隨著經(jīng)濟的發(fā)展，房屋征收與拆遷已成為城市建設(shè)和發(fā)展的重要活動。房屋、土地等不動產(chǎn)作為重要的生產(chǎn)、生活資料，既是廣大被拆遷群眾的安身立命之本，更是改善生活條件和提高生活水平的主要資本。京云律師事務(wù)所憑借其多年代理征收拆遷案件的豐富經(jīng)驗，已經(jīng)陸續(xù)推出了關(guān)于企業(yè)拆遷、水庫搬遷、集體土地征收等系列專業(yè)解析，收到了良好的效果。本文主要針對商鋪拆遷中相關(guān)規(guī)定及補償標(biāo)準(zhǔn)進行深入解析，為您爭取合法補償提供專業(yè)法律支持。
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱《征補條例》）以及各地的有關(guān)規(guī)定（在此主要介紹湖南、江蘇、浙江三省），商鋪門面在拆遷征收過程中，能夠獲得的補償項目及標(biāo)準(zhǔn)如下：
（一）房產(chǎn)、建筑物及土地補償
根據(jù)《征補條例》及各地的通行做法，對于商鋪門面等非住宅房屋的補償，一般可采取貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。
1、房產(chǎn)及其他建筑物補償
商鋪門面的房產(chǎn)及其他建筑物的補償，應(yīng)當(dāng)以相關(guān)房產(chǎn)證明登記的建筑面積為計算標(biāo)準(zhǔn)。如果因為為歷史原因無法辦理相關(guān)權(quán)屬證明手續(xù)的，可以實際丈量確定面積。補償標(biāo)準(zhǔn)一般依據(jù)評估報告，主要考慮被征收房屋及建筑物的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權(quán)等影響其價值的因素。
2、土地補償
商鋪門面用地方式比較復(fù)雜，除了以劃撥、出讓方式取得土地使用權(quán)外，也有大量租賃國有土地和租賃集體土地的情況。對于土地價值的補償，在《征補條例》中對于土地補償并沒有進行規(guī)定，實踐中也是將土地的價值綜合考慮在房產(chǎn)及其他建筑物的補償當(dāng)中。缺乏標(biāo)準(zhǔn)，就會存在不明晰、不透明的情況，使被拆遷人的權(quán)益無法獲得相應(yīng)的合理補償。
京云律師提醒您，由于不同的補償方式，對于停產(chǎn)停業(yè)損失、安置補助費用等其他費用會有所不同。因此，被拆遷人需結(jié)合商鋪門面所在地的征收拆遷政策以及自身經(jīng)營的實際情況，作出是采取貨幣補償或是產(chǎn)權(quán)調(diào)換補償?shù)牟煌x擇。另外，應(yīng)盡快查驗商鋪的房產(chǎn)證明、土地使用權(quán)證以及相關(guān)的租賃合同是否存在問題，提前做好風(fēng)險預(yù)防工作。
（二）設(shè)備、設(shè)施補償
設(shè)備、設(shè)施的搬遷補償價值，主要是指在設(shè)備搬遷過程中因拆卸、包裝、運輸、安裝、調(diào)試等所花費用，以及原設(shè)備基礎(chǔ)尚存價值的損失，即假定設(shè)備從原地拆卸下來安裝到新地點在保證其正常工作狀態(tài)和運行性能的前提下所花費的客觀合理的直接費用。設(shè)備、設(shè)施補償一般由各地根據(jù)情況進行制定。
例如，根據(jù)《湖南省實施<國有土地上房屋征收與補償條例>辦法》第十二條的規(guī)定，對于設(shè)備的搬遷費以及設(shè)備因搬遷喪失使用價值，首先應(yīng)由房屋征收部門與被征收人參照相關(guān)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)商確定，若協(xié)商不成的，應(yīng)當(dāng)評估確定。另外，湖南省內(nèi)各地級市也制定了相關(guān)的征收補償實施辦法，對于設(shè)備、設(shè)施搬遷補償標(biāo)準(zhǔn)進行了規(guī)定。例如長沙、湘潭、衡陽三地的規(guī)定，基本上是對于可搬遷設(shè)備，一般根據(jù)搬遷實際情況評估后確定補償費用；對于無法搬遷或者無法恢復(fù)使用的設(shè)備，則按相關(guān)規(guī)定通過評估直接確定補償費用；對于已廢棄的設(shè)備，則不予補償。在江蘇、浙江也一般是由市、縣級人民政府根據(jù)實際情況制定具體標(biāo)準(zhǔn)后實施。
根據(jù)上述規(guī)定，京云律師提醒您，當(dāng)您的商鋪店面正面臨征收拆遷時，應(yīng)盡快制作現(xiàn)有設(shè)備清單，包括商鋪實際使用的設(shè)備價格、規(guī)格、數(shù)量、使用年限、有無抵押等情況，提前固定證據(jù)。
（三）停產(chǎn)、停業(yè)損失補償
《征補條例》第二十三條規(guī)定，對因征收房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，根據(jù)房屋被征收前的效益、停產(chǎn)停業(yè)期限等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。因此，對于停產(chǎn)、停業(yè)損失的補償標(biāo)準(zhǔn)，可依照各地制定的具體規(guī)定。一般采取先協(xié)商，協(xié)商不成評估確定或是由政府直接確定補償標(biāo)準(zhǔn)，不足部分再行評估確定兩種方式。
例如，根據(jù)《南京市國有土地上房屋征收與補償辦法》規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失的補償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托已經(jīng)選定或者確定的評估機構(gòu)評估。無評估依據(jù)或評估依據(jù)不充分而不宜采用評估方式的，對非住宅房屋中的營業(yè)用房，房屋征收部門給予不超過貨幣補償金額8%的停產(chǎn)停業(yè)損失補償；對非住宅房屋中的非營業(yè)用房，房屋征收部門給予不超過貨幣補償金額5%的停產(chǎn)停業(yè)損失補償。而在《杭州市人民政府關(guān)于貫徹實施<浙江省國有土地上房屋征收與補償條例>的若干意見》的規(guī)定，征收非住宅房屋，因征收造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，應(yīng)按非住宅房屋的用途給予一次性補償，補償金額可按被征收房屋價值的一定比例計算，工業(yè)用房、商業(yè)用房和綜合用房的補償標(biāo)準(zhǔn)分別為被征收房屋評估價值的10%、6%、5%；也可按被征收房屋一定時期的臨時安置費計算，工業(yè)用房、商業(yè)用房和綜合用房的補償標(biāo)準(zhǔn)分別為26個月、20個月、15個月的臨時安置費。具體補償方式可由被征收人自行選擇。
應(yīng)當(dāng)注意的是，如果擅自將住宅房屋改變?yōu)榻?jīng)營性用房，則存在征收時不給予停產(chǎn)停業(yè)損失補償?shù)娘L(fēng)險；如果擅自改變非住宅房屋用途的，則會有按照原有用途計算停產(chǎn)停業(yè)損失的風(fēng)險。在此，需要特別說的是，結(jié)合京云律師的實踐經(jīng)驗來看，停產(chǎn)、停業(yè)損失認(rèn)定的前提條件一般包括：第一、被征收房屋具有房屋權(quán)屬證明或者經(jīng)認(rèn)定為合法建筑，且房屋用途為生產(chǎn)、經(jīng)營性用房等非住宅房屋；第二、有合法、有效的營業(yè)執(zhí)照，且營業(yè)執(zhí)照上載明的住所(經(jīng)營場所)為被征收房屋；第三、已辦理稅務(wù)登記并具有納稅憑證。因此，京云律師提醒您，當(dāng)您所在區(qū)域準(zhǔn)備進行征收時，請注意核實您的營業(yè)執(zhí)照上登記的相關(guān)信息以及近年的納稅憑證，并注意搜集、妥善保存其他相關(guān)證據(jù)，以便在征收過程中提高協(xié)商標(biāo)準(zhǔn)，獲得滿意的補償。
（四）臨時安置補助費用及搬遷獎勵費用等
根據(jù)《征補條例》第二十條的規(guī)定，臨時安置補助費一般是在采取產(chǎn)權(quán)調(diào)換并實行過渡安置方式中進行約定，具體標(biāo)準(zhǔn)由各地自行規(guī)定。
京云律師提醒您，根據(jù)您選擇的補償方式不同，臨時安置補助費用并不是必須由政府支付給您的費用項目。如根據(jù)《衡陽市中心城區(qū)國有土地上房屋征收與補償實施辦法》第三十二條的規(guī)定，停產(chǎn)停業(yè)損失補助費與臨時安置補助費只計一項，不得重復(fù)計算。對于被征收人實施貨幣補償或一次性現(xiàn)房安安置的，不支付臨時安置補助費和停產(chǎn)停業(yè)損失補助費。另外，各地可以結(jié)合本地實際情況，對此費用的具體支付標(biāo)準(zhǔn)進行規(guī)定。因此，您可以結(jié)合企業(yè)所在地的實際征收拆遷政策及相關(guān)規(guī)定，計算具體數(shù)額。
對于搬遷獎勵費用，一般由各市按照實際情況進行規(guī)定。另外，有些市、縣可規(guī)定了對于商鋪等經(jīng)營用房的額外補助，需要被拆遷人在征收拆遷之前提前了解當(dāng)?shù)卣摺＠纾逗贾菔腥嗣裾P(guān)于貫徹實施<浙江省國有土地上房屋征收與補償條例>的若干意見》規(guī)定，在暫停辦理相關(guān)手續(xù)前被征收的住宅房屋已經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)用于商業(yè)經(jīng)營的，除按照住宅房屋實施補償安置外，可根據(jù)被征收人或承租人提供的合法有效的工商營業(yè)執(zhí)照等憑據(jù)，按批準(zhǔn)的合法經(jīng)營面積給予一次性適當(dāng)補助，補助額度最高不超過其批準(zhǔn)合法經(jīng)營面積部分住宅評估價值的20%。
（五）人員遣散及安置費用
本部分費用《征補條例》中并沒有進行規(guī)定，根據(jù)律師的經(jīng)驗并結(jié)合其他省的慣例做法，對于此部分費用可以結(jié)合商鋪的經(jīng)營規(guī)模、人員構(gòu)成以及后期繼續(xù)經(jīng)營等具體情況，有理有據(jù)地向征收部門進行主張。一般商鋪搬遷的，需要支付單位職工停工期間的基本工資和社保費用或者相關(guān)生活補助費用。若因國家征收而導(dǎo)致勞動合同無法繼續(xù)履行，商鋪還存在按照勞動合同法的相關(guān)規(guī)定，支付勞動者經(jīng)濟補償金的風(fēng)險。
綜上所述，企業(yè)征收拆遷補償所涉及的補償種類及補償標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)各地具體的規(guī)定及商鋪的實際情況存在一定的差異。另外，商鋪征收拆遷因考慮其對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的特殊因素，談判協(xié)商幾率更大，效果更好。
京云拆遷維權(quán)律師團具有多年拆遷維權(quán)經(jīng)驗，總結(jié)了一套時間短、效率高、能快速提高補償?shù)木S權(quán)方法。通過訴訟及談判，給拆遷人施加壓力，為被拆遷人爭得與拆遷人同等的談判地位，為您爭取合理的拆遷補償。同時，京云律師在進行拆遷工作中還注意維護各方社會關(guān)系，讓您既贏了補償、也贏了關(guān)系，為商鋪拆遷后繼續(xù)開展商業(yè)活動提供保障。
