二套房貸是政府調(diào)控房?jī)r(jià)這匹烈馬不致嚴(yán)重失控的韁繩，可看作觀測(cè)房市冷暖的溫度表。自2007年9月面世以來，幾乎沒有人能對(duì)它講得清。或許監(jiān)管機(jī)構(gòu)和銀行分別出于保持政策穩(wěn)定性和操作靈活性的需要，頗有“這事兒不能說得太細(xì)”的意味，但對(duì)購房人來說，有必要理清楚。
二套房的認(rèn)定有3個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：以夫妻關(guān)系為基礎(chǔ)進(jìn)行家庭認(rèn)定；有無信貸記錄是主要判定依據(jù)；與商貸行為相關(guān)，只發(fā)生在申請(qǐng)商貸的時(shí)候。
以夫妻關(guān)系為基礎(chǔ)認(rèn)定家庭
以個(gè)人還是以家庭為單位認(rèn)定曾是2007年?duì)幷摬恍莸脑掝}，12·11新政的下發(fā)，央行明確對(duì)二套房貸給予了以家庭為單位的說法。這讓不少人又產(chǎn)生了新的困惑：兒子和父親是不是一家人？?jī)晌椿樾值茉趺此悖恐T如三世同堂狀況怎么辦？未成年人又怎么算？
已成年即可為家
小張打算今年買套新房結(jié)婚，他的父母和哥哥分別在5年和3年前貸款買過房，小張想知道自己是否屬二套房。
解析：不屬二套。家庭單位的認(rèn)定依據(jù)，既不是戶口本上的一戶，也不是血緣關(guān)系上的一家人，而是以商貸申請(qǐng)人的夫妻關(guān)系為基礎(chǔ)組建的家庭。換言之，單身成年人以本人認(rèn)定家庭單位；已婚成年人以夫妻兩人共同認(rèn)定為一個(gè)家庭單位，其未成年孩子不能獨(dú)立構(gòu)建家庭單位，可計(jì)入家庭單位的一員。小張既已成年未婚，則以本人作為獨(dú)立家庭單位，不受家里其他人的影響。
婚姻讓信貸記錄共有
黃先生在婚前名下有一套貸款買下的房產(chǎn)，他和女友12月領(lǐng)完結(jié)婚證后，打算共同購買一套房。妻子此前名下無任何貸款購房記錄，因此婚后購置這套房產(chǎn)黃先生打算用妻子名義申請(qǐng)房貸。
解析：屬于二套。由于黃先生結(jié)婚之前有商貸記錄，雖然女方名下無房，但是現(xiàn)在兩個(gè)人共同組建了家庭，商貸記錄已為家庭共有。即便再以女方名義買房，仍要屬于二套房范疇。
銀行對(duì)婚姻事實(shí)的認(rèn)定不是看結(jié)婚證而是看戶口本，如果新婚夫妻領(lǐng)了結(jié)婚證但還沒來得及更改戶口，那么這夫妻二人在銀行面前就不算是一個(gè)家庭，仍然可以各自買一套房并享受首套房待遇。但這顯然有違規(guī)操作的嫌疑，不建議購房人使用。
未成年人無二套房貸
朱先生的女兒今年16歲，出于長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，為了避免可能出現(xiàn)遺產(chǎn)稅以及女兒以后婚后的財(cái)產(chǎn)分割問題，在買房時(shí)他想把女兒的名字寫到房產(chǎn)證上，只是不知道對(duì)女兒以后購房有無影響。無獨(dú)有偶，黃小姐今年準(zhǔn)備買房，她發(fā)現(xiàn)父母在房產(chǎn)證共有人一欄里填有自己的名字，想知道自己在買房時(shí)是否屬于二套。
解析：均不屬二套。《民法》規(guī)定，有完全民事行為能力的人才能向銀行申請(qǐng)貸款，這決定了未成年人不存在二套房貸問題。未成年人所在家庭單位的認(rèn)定，是以其監(jiān)護(hù)人為主體的，通常包含在其父母的家庭單位內(nèi)，買房以父母的名義進(jìn)行。我國法律并未限制未成年人擁有住房產(chǎn)權(quán)，不少買房人也愿意把買賣契約及產(chǎn)權(quán)證寫上子女的名字，但在向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，要與子女作為共同買房人方可，且此貸款只記在父母名下。
信貸記錄是判定依據(jù)
首套、二套的概念不是針對(duì)房產(chǎn)，是指貸款的次數(shù)。沒有貸款記錄，有再多房也算首套。如之前的房是宅基地、集資房，或是一次性付清與贈(zèng)與，沒有通過銀行按揭買過房，都屬于首套。反之，如果已有信貸記錄，即使已償付完畢，也極易被認(rèn)定為二套房(特殊時(shí)期的改善型住房除外)。
異地購房算二套
“我在西安老家已經(jīng)有一套房，在上海購房是否算作第二套房？”從西安到上海工作的小袁有此疑問。
解析：屬于二套。目前銀行的征信系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，只要是在銀行貸款買房，各家銀行都可從央行的征信系統(tǒng)上調(diào)閱信貸記錄，連外資行也概莫能外。對(duì)像小袁這樣的人來說，二套房政策確實(shí)造成了池魚之災(zāi)。
先賣后買仍算二套
張小姐兩年前曾貸款買過一套小戶型房產(chǎn)，今年計(jì)劃買一套更大一些的。她想采取賣掉手頭的小戶型再買大戶型的方式，不知道是否屬于二套。
解析：一般會(huì)被認(rèn)定為二套。央行和銀監(jiān)會(huì)有關(guān)負(fù)責(zé)人曾有明確說明：除被認(rèn)定為購買改善型住房外，已利用貸款購買首套自住房并有貸款記錄，不論其貸款是否還清，再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)購買第二套(含)以上住房貸款的，均按照第二套房貸政策執(zhí)行。而改善型住房政策是否會(huì)繼續(xù)執(zhí)行，至今動(dòng)向不明。
只發(fā)生在申請(qǐng)商貸時(shí)
不少人想申請(qǐng)公積金貸款，問是否存在二套房問題。需要明確的是，二套房的認(rèn)定只發(fā)生在申請(qǐng)商貸的時(shí)候，無論以前的信貸記錄如何，如果購房人現(xiàn)在申請(qǐng)的是公積金貸款，就不存在二套房問題。組合貸因?yàn)橛玫搅松藤J，則要按商貸處理。換言之，無論是第一次買房用商貸第二次用公積金，還是多次均用公積金貸款，都不屬于二套房范疇。
第一次商貸第二次公積金算一套
童先生曾用商貸購買了一套50平方米的住房，婚后計(jì)劃用公積金購買一套80平方米左右的房子，此種情況他不知道是否算二套。
解析：不屬二套，因?yàn)榈诙钨I房不存在商貸行為。需要進(jìn)一步說明的是，有理財(cái)師據(jù)此作出建議，如果首次置業(yè)且買房面積較小，僅作為過渡使用，最好先全用普通商業(yè)房貸，把公積金貸款留作下次改善型購房時(shí)使用。這個(gè)建議至少存在兩個(gè)誤區(qū)：一是公積金貸款有額度上限，用以改善型住房并不合適；二是首次置業(yè)如果買房面積小，公積金貸款就有了用武之地，而且公積金貸款只要還清上一次就允許借下一次，存在循環(huán)使用的可能，沒有必要把寶貴的機(jī)會(huì)留下來。
第一次公積金第二次商貸算二套
周先生購買第一套房時(shí)使用了公積金貸款。因?yàn)閮鹤咏Y(jié)婚，打算以自己的名義為兒子商貸購置一套新房，想知道是否屬于二套房。
解析：一般會(huì)被認(rèn)定為二套房。公積金貸款的記錄也進(jìn)入了央行的征信系統(tǒng)。如果第一次購房用了公積金貸款，第二次購房申請(qǐng)商業(yè)房貸，將被執(zhí)行二套房政策。即使第二套房使用組合貸款，即公積金加商貸模式，也會(huì)被視為二套房。
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是否二套差別大
二套房貸政策的影響很大，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是首付比例規(guī)定不得低于40%；二是利率相對(duì)于第一套房不僅沒有優(yōu)惠，而且要在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮10%以上。以合同成交價(jià)150萬元申請(qǐng)商貸為例，若是第一套房，首付通常為20%即30萬元；若是被認(rèn)定為第二套房，首付最低則需60萬元(40%)。二套房貸通常適用6.534%的上浮利率，與第一套房?jī)?yōu)質(zhì)客戶可享受的4.158%的優(yōu)惠利率相比，相差2.376%。同樣按揭貸款90萬元(期限20年)，月供相差1199.15元。見附表。
附表 一、二套房貸比較
一套房貸
二套房
相差
示例
首付
20%～30%
40%～50%
10%～30%，正常值為20%
以合同成交價(jià)150萬元為例，首付相差約30萬元
利率
當(dāng)前7折優(yōu)惠利率4.158%
通常為基準(zhǔn)利率上浮10%，即6.534%
最多可相差2.376%
以按揭貸款90萬元期限20年為例，月供最多可相差1199.15元
二套房貸政策演變
2007年9月27日
央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，第二套(含)以上住房貸款，首付不得低于四成，貸款利率1.1倍。
2008年12月11～12日
11日，國務(wù)院發(fā)文要求，二套房貸應(yīng)執(zhí)行四成首付、1.1倍利率，但改善型住房可按首套房?jī)沙墒赘丁?折利率的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。12日，央行明確了二套房貸以家庭為單位。
2010年1月10日
國務(wù)院辦公廳發(fā)文要求，二套房貸以家庭為單位，首付不得低于四成，利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)，改善型住房未有提及。
