中國銀行率先取消房貸七折優惠后,不少銀行相繼跟進,目前,首套房七折房貸優惠利率已經難覓,普遍上升至八五折。這意味著,以貸款50萬元30年計,如采用等額本金還款方式,七折房貸利率首月利息為1732元,八五折房貸利率首月利息為2103元,房貸者要多付371元。 也許還不止多371元,已經有專家預言今年將加息兩次,如果成真,房貸者所付的利息將更高。在加息預期下,房貸想省錢,該如何找對策? 對策一:用足公積金 當房貸優惠利率變成八五折時,5年期以上的房貸利率也有5.049%,此時,3.87%的公積金貸款利率愈發顯示出誘人之處。同樣是貸款30萬元20年,如果是商業貸款,利率八五折優惠,采用等額本金法,每月還款2512.25元,累計還息152101元;如果是公積金貸款,利率3.87%,同樣采用等額本金法,每月還款2217.5元,累計還息116583元。兩者相比,公積金還款共節省利息35518元。 上海住房2010年公積金貸款政策為:對首次購買普通自住房,且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭,每戶家庭最高貸款限額仍為60萬元;若有補充住房公積金的,每戶家庭最高貸款限額仍為80萬元;只有一個人貸款的家庭,最高貸款限額仍為30萬元;若有補充住房公積金的,最高貸款限額仍為40萬元。對人均住房面積低于本市平均水平,再次貸款購買第二套普通自住房,且有兩個人及以上參與貸款的借款家庭,每戶家庭最高貸款限額為40萬元;若有補充住房公積金的,每戶家庭最高貸款限額為60萬元;只有一個人貸款的家庭,最高貸款限額為20萬元;若有補充住房公積金的,最高貸款限額為30萬元。對投資投機性購房,從緊掌握住房公積金貸款政策。 對于房貸族而言,除了盡量貸足公積金外,還可以申請公積金裝修貸款。據向上海公積金網熱線服務人員了解,一般而言,每建筑平方米公積金裝修貸款可貸1000元,最長貸款期限為15年,利率與公積金房貸利率相同,5年期以上利率為3.87%。 對策二:變換還款方式 常見的還款方式主要有兩種,一是等額本息,一是等額本金。等額本息每期(月)還款額相同,先還本金后還利息,利息總額高。而等額本金是先還利息后還本金,前期還款壓力大,以后逐期遞減。一些房貸族或是不了解兩種還款方式的門道,或是覺得等額本息每月還款額相同省心省事不必費心記,因此就選擇等額本息還款法。其實,等額本金還款法相比于等額本息還款法,可為房貸者節省不少利息。 以貸款30萬元20年期為例,采用等額本息還款法,每月要還款1988元,還款總額47.7萬元,支付利息款17.7萬元。但如果采取等額本金還款法,首月還款2512元,還款總額45.21萬元,支付利息款15.12萬元,比前者省去利息2萬多元。 對策三:縮短還款時間 房貸利息=房貸本金菖房貸利率菖房貸期限,縮短房貸期限也是節省利息的招數之一。雙周供就是縮短房貸期限的方法之一。 所謂“雙周供”,就是將原本按月支付的房貸改成每兩周支付一次。據工商銀行工作人員表示,兩次扣款的總額基本相當于原來一次扣款的數額,借款人每月負擔沒有增加,但卻可以起到縮短還款時間和節省總利息的效果。“雙周供”每年要還款26次,而“月供”每年則還款12次,實際上“雙周供”比按月支付每年多付一個月。 “雙周供”作為一種個性化的還貸方式,在國外非常普遍,這與國外實行的周薪制度有關。從利息計算方式看,由于“雙周供”縮短了還款周期,提高了還款頻率,使得每期還款中本金所占比例更多,利息所占比例相應減少,本金減少速度加快,因此,才節省了借款人的利息總支出。 對策四:進行以存代貸 為了幫助房貸族節省利息,很多銀行相繼推出一系列節省房貸利息的理財產品,其基本思路就是以存款的利息抵充房貸利息,對房貸族而言,既相當于提前還款,手頭又保有一筆流動資金。房貸族不妨比較以下各家銀行的房貸理財產品,挑選適合自己的一款產品。 |
