文/曾慧娟 編輯/王莉
“到2020年前，萬達將建成15個萬達城，預計帶動2億旅游人次，旅游產業年收入超過1000億元，全面超越迪士尼成為世界規模最大的旅游企業！”這是近幾年來，萬達集團董事長王健林在每一個萬達文旅城開業的盛大場合都會霸氣放出的大目標。
然而，這一切在2017年7月10日的上午戛然而止！
萬達集團的公告披露，萬達商業已經與融創中國簽訂轉讓協議，以注冊資本金的91%即295.75億元，將集團13個文旅項目91%的股權轉讓給融創，融創將承擔這些項目現有的全部貸款。此外，融創集團還將以335.95億元收購萬達的76個酒店。
由此，手握絕對控制權的“地產并購狂人”孫宏斌將全盤接手王健林關于文旅和酒店的大目標。萬達作為品牌和運營的提供方，僅占有文旅項目9%的股權。霸氣的首富這次可能要放下身段，為孫宏斌打工了。
此時，距離被轉讓資產包中的萬達哈爾濱文化旅游城開業，僅僅過去了10天。受該重大消息刺激，已在港股上市的萬達酒店發展(00169.hk)今天最高漲幅一度超過150%。
據《財經網》刊發的王健林的回應稱，轉讓項目能大幅降低萬達商業的負債，并進一步實現輕資產化運營。通過這次資產轉讓，萬達商業負債率將大幅下降，這次回收資金全部用于還貸，據此，萬達商業計劃今年內清償絕大部分銀行貸款。
誠如王健林所言，萬達商業的負債水平一直不低。但究竟是怎樣高的負債可以讓王健林親手賣掉寄予厚望的萬達文旅城？又是怎樣的壓力讓他進一步放棄了本來可以拿到資本市場去講一個好故事的萬達酒店資產包？
首先，來看看被王健林喻為可以打敗迪士尼中國的“群狼”萬達文化旅游城。2009年，萬達集團確立重點發展文化旅游產業，隨后便宣布將以200億元投資建設萬達長白山國際旅游度假區。2012年7月，該項目作為萬達城的首個落地項目正式開業。緊接著，萬達武漢中央文化區、西雙版納國際度假區、南昌萬達文化旅游城、合肥萬達文化旅游城以及哈爾濱文化旅游城也相繼開業。與此同時，其他的若干個文化旅游城的開發也在同步進行。
數據來源：根據萬達文旅官方網站及公開報道整理，數據以官方公布為準。
作為萬達集團的第四代產品，萬達城是文化旅游綜合體，單個項目規模大，動輒占地面積便達上千畝。而且，資金占用程度高，單個項目的計劃投資額均在幾百億。截至 2016 年底，萬達集團的在建文化旅游綜合體數量達到 8 個，分布于成都、合肥、廣州、桂林、哈爾濱、無錫、南昌和青島，資金壓力推升。盡管此間開業的文化旅游城已經達到6個，但由于其中的主題樂園、劇場、酒店等運營物業回報周期長，基本一直處于培養期，難形成實質性的現金流支持。
據興業研究院最新的研究報告顯示，2014-2016 年剔除預收賬款后，萬達商業的負債率分別為 65.17%、63.25%和 63.51%（行業平均約 73%）；剛性債務規模分別為 1,829.72、1,927.38 和 2,308.23 億元，債務擴張較快，但期限結構合理，長短期債務比4分別為 0.25、0.32和 0.13，在手現金/短期債務分別達 2.33、1.43 和 3.52，剔除公允價值變動損益后 EBITDA 利息保障倍數也達 2.34、2.49 和 2.99，償債壓力不大。但隨著各地萬達廣場及萬達城的擴張，投資活動現金流持續大額凈流出，并需要一定的外部融資支持。
于是，萬達商業回歸A股以大規模低成本獲取資金便成了萬達的急需達成的目標。然而，經歷多番挫折之后，萬達商業一直還在回A的路上。早在今年3月3日，證監會發布的最新版首次公開發行股票審核工作流程及申請企業情況表格中，萬達商業的狀態轉為“已反饋”。
“萬達為了回歸A股進行了私有化，而私有化給萬達增加了不少成本和債務，為了短時間能實現回歸A股，萬達的財務和債務償還能力已經有了很大影響，如果遭遇一定障礙，萬達的債務償還高峰期恐怕就要來臨，在這種情況下，如果出售一塊資產，能保留上市的可能性，這塊資產就是文旅。” 協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖分析稱。
根據萬達2015年私有化時在港交所發布的公告，其宣布將以每股52.8港幣的價格收購全部已發行的 H 股，要約總代價約為344.5億港幣。根據媒體報道，這私有化花費的344.5億港幣，王健林曾親自面談了多家境內外財團投資人。而如果萬達商業未能于2018年8月31日前在境內主板市場上市，或退市滿2年，萬達集團將分別按每年12%和10%的年回報率向境內和境外投資人回購股權。
黃立沖分析表示，如果要申請A股上市，是不能從H股當初私有化的公司拿資金的，否則就對A股申請造成重大障礙，因此王健林必須想其它辦法還這345億港元，這筆錢一年光利息就要30-40億港元。
而從萬達此次轉讓的酒店資產來看，截至2016年底，萬達酒店及度假村在中國將持有超過100家高端酒店，撇除掉部分在建和超過12個輕資產管理輸出項目，此次轉讓的北京萬達嘉華、武漢萬達瑞華等七十六個酒店，幾乎相當于萬達旗下的全部酒店資產。萬達酒店發展的官網資料顯示，截至2016年12月31日，萬達商業已開業90家高星級酒店，客房28294間。
同樣，作為萬達旗下重點的發展板塊，王健林曾經雄心勃勃。萬達集團旗下的酒店包含頂級品牌萬達瑞華、超五星級的萬達文華、五星級的萬達嘉華和四星級的萬達錦華，目標是成為世界知名酒店管理品牌。為此，萬達不惜重金聘請多家國際知名酒店管理公司，對各地豪華酒店進行經營管理。
但實際上，近三年以來酒店業務的業績一直不盡如人意。據萬達酒店發展（00169.hk）的公告數據顯示，從2014年至2016年，該板塊股東應占溢利均呈虧損狀態。2016年，萬達酒店發展實現收益約3.74億港元，同比減少82.8%;母公司擁有人應占虧損約6066.3萬港元，同比減少76.9%。
黃立沖表示，在港股上市的萬達酒店發展，只是包含萬達旗下很少的一部分酒店資產，其中的大部分是國外項目，國內只有桂林萬達廣場和福州恒力城，而實際上真正難受的是萬達酒店的國內部分。
從國內市場看，二、三線城市的酒店市場競爭異常激烈。據第一太平戴維斯今年2月發布的《中國酒店市場簡報》顯示，由于近年來的大力開發，中國酒店市場面臨供應過剩的窘境。盡管國內旅游業持續發展，但由于入境旅游人數的下降，且現有酒店項目和房屋共享平臺（如愛彼迎和途家）之間的競爭加劇，運營商不得不犧牲客房價格以實現更高的入住率。
“在萬達眾多的業務板塊中，萬達商業是上市申請的主體，因此商業部分不能賣，而且賣商業給市場非常不好的信號。但文旅、酒店卻不同，這部分項目資金占用長、需要培育時間長、現金流比較差，盡管能因此帶來不少土地儲備，但也為其帶來沉重的財務壓力。”黃立沖分析。
然而，他認為，萬達出售這部分資產的目的，并不是簡單的收益減少。“一方面有可能是受到債務影響，另一方面有可能是和監管層達成了某種約定，為了回歸A股，把這塊業務去掉。”
還有更深的想象空間。
雙方在合作細則的最后一條約定，“同意在電影等多個領域進行全面戰略合作。”對此，有業內人士結合近期樂視危機的事件，向36氪分析表示，假如雙方資源互換收購，融創收購萬達的文旅產業，萬達接手融創手里的樂視盤子，如果萬達回歸A股直接以樂視為載體，對于風雨飄搖中的樂視和急于輕資產化的萬達，以及分散投資引來非議的融創各方都是利好。
“融創拿下萬達的文旅產業，開發領域實力將大增，長遠發展的可持續性增強，同時又去掉了樂視這個不確定性因素。”上述人士表示，“同時，萬達回A成功，又借助品牌和運營的輸出聚焦文化產業輕資產模式，并且補上萬達院線只有線下沒有線上，只有大屏（屏幕）缺乏中屏（電視）、小屏（手機）終端流量入口的短板。樂視終于有了大財主入駐，還有同產業鏈聯動效應......這是一盤好大的棋！”
