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各位粉絲：

近些年，一個樓盤的容積率和戶型之間的關系似乎已經固化，低容積率就會是別墅或者大平層，高容積率則是普通住房，幾乎成為了定律。

不過，這一現象似乎在有所變化。

今年上半年，我們曾給大家推送過，位于西五環的一個容積率僅為1.1的商品房熙悅天寰，一反常態的并沒有設計成疊拼等類別墅項目，戶型只有89平米到138平米。

而這兩天，北京又將入市一個新的商品房項目，位于房山區良鄉新城的中建京西印玥，1.6的容積率也是很低，但更是登峰造極地設計出面向剛需的洋房戶型，最小的兩居僅僅73平米，最大的四居也才106平米。

開發商們拿到低容積率的項目，卻放著價格更高的別墅不開發，轉而卻去做面向剛需的普通住房，這是一個很有意思的問題。

容積率是指一定地塊內，總建筑面積與建筑用地面積的比值。

再簡單一些，就是用地上建筑面積除以用地面積，得出的數字就是容積率。

一個房地產開發項目，早在其土地入市的時候，地塊的規劃條件中就會明確容積率是多少，在之后的開發建設中，這個容積率是不允許開發商私自調整的。

從這里就可以看出，如果在相同面積的一塊土地上蓋房子、建小區，如果蓋的房子越多，房屋的總建筑面積越大，那么容積率就越大；反之，如果蓋的房子越少，總面積越小，那么容積率就越小。

對于買房的人、將來的業主們來說，容積率就直接關系到將來居住的舒適度。

近些年來，北京出讓的商品房地塊中，容積率比較低的，大多被開發成為了疊拼、合院等類別墅項目，或者是超大面積的大平層，有些有著“9070”限制的項目，則是搞起了“高低配”，即類別墅加普通住房混建。

所以說，今年以來多個項目擯棄了這一思維，低容積率卻做出面向剛需的戶型，很有趣。

當然，雖然有前面說的這兩個項目，但這并不代表所有的低容積率樓盤都會去開發剛需產品。

這樣的選擇，無非有兩個原因，一是區位，二是定位。

從區位上來看，對于城六區的大部分地方，尤其是區位優越的地方，開發商拿到低容積率的地塊后，第一想法肯定是開發大戶型的豪宅項目。

比如前幾天入市的海淀樹村地塊，容積率1.6到1.7，目前已經多家開發商表示出強烈的意愿，而他們做出的設計也是大平層等豪宅產品。

而對于一些比較純剛需自住的區域，超大面積的類別墅或是大平層，并不一定會有多少人買賬。

比如房山。房山近兩年入市的新地塊、新項目挺多的，有商品房，也有共有產權房，不少粉絲也都挺關注這片區域的，所以講講房山吧。

其實房山本身的條件挺不錯的，它屬于距離城區比較近的郊區，而且又是比較早通地鐵的，但相比類似距離的其他區，房山的房價又是相對較低的，所以從居住來看，房山的房子性價比還是挺高的。

造成房山房價比較“親民”的原因，是前期缺乏產業的支撐。而如今的房山，也終于迎來了機遇，那就是京津冀協調發展。

目前我國北方在大規模建設的就是兩處地方，一是雄安新區，二是北京城市副中心。它們都是國家戰略，一起成為了北京的兩翼。

不少人可能最近在網上看到了雄安千座塔吊熱火朝天建設的視頻，雄安的建設進度和面貌變化令人驚奇。

既然是北京兩翼中的一翼，那么雄安和北京肯定不是孤立的發展，而是要站在疏解首都功能、京津冀協調發展的高度來看。

對于北京的各個區來說，與雄安的協同發展，受益最大的就是兩個區，房山和大興。

拿京雄高速公路來看，它在北京的起點是五環路，然后穿越房山的長陽、良鄉新城，然后進入大興。輻射的范圍就是長陽和良鄉新城。

而剛獲批的房山分區規劃中，房山也找到了未來的發展方向，就是依托京津冀協同發展，以及自身大學比較集中、產學研條件較好的特點，打造科技金融創新城。

而房山過去比較重的居住功能，在分區規劃中也著重予以體現，要打造生態宜居示范區。

可見，與現在相比，未來的房山還是有很大的潛力和想象力的。不過在當下，對于在房山買房的人來說，剛需和自住還是主流。

決定低容積率項目會怎樣的另一個要素就是定位。

還是拿房山為例。前些年限競房推出時，房山的青龍湖地區也推出了不少低容積率的地塊，這片區域也瞬時間多個項目銷售。

因為有“9070”的限制，幾個項目的開發商都選擇了高低配的方式。

青龍湖邊環境很好，但還比較荒涼，可能大戶型用于改善或者養老比較好。但由于項目中也有一些普通住房，總價不高，有些項目還打出了面向剛需首套的口號。

但殊不知，剛需首套要么是離產業區較近，上下班方便；要不就算離的遠一些，也要有完備的軌道交通銜接。另外，剛需家庭對于區域配套的要求比較高，如果不能方便的逛街、購物、娛樂，乃至上學、看病，怎么住？

對比一下前面說到同在房山的京西印玥，它做剛需產品，也是因為它的自身定位。

這個項目位于房山城區的良鄉新城。

在房山分區規劃中，房山劃分了三大新城組團——良鄉、燕房、竇店。

這其中，良鄉組團將是房山區的綜合配套服務中心、行政中心，中心城區人口疏解的主要承載地，產學研用融合發展的城市新區，高精尖產業孵化區，是房山區新城發展的核心地帶。

所以，無論是產業、配套等各種方面看，良鄉組團都是房山的核心。

同時，它位于長陽路的南側，地鐵房山線的東側，附近有房山線的廣陽城站和良鄉大學城北站。

而且另一條軌道交通線路——市郊鐵路的副中心線延長到了房山，其良鄉站就在這片區域。只不過現在沒有直達的道路通過去，需要繞路，如果將來能規劃建設道路或者地下通道直達良鄉站，那就非常近了。這片區域就可以是雙地鐵了。

便捷的交通，完備的配套，這樣的才能符合剛需自住家庭的定位。

最后，看一下這個項目是如何做到登峰造極的剛需戶型的。

這個項目其實是一個不限價的純商品住房項目，而且沒有“9070”的限制，但戶型面積卻感覺比“9070”控制的更好。

73平米的兩居，83平米和89平米的三居，106平米的四居，完完全全的剛需戶型啊。

尤其是73平米的兩居，這在低容積率的商品房項目中幾乎無法想象。

即便是最大的106平的四居，這樣的面積也是實用主義，而非超大的壕。

也是因為戶型面積不大，所以戶型設計上要更用心一些。所有戶型，哪怕是73平米的戶型，也是南北通透，戶型也很方正，面積浪費很少，每個戶型都有陽臺及贈送面積。

這樣的戶型設計，可能也有追求低總價的原因。目前該項目價格還沒最終確定，預計售價在4萬元/平米左右。

以一套73平米的兩居為例，總價只有280萬。而目前該區域二手房的價格也是在4萬元/平米左右。

那么，低容積率去做剛需產品，是好事還是壞事？

從住房供應來說，這樣的變化當然是好事，畢竟增加了住房供應的種類。因為是低容積率，所以品質上肯定和普通商品房是有區別的。

對于開發商來說，畢竟能買得起別墅的家庭還是少數，大量的購房家庭還是剛需，所以在一些純居住的區域開發面向剛需的中小套型，套數會比別墅多了很多，而且由于即是剛需的價格，又能有居住的品質，購買人群相對于別墅也會幾何式增加，去化和回款也會更快。

比如京西印玥這個小區，都是6層的洋房板樓。一共33棟，建筑高度只有18米。共有房源1294套，一梯兩戶、精裝交付，低容積率建筑密度很低，居住舒適度較高。小區采用全封閉式管理，人車分流。

總的來說，低容積率樓盤去做面向剛需的戶型和產品，這對于剛需家庭來說有了更多的選擇，剛需家庭也需要居住的品質和舒適度，以相對比較低的價格來實現這一需求。對整個房地產市場來說，這樣的行為也是值得鼓勵的，畢竟，剛需家庭才是買房的最大群體。

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