上海市第二中級(jí)人民法院民事判決書（2005）滬二中民二(民)終字第2272號(hào)
上訴人（原審被告）汪建興，男，1968年11月9日出生，漢族，住上海市靈石路737弄18號(hào)101室。
被上訴人（原審原告）上海繼電器有限公司，住所地上海市萬榮路949號(hào)。
法定代表人蔡志勇，職務(wù)董事長(zhǎng)。
委托代理人祁建勛，上海市海之純律師事務(wù)所律師。
被上訴人（原審第三人）上海繼東綜合經(jīng)營(yíng)部，住所地上海市永和路429號(hào)。
法定代表人孫樹人。
上訴人汪建興因租賃合同糾紛一案，不服上海市閘北區(qū)人民法院（2005）閘民三(民)初字第753號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，進(jìn)行了審 理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
原審查明， 2000年8月9日，原告上海繼電器有限公司與第三人上海繼東綜合經(jīng)營(yíng)部簽訂一份《協(xié)議書》，約定將上海市永和路429號(hào)（新辟的九間門面房）約 150平方米租賃給第三人。2001年7月17日，第三人與被告汪建興簽訂《租房協(xié)議》，將上述房屋中約20平方米的兩間系爭(zhēng)房屋出租給被告，約定被告按季度交納租金，按月交納水電費(fèi)，交付押金一個(gè)月，如不按時(shí)交付房租，第三人有權(quán)收回房間，并從中（押金）扣除有關(guān)費(fèi)用。后雙方約定每月租金人民幣（以下幣種均為人民幣）1200元，水電費(fèi) 200元，但未約定租賃期限。2004年10月25日，原告與第三人簽訂《房屋租賃終止協(xié)議》，被告自當(dāng)月起未再支付房租和水電費(fèi)，但一直使用系爭(zhēng)房屋至今。原告交涉未成，遂訟。
原審原告上海繼電器有限公司訴稱，其將位于上海市永和路429號(hào)九間約150平方米門面房屋租賃給第三人后，該第三人與被告簽訂無租賃期限的《租房協(xié)議》，將 系爭(zhēng)房屋出租給被告。2004年10月25日，原告與第三人簽訂《房屋租賃終止協(xié)議》，當(dāng)月28日，原告找被告核實(shí)情況，并告知系爭(zhēng)房屋由原告管理，如要續(xù)租，須向原告交付房租及水電費(fèi)，但被告未付費(fèi)。原告曾致函被告，要求其辦理終止租賃手續(xù)并結(jié)清費(fèi)用，但被告置之不理。故原告訴請(qǐng)被告搬出系爭(zhēng)房屋，并給付2004年10月至2005年 6月的房租費(fèi)9600元及水電費(fèi)1600元。
原審被告汪建興辯稱，其向第三人租房時(shí)，第三人稱系爭(zhēng)房屋是第三人的，與原告無關(guān)，可以一直租下去。簽約后，被告花費(fèi)40000余元進(jìn)行了裝修。后被告發(fā)現(xiàn)該 房產(chǎn)權(quán)人是原告，無法辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，遂與第三人協(xié)商。因第三人稱，若不再租賃，只能退還押金，故只好續(xù)租。被告認(rèn)為，原告與第三人惡意串通、欺騙被告，租賃協(xié)議是無效的，故不同意原告的訴訟請(qǐng)求。
原審第三人上海繼東綜合經(jīng)營(yíng)部述稱，其同意原告的意見。
原審法院認(rèn)為，被告與第三人之間的《租房協(xié)議》是基于原告與第三人存在租賃關(guān)系而簽訂的，在原告與第三人解除了租賃關(guān)系，且原、被告未能夠就建立新的租賃關(guān)系達(dá)成協(xié)議的情況下，被告再繼續(xù)占用原告的系爭(zhēng)房屋無法律依據(jù)，故原告要求被告搬出該房，并無不當(dāng)，應(yīng)予支持。因被告實(shí)際使用了系爭(zhēng)房屋及水、電，故應(yīng)支付該房的使用費(fèi)和水電費(fèi)，數(shù)額可參照《租房協(xié)議》予以確定。
原審法院審理后，作出判決：一、汪建興應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)，搬出上海市永和路429號(hào)租賃房屋；二、汪建興應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)，給付上海繼電 器有限公司2004年10月至2005年6月的房屋使用費(fèi)9600元；三、汪建興應(yīng)于本判決生效之日起三日內(nèi)，給付上海繼電器有限公司2004年10月至2005年6月的水電費(fèi)1600元。
汪建興不服，上訴稱：其與上海繼電器有限公司無任何租賃合同。上海繼東綜合經(jīng)營(yíng)部從上述公司租賃系爭(zhēng)房屋的協(xié)議中明確載明不得轉(zhuǎn)租，故該經(jīng)營(yíng)部將房屋出租給汪建興存在欺詐，雙方簽訂的租房協(xié)議無效。由于租房協(xié)議無租賃期限，而且上海繼電器有限公司、上海繼東綜合經(jīng)營(yíng)部未提供汪建興辦理執(zhí)照的正常手續(xù)，致不能正常經(jīng)營(yíng)，故虧損慘重。如果汪建興遷出系爭(zhēng)房屋，將導(dǎo)致其沒有收入來源、無法正常生活。汪建興訴請(qǐng)本院依法撤銷原審判決第一、二項(xiàng)，要求繼續(xù)租賃使用系爭(zhēng)房屋，并愿意支付能繼續(xù)租賃情況下的費(fèi)用，或者上海繼電器有限公司、上海繼東綜合經(jīng)營(yíng)部給予汪建興有關(guān)損失的賠償。
上海繼電器有限公司辯稱：其與汪建興無合同關(guān)系，僅同上海繼東綜合經(jīng)營(yíng)部之間有租賃合同關(guān)系，而且目前已終止，但該公司對(duì)上述經(jīng)營(yíng)部將系爭(zhēng)房屋出租給汪建興使用無異議。系爭(zhēng)房屋屬上海繼電器有限公司所有，且汪建興自2004年10月后就不再支付使用費(fèi)。該公司已明確發(fā)函要求汪建興遷出系爭(zhēng)房屋并支付相關(guān)費(fèi)用，但其仍未履行。原審判決正確，應(yīng)予維持。
上海繼東綜合經(jīng)營(yíng)部辯稱：汪建興、上海繼電器有限公司之間在2004年10月25日后的糾紛矛盾，與該經(jīng)營(yíng)部無關(guān)，是上述雙方在是否繼續(xù)履行租賃合同上發(fā)生的 爭(zhēng)議。汪建興應(yīng)支付給該經(jīng)營(yíng)部的費(fèi)用均已付清。
經(jīng)本院審理查明，原審判決認(rèn)定的事實(shí)無誤。
本院認(rèn)為，當(dāng)事人的合法的民事權(quán)益，受法律保護(hù)，任何組織和個(gè)人不得侵犯。上海繼電器有限公司是系爭(zhēng)房屋的權(quán)利人，其依法享有對(duì)該房屋的使用、收益和處分的權(quán)利上述經(jīng)營(yíng)部將系爭(zhēng)房屋轉(zhuǎn)租給汪建興，系基于其向上海繼電器有限公司承租了該房。現(xiàn)由于上海繼電器有限公司與上海繼東綜合經(jīng)營(yíng)部之間簽訂的租賃協(xié)議已經(jīng)終止，且該公司與汪建興之間至今未就系爭(zhēng)房屋達(dá)成新的協(xié)議，故原審關(guān)于汪建興搬出系爭(zhēng)房屋，并支付實(shí)際使用該房費(fèi)用的判決，并無不當(dāng)，本院應(yīng)予支持。關(guān)于汪建興與上海繼東綜合經(jīng)營(yíng)部的租金合同關(guān)系問題，因?qū)俨煌姆申P(guān)系，且汪建興于原審中沒有提出明確的訴請(qǐng)，故本案不作處理，其可另行主張。汪建興認(rèn)為上海繼電器有限公司與上海繼東綜合經(jīng)營(yíng)部還造成了其經(jīng)營(yíng)損失，因無足夠的證據(jù)印證，本院難以采信。據(jù)此，原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚、適用法律正確，本院予以維持。依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項(xiàng)之規(guī)定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費(fèi)人民幣498元，由上訴人汪建興負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審 判 長(zhǎng) 鄭梅萍
代理審判員 虞恒齡
代理審判員 吳 俊
二○○六年二月二十四日
書 記 員 肖 函
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