漲是公平問題，
跌是穩定問題，
炒是政治問題，
斷是法律問題，
托是大局問題。
蘇州樓市也是在上述的大邏輯之內的。只是短期內，尤其是在2022財年內，地方當局也需要交財務表報的，每個城市都不能拉爆自己的財富報表。
所以，短期內，我們看到蘇州依舊在積極供地。這個也是沒有辦法，好比一個上市公司，年底前都不愿意花錢，同時為了業績好看，還需要賣幾套一線城市的房子補充下公司收入。
但是，這里現在有個非常難的現實問題，而且這個問題甚至有點危險！
因為非核心區房價的下跌，讓城投手中的土地很難入市。
雖然供的地的預期售價還在被當局單向持續拉高。但是，因為非核心區的房價在持續下跌。
比如胥口這個板塊，之前的新房售價能夠維持在2.1萬以上。而現在胥口度假區，貝殼系等分銷能走得動的新房，均價只有在1.7-1.8萬了。
這就意味著，如果這里有城投系或地方國資系拿的地。資產是在縮水的，同時最關鍵的是，因為直接售價降了15-20%。這個價格下降的幅度，已經快要沖擊到30%的風控底線了。
所以，這些地，是短期內找不到合作的，更難以在明年入市。誰都承擔不了資產縮水啊。如果城投的土地貨值縮水，我們的城市資產表就會縮水。
簡單的說，我們城市，這個資產負債表就會縮水。畢竟沒有那個城市，可以直接融資，我們都必須通過土地，房子來間接融資。
不能再說了，再說號沒有了。
我們普通人，看到的只是房價下降，家庭資產縮水。
但是，實際上，到了明年，如果我們沒有辦法托住樓市的話。
我們會看到更加詭異的情況。就是房子雖然不好賣，但是新房市場中，直接可售的房子并不多。
可售的房子，集中在核心區或者部分老的新板塊。
舉個例子吧
新房會集中在新區的泛獅山一圈。但是，這里的總價集中在750萬起。因為總價門檻高，導致新區實際的新房供應是結構性缺貨的。
但是，老的新板塊依舊解不了套。因為泛獅山的新房備案價雖然會被拉到近5萬。但是因為老的新板塊，如滸通，通安西等還是因為周邊的二手房房價始終起不來，導致新房雖然存量不大，但依舊獲得不了客戶青睞。
要說解題要去牽牛鼻子。我們樓市現在最大的牛鼻子是什么？
對于當局而言，是開發商不愿意在蘇州買地。沒有土地收入，就無法優化城市資產負債表。
因為房企都把錢投到隔壁的一線城市上海去了。因為上海的新房，有利潤又有速度，在蘇州開發，哪怕核心區充其量也是有速度，但是也沒什么利潤。對于房企而言，蘇州的安全系數顯然是低于上海的。
所以，當局要想解決房企的這個問題。就推出更加優質土地，先讓房企蓋的房子有人要，先有流速。
但是，大量的推新區泛獅山和園區的地，這就會把購買力都虹吸到這幾個區域去。就會讓外圍開發商的項目陷入死結。
為了避免這種情況，就必須讓客戶分層。
核心區收割700萬+的有錢人，所有的產品都做大戶型大平層。
外圍的難以走量的新盤，盡可能的回購。盡量讓外圍的低總價的新房的量，控制下來。沒有了量，哪怕客戶少了，也就會好賣不少。
到此，經營新房的城市邏輯基本清晰了。
但是，除了打新的這波“偽富人”+“真富豪”外，樓市缺乏主動購買的客戶。
所以，第二個牛鼻子，當局就必須把購買力引導到樓市中去。
上文說了，700萬+的新房市場，當局已經引導好了。這部分購買力還是會積極的去打新。
但是現在市區公開的數據顯示，二手房的直接外網掛牌量是9萬+套。
只要控制不好二手房的供應量，就無法穩住樓市信心。
目前有一些蛛絲馬跡的方式，可以揣測一下當局控制二手房拋盤的解題思路。
①超低門檻的J營貸
現在J營貸的門檻很低，成本很低，時間很長。最新的已經到了3.5%，20年，先息后本。
其實不用裝。現在有公司，且達到流水要求的，100%都會去準備J營貸。這種套利，不做就是傻子。
對于真富豪，這種定向授信，讓他們把真正具有資源優勢的，業態優勢的物業，炒到了天上去了。其實當局是不怕在蘇州大量出現5000萬的豪宅的，畢竟這只是少數人的游戲，哪怕最終泡沫破了，不會影響大局。
對于偽富人，包括中產。這招的背后是，既然要做J營貸，那抵押的那套房子，就必然無法再交易，畢竟掌握他項權證的銀行可不會同意你去買。然后更加重要的是，做了J營貸，銀行還會要求你有另外一套房子做保證。簡單的說，萬一客戶還不了錢，銀行要拍賣那套房子，必須確保被執行人還有房子可以住。
好，對于偽富人和中產，一下就凍結2套房子。
所以，對上述三類人，放水J營貸，就會凍結不少房子。
②開始降低存量房貸利率了
在高位買的客戶，利率很高，這些客戶的心態肯定有點崩。如果未來房子的價格不會漲，哪怕是微漲。面對持有將近6%的成本，最理性的決策是什么？
當然是限售期一到，就立刻賣掉啊。
所以，存量房貸的利率必須降低。
降房貸利息，之前，銀行是有抗性的，畢竟銀行是企業，鎖定的利潤不會太輕易去讓渡。
但是，現在銀行也內卷啊，如果你不降存量房貸，那么客戶就會換個銀行辦①模式的轉按揭。
對于沒有企業的低支付年輕人。他們其實更加簡單，夫妻離婚后，直接賣給對方。如果是小面積戶型，其實成本也就1%的而已。就能把6%的房貸置換成4%。
所以，現在銀行，也被迫認清現實。
以某商銀行為例，只要貸款新滿一年的，LPR就自動下調，很多客戶驚喜的發現，在10月份，自己的房貸利率大幅下調了。
姑蘇，目前至少看到了上述2大類趨勢，來限制大家拋掉手中的房子。
至于效果，因人而異吧。
總之，現在直接救市的效果很一般，所以必須從更深的大招來解題了。
或許，這就是保持戰略定力后，市場自然演化的方向吧。
今天就水這么多，吃飯去了。
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