自2016年起，全國各地開始掀起建設(shè)特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城的熱潮，一時間，它們似乎成為了解決城鄉(xiāng)發(fā)展不平衡、連通城鄉(xiāng)一體的“治病良藥”。時至今日，特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城光環(huán)褪去，只留下普通的房地產(chǎn)項目。行業(yè)中，僅剩寥寥幾個銘記著它們的使命，成為了撬動區(qū)域發(fā)展的支點。
同樣是特色小鎮(zhèn)，為何有些泯然眾人？有些卻能初心不改？為此，新浪地產(chǎn)專訪了上海思納建筑規(guī)劃設(shè)計股份有限公司（以下簡稱思納設(shè)計股份）規(guī)劃部總經(jīng)理曹潔先生，看思納設(shè)計股份是如何幫助特色小鎮(zhèn)構(gòu)建一個更好的起跑線。
上海思納建筑規(guī)劃設(shè)計股份有限公司規(guī)劃部總經(jīng)理曹潔先生
立足根本目標(biāo) 邁出拿地第一步
自2000年成立以來，思納設(shè)計股份一直秉承著“設(shè)計決定成敗”的理念，并踐行至今。縱觀整個行業(yè)，無論是何種形式的開發(fā)項目，往往拿地成本都在投資中占據(jù)很大的比例。而在曹總的觀點看來最初的拿地環(huán)節(jié)，不但會影響項目成本，更是直接關(guān)系到了整個項目的全局。
因此，曹總認(rèn)為，拿地不僅僅是滿足單方要求，還需從項目全局出發(fā)，滿足多方訴求才能實現(xiàn)各方利益平衡，從而將整個項目有效的推進(jìn)下去。而對于特色小鎮(zhèn)而言，拿地還需立足根本目標(biāo)，不可盲目進(jìn)行。
思納案例：張坊鎮(zhèn)兩谷一村旅游小鎮(zhèn)
特色小鎮(zhèn)概念最初發(fā)源于浙江，2014年在杭州云棲小鎮(zhèn)首次被提及，2016年，在住建部等三部委力推下，在全國廣泛運用，并因此成為縣域經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)上發(fā)展而來的創(chuàng)新經(jīng)濟(jì)模式。但追本溯源，特色小鎮(zhèn)有著明確的要求和清晰的定位。
基于根本概念，曹總堅信特色小鎮(zhèn)必須擁有兩大特點：1、特色小鎮(zhèn)是鎮(zhèn)不是城。2、特色小鎮(zhèn)需要“小而美”。為此，曹總解釋道“特色小鎮(zhèn)的首要定位就是必須建在城市周邊，成為穩(wěn)增長調(diào)結(jié)構(gòu)的新亮點、實體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型發(fā)展的新示范、體制機(jī)制改革的新陣地。但許多開發(fā)企業(yè)卻打著特色小鎮(zhèn)的旗號，瘋狂拿地搞開發(fā)，而這些小鎮(zhèn)要么建在了城市內(nèi)，要么遠(yuǎn)離了城市，這樣的選址都無法實現(xiàn)特色小鎮(zhèn)最初的定位和目標(biāo)。其次，特色小鎮(zhèn)必須實現(xiàn) ‘小而美’的前期定位。而縱觀如今的多數(shù)特色小鎮(zhèn)，一出手動輒就計劃拿地20平方公里、規(guī)劃初期就是高樓林立。這樣的拿地規(guī)劃不可能‘小’，建成之后也不可能是‘鎮(zhèn)’?；谶@兩點，我們不難發(fā)現(xiàn)，特色小鎮(zhèn)定位的兩大條件都和初期拿地息息相關(guān)，因此初期規(guī)劃中拿地就顯得非常重要。”
以市場為主導(dǎo) 創(chuàng)造連鎖運營復(fù)合價值
縱觀市場上的設(shè)計機(jī)構(gòu)，大多數(shù)都關(guān)注與規(guī)劃或設(shè)計相關(guān)的單一業(yè)務(wù)，而思納設(shè)計股份在此擁有著完整的業(yè)務(wù)整合能力，在城市規(guī)劃、建筑設(shè)計、景觀設(shè)計三個方面都極為專業(yè)。
而對于特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃與運營方面，曹總認(rèn)為，思納設(shè)計股份首要的優(yōu)勢，就是以市場為主導(dǎo)，能夠更好地讓項目實現(xiàn)落地。思納設(shè)計股份成立于2000年，在近20年間專業(yè)提供建設(shè)項目全過程服務(wù)的綜合設(shè)計管理和咨詢，在特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等項目類型上有豐富的經(jīng)驗。
“從我們的經(jīng)驗來看，特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)新城等項目業(yè)態(tài)，需要多方面協(xié)調(diào)合作，而思納設(shè)計股份的主要工作是前期的規(guī)劃設(shè)計以及拿地指導(dǎo)。同時，也兼具建筑設(shè)計、產(chǎn)業(yè)培訓(xùn)、招商運營等各個環(huán)節(jié)”曹總解釋道。
眾所周知，在國內(nèi)的城鄉(xiāng)規(guī)劃體系中，有三種類型的策劃設(shè)計機(jī)構(gòu)。首當(dāng)其沖的，是各個地方的規(guī)劃設(shè)計研究院，他們的作用大多聚焦于宏觀，主要制定相關(guān)法理統(tǒng)籌性的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)和文件。其次便是院校類設(shè)計機(jī)構(gòu)，更多會涉及到統(tǒng)籌性的規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)制定工作，同時也會承接許多商業(yè)性的規(guī)劃設(shè)計項目。最后一類便如思納設(shè)計股份這般，主要面向市場、以市場需求為主導(dǎo)的規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)，同類型的還有國外知名的阿特金斯、SOM等規(guī)劃設(shè)計機(jī)構(gòu)。
在此，曹總強調(diào)，市場為主導(dǎo)并不意味著完全為資本服務(wù)。“正如前面所說的一樣，特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城，是需要多方協(xié)調(diào)統(tǒng)籌的項目類型，想要獲得成功，必須形成政府、資本、居民、生態(tài)等多方面的共贏；單純滿足資本需求的特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城模式，是不可能持久的?！?/p>
自2018年9月28日起，國家發(fā)展改革委就發(fā)文規(guī)定，將在現(xiàn)有省級特色小鎮(zhèn)和特色小城鎮(zhèn)創(chuàng)建名單中，逐年淘汰住宅用地占比過高、有房地產(chǎn)化傾向的不實小鎮(zhèn)，政府綜合債務(wù)率過高、市縣通過國有融資平臺公司變相舉債建設(shè)的風(fēng)險小鎮(zhèn)，以及特色不鮮明、產(chǎn)鎮(zhèn)不融合、破壞生態(tài)環(huán)境的問題小鎮(zhèn)。
“我們無法控制開發(fā)商開發(fā)項目的初衷，但我們能統(tǒng)籌以地方為代表的政府利益、資本為代表的經(jīng)濟(jì)利益、居民為代表的社會利益、包括以環(huán)境代表的自然利益，讓所有規(guī)劃和拿地行為都滿足特色小鎮(zhèn)的規(guī)范和定位，讓我們參與的特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城項目都走好關(guān)鍵的‘第一步’”曹總表示道。
悉心雕琢 以打造精品項目為產(chǎn)業(yè)之魂
就像教育學(xué)家梅貽琦所說的：“所謂大學(xué)者，非有大樓之謂也，而有大師之謂也”，特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城的靈魂不在于高樓，而是它們所承載的產(chǎn)業(yè)。如果說拿地幫助特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城有了立足之地，那么可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)就是它們的立身之魂。對于特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)，思納設(shè)計股份同樣能夠提供完整的規(guī)劃咨詢。
作為城市文化綜合體和鄉(xiāng)村更新的專家，思納設(shè)計股份在國內(nèi)已經(jīng)擁有了50多個成功的城市文化綜合體和鄉(xiāng)村更新項目。此外，還為國內(nèi)資本在國外的特色小鎮(zhèn)項目提出一些專業(yè)咨詢建議。
當(dāng)被問及其中成功經(jīng)驗的時候，曹總重點關(guān)注了產(chǎn)業(yè)鏈的完整性和衍生性?！斑^去，歐美國家也有許多成功的特色小鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)新城案例。比如美國的奔馳汽車小鎮(zhèn)、德國的黑森林等等。都是世界一流的企業(yè)將自己的研發(fā)基地，植根在了城市周邊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之中。這些成功的產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)都沒有林立的高樓。相反，植入強而有力的產(chǎn)業(yè)，并讓產(chǎn)業(yè)鏈自由衍生發(fā)展，從而為區(qū)域帶去活力，而思納設(shè)計股份在大廠影視特色小鎮(zhèn)項目中也采取了一樣的手法。”
大廠影視特色小鎮(zhèn)，是為了承接京津冀一體化、北京文化產(chǎn)業(yè)溢出效應(yīng)而建立的項目。依賴通州的副中心地位，輻射并帶動了大廠潮白新城的發(fā)展。而今，影視產(chǎn)業(yè)還是一個需要集群化發(fā)展的行業(yè)，在中國尚未形成真正的集群，更多的還只是產(chǎn)業(yè)基地。正如同國內(nèi)著名的影視基地——橫店，看似擁有完整的布景、群演、道具等產(chǎn)業(yè)鏈條，但其中的建筑都是簡易的布景，無法承擔(dān)后續(xù)的旅游、休閑等產(chǎn)業(yè)功能，更別說形成產(chǎn)業(yè)集群。
思納案例：大廠影視特色小鎮(zhèn)
相反的，思納設(shè)計股份在大廠影視特色小鎮(zhèn)的規(guī)劃中，除了一期以室內(nèi)影棚為主的專業(yè)化影視小鎮(zhèn)之外，還規(guī)劃了技術(shù)支持、創(chuàng)作孵化、金融服務(wù)等支持平臺，為今后的影視體驗組團(tuán)等特色旅游產(chǎn)業(yè)也預(yù)留了足夠的空間。讓與影視相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，都能夠在這里自由衍生，從而形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈。
聚焦國策 放眼世界
資本的眼光從來不只局限于某個點或某個區(qū)域，而是聚焦國家政策，放眼到一帶一路沿線國家。面對這些新生的特色小鎮(zhèn)項目需求，曹總認(rèn)為思納設(shè)計股份的國際化視野和經(jīng)驗將成為國外項目最好的護(hù)航者。
“以拿地為例，越南的拿地政策就相對寬松，通過常規(guī)途徑就可以向政府買地。而菲律賓的土地大多為私有，投資項目需要向私人征地，過程就會復(fù)雜許多。同時，由于語言文化等多方面的因素，國內(nèi)外對于項目的規(guī)劃設(shè)計常常存在歧義。但思納設(shè)計股份憑借著自身國際化的規(guī)劃設(shè)計背景，能很好的成為雙方溝通互動的橋梁”曹總舉例稱。
風(fēng)潮回歸理性 唯有沉淀才能繼續(xù)前行
如今，特色小鎮(zhèn)“風(fēng)潮”漸漸回歸了理性，特色小鎮(zhèn)的投資方都更為謹(jǐn)慎，更注重挖掘各地區(qū)自身特色產(chǎn)業(yè)。對此曹總深知只有沉淀到小鎮(zhèn)中，才能找到真正適合它們的產(chǎn)業(yè)：“想要挖掘真正符合當(dāng)?shù)貧赓|(zhì)和需求的產(chǎn)業(yè)，其實是非常困難的。長三角區(qū)域的特色小鎮(zhèn)，大多數(shù)都以水鄉(xiāng)和古鎮(zhèn)為特色，但在具體的產(chǎn)業(yè)方面又略有不同。比如上海的周邊區(qū)域，特色小鎮(zhèn)就大多以紡織、陶藝等手工業(yè)為產(chǎn)業(yè)支撐；而到了浙江、蘇州等地方，就擁有更好的自然資源，就能夠開展養(yǎng)蠶、栽培等更親近自然的產(chǎn)業(yè)?！?/p>
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總體而言，規(guī)劃與設(shè)計并不是我們自身腦海里先有一個印象，然后強加在某個地方，而是要真正地投身到小鎮(zhèn)中。思納設(shè)計股份始終踐行這一原則，從項目起始便會投入規(guī)劃、文創(chuàng)和設(shè)計三個團(tuán)隊，深度地考察甚至兩個月左右的時間。同時，還會針對當(dāng)?shù)卣⑧l(xiāng)鎮(zhèn)居民發(fā)放大量的問卷調(diào)查，充分了解各方的訴求。從而找到真正適合當(dāng)?shù)氐奈幕a(chǎn)業(yè)，也只有滿足當(dāng)?shù)厝嗽V求的產(chǎn)業(yè)，才能讓鄉(xiāng)鄰活躍起來，在改善當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境的同時，最小程度地改變當(dāng)?shù)氐纳顮顟B(tài)。
如今，我們再次追本溯源，2014年才興起的特色小鎮(zhèn)只是擁有5年歷史的新生事物，面臨著更多的不確定性。對于特色小鎮(zhèn)的雕琢和打磨，注定不可能像汽車導(dǎo)航那樣直接給出清晰的線路。思納設(shè)計股份選擇的是一條更為守正樸實的道路，就像是航海時代的領(lǐng)航員，只是永遠(yuǎn)指向正確的方向。
