阿輝、戴麗芬 · 2020-05-21 09:29 來源：餐飲老板內參
疫情期間，全國各地爆發了不少因減租、免租、解除租賃合同等問題引發的矛盾。
5月19日，最高法發布文件指出：餐飲等行業因疫情完全交不起房租，可解除合同。
有餐飲人為之歡呼：是否可以就此“免單”脫身了？內參君仔細研讀了這份文件，并就此請教了相關專家，發現情況并不是這樣。
5月19日，國新辦召開新聞發布會。針對受新冠疫情的影響，零售餐飲等行業的客流減少、銷售額下滑，資金回籠困難，導致租金支付困難等經營壓力存在的問題，最高人民法院審判委員會副部級專職委員、二級大法官劉貴祥表示，在解決這個問題的時候，基本把握兩點：
一、疫情和疫情防控措施屬于不可抗力，法院在處理租賃合同糾紛時，一定要適用民法總則180條，合同法117條有關不可抗力的規定。
二、要貫徹落實國家和地方政府出臺的一系列惠企政策。
基于這兩點，最高法在指導意見中對一些具體情形做了規定。
第一，一般情況下不支持解除租賃合同的請求。 這里所指的“一般情況”，主要是由于疫情和疫情防控措施，承租人營業額下降、資金回籠困難，無法及時或者足額繳納租金，出租方提出解除合同的。
第二，一般情況下，支持變更合同的請求。 營業額的下降，回籠資金的困難，主要是受疫情和疫情防控措施的影響，它屬于不可抗力。根據公平原則，結合當事人和他營業情況的具體事實，酌情調整租金或者是調整交付租金的期限。對這種請求，按照指導意見是予以支持的。
第三種屬于特殊情況。如果出租人是國有企業、行政事業單位對外出租房屋用于經營，應當在疫情期間根據政策免除一定期限租金。 如果出租人起訴還要求支付租金，或者是因為承租人沒有支付這幾個月的租金，出租人說他違約要求解除合同的，法院不會不予支持。
在處理租賃合同糾紛方面，法院需要平衡雙方當事人的利益。在有些情況下，恐怕也得允許解除合同。比如為了過春節，或者由于一定的季節性需求，辦的展覽、廟會預定的場地，這時候如果繼續履行租賃合同，合同目的就不能實現了，這種情況下是允許解除合同的。
還有一種情況，租戶已經完全確定不可能再交得起租金了， 合同不可能再履行了，再延續多長時間也不可能交租金，這種情況應當允許雙方當事人都提出解除合同的請求，法院應當支持。
侯其鋒律師認為，最高法的解釋里有幾點值得注意：
1、因為合同期比較長，疫情總會過去的，并不是一時損失就根本不能履行合同。根據法律規定，必須是根本性的不能履行的情況下，才能解除合同。
2、在不能解除合同的情況下，原來的租金高，可以協商降低租金。如果房東是國有企業，有政策規定減租3個月；如果是非國有企業，政策只是提倡減租，餐飲人就需要和房東協商減租。
3、如何證明“不可能再交得起租金了”？證明單店交不起租金，可用該門店收入減去成本，并向法官證明經營該門店是虧本的。交不起租金僅僅局限于該門店，如果是連鎖公司，其他門店不在考慮范圍內。
疫情以來，房東和餐飲人的爭議事件屢見不鮮。
3月份，一段餐飲老板退租、討要租金的視頻火了，該餐飲老板表示自己因為疫情實在干不下去了，多交的房租不要了，十幾萬轉讓費也不要了，只想快點退租，拿回自己的8萬塊押金，然后給員工發工資、給會員清算、給供應商結算貨款。
房東一直不退押金，理由是有三個月房租沒交，但該餐飲老板表示他們都是先交房租的，不存在沒有交房租的事情。在河南民生頻道“小莉幫忙”的介入和協調下，房東才把押金返還給他。
類似于這種餐飲人與房東的租賃糾紛，疫情下很多餐飲老板都曾遭遇，困在其中，進退兩難。
鄭州的一位餐飲老板表示，他們從來沒有想過要跟商場打官司。一是商場法律系統很完善，有一些明知是“霸王條款”也是斗不過的；二是麻煩，訴訟程序比較長，小本經營，根本耗不起。
這位老板表示，他們這樣的小餐飲企業，交給商場的錢基本是有去無回。“即使退租，商場也會要求把商場恢復成原樣，這樣一來，拆除、搬遷、垃圾清理等費用也不少?！?/p>
這次最高法出臺的規定，可以讓餐企虧損得更少。以前去找商場協商退租，商場基本不會退押金。這個規定出臺后，商場可能會退還押金。
另外，疫情期間有些商家交不起房租，可能發生拖欠，商場走法律程序清退商戶的時候，商戶肯定會輸官司，現在可能不會輸官司。
也有餐飲老板表示，其實商場和餐企是共生關系，大部分情況下，如果餐廳確實經營不下去，商場肯定會同意解除合同。“沒有收入，交不起房租，干耗著沒有用。同時門店客流少的話，對商場也是有一定影響的?！?/p>
國家統計局公布的最新數據顯示，2020年1-4月份，全國餐飲收入8333億元，同比下降41.2%；其中，限額以上單位餐飲收入1786億元，同比下降38.6%。
餐飲業受疫情影響巨大，餐飲人翹首以盼的報復性消費遙遙無期，甚至連恢復到同期水平都還有很長的路要走。與此同時，房租、員工、原材料這三座大山依然壓在餐飲人的肩頭。
根據《2019中國餐飲報告》，從行業平均水平來看，人力成本和租金成本占餐企營收32.67%，原材料成本占營收的41.31%。據業內人士估計，近年來房租占比已經高達40%。
雖然全國各地的商場陸續免租，但減免期限都十分有限，餐飲人和房東的矛盾并沒有停歇，各地抗議活動頻發。
最高法的指示，雖然只是根據疫情情況對已有的法律進行新解釋，但是這個指示，無疑會給餐飲人更多支持，對于深陷經營困境的餐飲老板來說是一件好事，可以早點把枷鎖去掉，及時止損。
