購房合同無效，能否要求返還雙倍定金
——李某某、甘某某與廣州市番禺區某房地產開發有限公司房屋認購糾紛案
【案件事實】
原告：李某某、甘某某
被告：廣州市番禺區某房地產開發有限公司
李某某和甘某某是一對夫妻，計劃買一套房，于2003年5月11日在廣州市番禺區某房地產開發有限公司看中一套，簽訂了認購書并繳納了一萬元的定金。2003年6月2日，二人得知其看中并認購的房屋已經被該房地產公司抵押，認為房地產公司隱瞞了這一事實，若二人早知該房屋被抵押，絕不會簽訂認購合同。遂拒絕簽訂購房合同，委托我所華瑞興律師事務所，下同。律師作為訴訟代理人，將房地產公司告上法庭，請求判決雙方簽訂的房屋認購書無效，且被告應返還雙倍定金兩萬元。被告某房地產開發公司辯稱，在簽訂認購書之前其工作人員已經將該房屋已被抵押的事實告知兩原告，兩原告明知該房屋已被抵押依然與其簽訂認購書。被告為支持其觀點，找了三名其公司員工作為證人。原告認為三名證人與被告存在利害關系，其證言不能還原真實情況，請求法院對三證人的證言不予確認。
【案件結果】
法院根據《合同法》第五十八條、《擔保法》第四十九條、《房地產管理法》第三十七條的規定，判決被告的行為違反法律的禁止性規定，原、被告簽訂的認購書無效，責令被告將定金及利息返還給原告，并承擔本案的訴訟費用。
【爭議焦點】
1.被告方提供的證人證言是否有足夠的證明力
在本案中，被告為證明其“簽訂認購書之前已將房屋被抵押的事實告知原告”的答辯，提供的證人是其公司的員工，故原告質疑其證人證言的證明力問題。
根據我國《民事訴訟法》第七十二條規定，凡是知道案件情況的單位和個人，都有義務出庭作證。有關單位的負責人應當支持證人作證。因此被告的員工應當作為證人出庭作證。
根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第六十九條第(二)項規定，下列證據不能單獨作為認定案件事實的依據：（二）與一方當事人或其代理人有利害關系的證人出具的證言。
第七十七條第(五)項規定，人民法院就數個證據對同一事實的證明力，可以依照下列原則認定：（五）證人提供的對與其有親屬或者其他密切關系的當事人有利的證言，其證明力一般小于其他證人證言。鑒于被告方證人是其員工，與其有重大的利害關系，其證言的客觀性和真實性難以保證，因此在沒有其他相關證據相互印證的情況下，應當將被告方提供的證人證言予以排除。
2.被告是否要承擔相應的賠償責任
我國《合同法》第五十八條規定：“合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或沒有必要返還的，應當折價補償，有過錯的一方應當賠償對方因此所受的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任?！狈ㄔ簱伺袥Q被告返還定金及利息。原告方則認為，合同無效是由于被告欺詐造成的，由于被告實施了欺詐行為，應當承擔相應的賠償責任即賠償原告定金的兩倍，而不僅僅是返還定金及利息。盡管原告為避免訟累對該問題不再追究，但這個問題仍然是一個值得討論的法律爭議點。
盡管原告希望被告賠償定金的兩倍，但是，法院并不認可，重要的原因是該賠償額度已超越了《合同法》一貫堅持的以補償性為主，以懲罰性為輔的原則。從法理的角度來分析，合同無效損失賠償的性質屬于締約過失責任。締約過失責任以先合同義務為前提。所謂先合同義務，是指當事人為締約而接觸磋商之時，基于誠實信用原則而產生的協助、告知、闡明、保護、照顧、保密等義務。違反先合同義務，給對方造成損害的，則構成“締約上過失”，發生“締約過失責任”。
締約過失責任損害賠償的對象為信賴利益。締約過失責任的最主要承擔方式為損害賠償，損害賠償的對象為信賴利益。信賴利益的損失是指締約人信賴合同能夠有效成立，但因法定事由，致使合同不成立、無效或被撤銷等而遭受的損失，而締約過失責任的目的就是補償一方當事人因合同不成立、無效或被撤銷而遭受的損失，從而使得其利益恢復至合同簽訂之前的狀態，故其損害賠償的對象為信賴利益。信賴利益不包括合同履行的可得利益。信賴利益的賠償結果是使當事人達到合同締約未曾發生時的狀態，締約未曾發生以前的狀態與現有狀態之間的差距就是信賴利益損失的賠償范圍。
但信賴利益不應包括因合同成立和生效所能獲得的各種利益，此種損失屬于違約責任的范圍，而不是締約過失責任范圍。信賴利益的損失具體包括締約費用及其利息、準備履約費用及其利息、履約費用(不含履約本身)及其利息和喪失與第三人訂約機會所產生的損失。所以，本案法院的判決并無不當。作為原告當事人的委托代理人，我們應當尊重當事人的意思，但同時也應起到建議和引導當事人作出合理訴訟決定的作用，為當事人爭取更大的權益。
【案件評析】
本案帶來的啟示是：合同當事人在訂立合同之前，應當仔細審查合同內容，盡可能確保合同能夠順利履行。發生糾紛時，在協商無效的情況下，要使用法律手段維護自己的合法權益。合同的當事人都要約束自己的行為，不能采取欺詐、脅迫等手段，使對方違背意愿與自己簽訂合同。唯有此，才能保證交易市場的繁榮和交易秩序的穩定。
法院在很大程度上支持原告，除了基于事實、證據之外，還順應了近年來越來越鮮明的保護商品房買受人的趨勢。商品房買受人在買賣關系中相較于出賣人處于明顯劣勢，其合法權益常常受到侵害。有了立法和司法對消費者的偏向，買受人能得到更全面、更完善、更大限度的保護，也使得出賣人因此規制自己的行為，不再肆無忌憚地侵害買受人的合法權益。
由于案件發生的時間較早，至于目前對該類案件的處理結果會有所不同，根據2003年6月1日起施行的《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條的規定，出賣人通過認購、訂購、預定等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
本案中，李某某、甘某某與房地產公司未簽訂商品房買賣合同的原因是房地產公司欺詐而導致認購協議無效。因此，基于一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應按定金罰則處理。另外，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第一百一十五條規定了訂約定金。訂約定金即立約定金，其設立是為了擔保主合同的簽訂。訂約定金的特點是：其法律效力的發生與主合同是否發生法律效力沒有關系。凡在意向書一類的協議中設定了訂約定金，其法律效力自當事人實際交付定金時就存在，在其所擔保的訂約行為沒有發生時，對拒絕訂立主合同的當事人就要實施定金處罰。若李某某、甘某某與房地產開發公司所簽訂的認購協議中有定金條款，那么在性質上應認定為訂約定金，因此李某某、甘某某有權要求房地產公司雙倍返還定金。
