近年來，一些城鎮居民在城市待久了，就想去農村購置一處房產，節假日可以過上幾天田園生活。
但是，這種購置房產的行為是不受法律保護的，一旦發生糾紛將承受不必要的損失。
近日，廣州市白云區法院審結一起案件，小陳購買了農村宅基地，但轉讓合同因違反法律、行政法規強制性規定，被判定無效。
小陳與老范及其家人簽訂了《宅基地轉讓協議書》，約定將座落于廣州市白云區某街宅基地使用權作價58.8萬元轉讓給小陳，如發生政府拆遷等行為，該宅基地上的一切拆遷補償歸小陳所有。后老范及家人又將上述宅基地旁邊的地皮6平方米作價2.1萬元及鐵皮房屋作價4萬元轉讓給小陳。
小陳受讓上述地塊后，興建了一棟六層半高的房屋用于家庭居住。但之后，該地塊被納入了政府征用拆遷范圍，小陳一家遂搬離并將場地移交給了政府。
小陳認為，涉案《宅基地轉讓協議書》違反了法律強制性規定，應屬無效合同，老范一家應向其返還全部轉讓款、簽名費并賠償建房裝修損失，故訴至法院。
涉案轉讓合同無效，被告方應返還轉讓款65萬元；我花了377萬元在該宅基地上建房及裝修，但得到的拆遷補償款僅為249萬元。被告方應賠償建房、裝修損失128萬元；宅基地的使用權人登記為被告方，辦理相關手續及領取補償款需被告方配合，被告方以此向我索要了簽名費，該簽名費應返還給我。
涉案地塊拆遷款為249萬元，已經包括了對宅基地、房屋及地上其他補償，我方收到后已全部支付給原告。原告主張的房屋及裝修損失，沒有相應的證據證實，且其實際使用涉案房屋多年，產生了折舊貶值，也從中獲取了租金，我方不應賠償其建房裝修損失。
我方實際收取了5萬元簽名費，該費用的交付是原告的真實意思表示，不存在撤銷的法定事由。
原告明知涉案宅基地屬于集體土地仍購買，其對于合同無效具有過錯，我方不應當返還合同款。
1、涉案《宅基地轉讓協議書》是否有效？
2、被告是否需要返還宅基地轉讓款及利息，賠償建房裝修損失？
關于涉案《宅基地轉讓協議書》的效力問題。根據《中華人民共和國土地管理法》第二條關于“任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉讓土地”的規定，涉案《宅基地轉讓協議書》實際涉及到對農村宅基地使用權的處置，違反了法律法規的強制性規定，依法應當認定為無效。
關于返還宅基地轉讓款及利息、賠償建房裝修損失的問題。涉案《宅基地轉讓協議書》是無效合同，但因涉案宅基地及上蓋建筑均已被征收拆遷，故本案不涉及返還的問題。實際上，雙方因合同無效而產生的權利義務已轉為拆遷補償利益的分配。
轉讓協議中關于“如發生政府拆遷行為，甲方承諾該地的一切補償受益人為乙方”的約定系雙方的真實意思表示，該約定意味著雙方簽訂協議時已預見涉案房屋被征收拆遷的可能，故對拆遷補償利益的處分進行了明確。根據住宅拆遷補償安置方案規定，村民住宅拆遷補償可采用棄產補償和安置兩種方式，選擇棄產補償方式的不再安排安置。現原告已實際領取了房屋棄產補償款、構筑物補償款總計249萬元，符合雙方關于拆遷補償利益處分的約定，原告要求完整彌補其簽訂無效合同導致的損失，于理不合，于法無據。故原告主張返還宅基地轉讓款及賠償建房裝修損失的訴訟請求，應不予支持。
關于返還簽名費的問題。該費用是原告向被告支付的，事由是配合辦理領取拆遷補償款手續，雖雙方對具體金額持不一致意見，但未有證據證實原告被迫向被告支付簽名費，雙方亦未對簽名費的返還問題有明確約定，故原告要求返還簽名費無事實和法律依據，應不予支持。
綜上所述，法院一審判決：確認涉案《宅基地轉讓協議書》無效，駁回原告小陳的其他訴訟請求。
原告不服，提起上訴，廣州中院二審判決：駁回上訴，維持原判。
農村宅基地使用權是本集體經濟組織成員享有的權利，與該集體經濟組織成員的特定身份相聯系，具有福利性質和保障功能，不得轉讓給本集體經濟組織以外的人。
本案中小陳與范某一家并非同一村集體組織成員，其不具備該宅基地的使用資格，他們的房屋買賣合同因違反法律的強制性規定而無效。
在此法官提醒大家，國家對農村宅基地買賣作出了有別于國有土地的規定，在購買農村房屋前，要了解自己是否具備購買資格，慎重考慮，否則即使簽訂了房屋買賣合同，也屬于無效合同，無權取得房屋的所有權，而且還可能需要根據自己的過錯承擔因合同無效造成的損失。
來源：廣州市白云區人民法院
