從1989年我在澳大利亞墨爾本買下自己的第一棟別墅開始，我就迷上了在澳洲做房地產投資，30年里，我還買過許許多多的房子，有別墅，有商鋪和商業大樓，還有農場，等等，卻從來沒有買過一套單獨的公寓。而我自己做大型土地開發也有近20年了，但只開發別墅，從來不會開發公寓。
因此，我平常被問到的最多的問題就是：為什么？為什么金先生您不買公寓，也不開發公寓？
其實，我與很多公寓開發商都是朋友，多年前他們還會推薦我買公寓，并提出將自己的“私留戶型”讓給我。我始終不為所動。
我不買公寓的“執念”既來自我房產投資路上遇到的猶太老師，也跟我曾經在墨爾本Flemington區一口氣買下的那12套連在一起的公寓有關。
記得八十年代末、九十年代初的時候，我在墨爾本連續開了6家中醫診所，也買了許多的房子，其中有3家診所的房子是直接買下來的。
1990年，我（左5）與中醫診所的員工們
比如墨爾本Doncaster區的那家診所，我當時用24萬澳幣買下，幾年后以100多萬澳幣的價格賣掉的；還有一家在Moorabbin區，當時花了30多萬澳幣買下，也是在漲到100多萬時賣掉的。那時才開始覺得，自己已經慢慢在房地產上做出點名堂了。不過，最終我能成為澳洲房地產方面的專家，我還是要感謝我的老師，我的猶太老師！
1988年7月，我來墨爾本的第二年就在下圍棋時認識了一個猶太小伙子，叫迪米。他在幾次挑戰我圍棋都敗北后，決心拜我為師。沒想到在后來的交談中，我驚奇地發現迪米雖然才20歲出頭，已經在墨爾本買了3套房子！
迪米為了感謝我傾囊相授圍棋秘訣，也悄悄給我傳授了一個買房秘訣：金先生，在澳洲做房地產很簡單，你只需要買有地的房子，并且一定要買有地的房子，絕不要買公寓！
為什么？猶太人迪米告訴我說，所謂房地產的增值，并不是建筑物的增值。建筑物是以每年2.5%的速度折舊的，永遠不增值。也就是說建筑物本身沒有任何價值，只是幫你收租金的，現金流可能比較好，但是想要通過投資房地產掙大錢，則一定要買土地，也就是說一定要買別墅！
迪米還告訴我，他們猶太人都是買一棟守一棟。他們還喜歡一次買一大片房子，10套或者20套，甚至會把一整個街區一起買下來。所以我很佩服他們，他們這個方法很聰明，賺錢賺得很厲害。
世界上的猶太人，不管在澳洲，還是美國、歐洲國家和新西蘭、加拿大，等等，都掌握著重要的經濟來源。包括我很佩服的猶太人巴菲特，也是有著強人眼光，能夠看見未來。
聰明的猶太人——巴菲特
30年的澳洲房地產投資中，我雖然從未買過一套單獨的公寓，但是我卻買過12套連在一起的公寓，那是我投資中一個“美麗的錯誤”。
我記得2年前，我在澳中集團總部辦過一個財富講座。那天，偌大一個會議室增設了比往常多3倍的椅子，還是座無虛席，很多人擠在會議室外面，他們都非常想聽聽在澳洲投資房地產有什么秘訣。
當時，我問在座的投資者，在買房子的時候是喜歡買公寓還是喜歡買house（別墅）？大家眾說紛紜。恰好，在座的一位先生既買了公寓也買了別墅。
我問他：“你為什么買公寓呢？”
“沒錢啊。”那位先生爽朗地給出了答案，在座的投資者們聽完都不禁笑出聲來。
“那后來為什么又買了別墅呢？”我追問。
“有錢了！” 那位先生答完，自己也忍不住笑了。
他簡短而又風趣的回答引來陣陣笑聲，卻也博得大家頻頻點頭贊同。確實，沒錢和有錢，簡單的幾個字蘊含著無限的真理。如果有足夠的財力，在澳洲買房確實要首選別墅，因為別墅包含地皮，且是永久產權。
1998年，我用150萬左右澳元在墨爾本Flemington區買下了12套公寓，每套12.5萬澳元。這些公寓位處墨爾本大學附近，位置非常好。當時的Flemington區，公寓價格基本在12.5萬澳元左右，別墅是15萬澳元，兩者只相差近3萬。然而20年過去，1套別墅如今已經漲到了150多萬澳元，1套公寓卻只漲到了40萬澳元，之間至少相差110萬。
也就是說，當年我是用150萬澳幣買下了12套公寓，20年后漲到了480萬澳幣，20年間只賺了330萬澳幣。
但如果我是用那150萬買了臨近的別墅，可買10套，如今價值至少在1500萬澳幣，可以賺1350萬澳幣！
330萬澳幣對比1350萬澳幣，公寓和別墅的回報顯而易見！
我講到這里時，在座的投資者一陣唏噓，都為我少賺的那1000多萬澳幣感到惋惜。可是我卻說：這12套公寓投資看起來我是犯了個錯誤，但我卻覺得這個錯誤很美麗。大家猜猜為什么？
現場的投資者們紛紛猜測，有人說之所以“美麗”，是因為我買到了一個教訓，還有人戲言稱我是通過這次投資他認識了女朋友，但最終一位頗具眼光的男士一語道破——“我猜你可能當時一起買下了地。”
確實如此，我從來沒有忘記過我那位猶太老師的忠告——要買帶地的房子。因此，我投資的那那12套的公寓正式建在一個完整的地塊上，都被我買了下來。如今，單是那塊地的市值就在2000萬澳元以上。所以，所謂的“錯誤”，其實還是一場穩準的投資。
后記
Afterword
在澳洲投資房地產，我除了建議大家一定要購買帶有土地的房子，還建議大家一定要長期持有，不要幾年時間賺了一點就賣掉，會非常可惜。比如，你現在購買墨爾本西南區的一套60萬澳幣的別墅，可能在幾十年后，在你退休的時候，就增值到了460萬澳幣，甚至600百萬澳幣！長期持有，也是投資澳洲房產的秘訣之一！
此外，澳洲房地產越來越被認為是具有“壓艙石”作用的一項投資，不僅因為其數十年來風雨難撼、穩定增值的抗風險性，更重要的是對澳洲房地產的投資不在CRS審查之列，這也是對私有財產的很好的保護。
金凱平
