、蘇州、南京、寧波。那么，上述五城目前的房價排名是否與人口吸引力吻合呢？請看2018年4月的房價數據表：
通過上表，我們可知一個城市的人口吸引力強弱不能夠完全體現到該城市的房價上面。蘇州雖然人口吸引力在長三角五城中排名第二，但是其非省會城市（非計劃單列市）的城市地位，決定了其無法像杭州和南京等省會城市一樣富集大量的醫療、高校、博物館等公共資源，而公共產品的供給不足一定程度上阻礙蘇州房價的進一步攀升。
通過上文長篇累牘的“分析”，我們可以看到高收入就業機會（經濟人口比值）很大程度上影響著人口流向。但是一個城市的房價究竟能夠達到什么樣的高度還是由不同因素綜合作用決定的。
最后，筆者有一點點缺乏數據支撐的“淺見”，上海貴為魔都，與北京齊名，是大陸目前唯二的國際化大都市，未來依然會是牢牢占據長三角地區房價頭把交椅的城市。而杭州目前勢頭正盛，未來10-15年是奔著和廣州、深圳比肩的發展目標去的，待到杭州市區、城際軌道交通網形成以后，城市骨架完全打開之時，杭州房價達到魔都房價七八成的高度可能會實現。南京，頂著六朝古都的頭銜，由于其較早開展地鐵建設，城市擴張紅利已經提前透支，加之產業升級乏力，未來房價估計和成都半斤八兩。至于，蘇州和寧波，都是非國內綜合實力排名前十的“準一線城市”，未來房價上漲空間著實有限。以上，純屬筆者的一家之言，各位輕拍。
