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一夜之間，政策轉(zhuǎn)向全面紓困樓市！
效果怎么樣？客觀講，需求確實在修復(fù)。處于門檻上的那部分急迫的需求（比如不買房，就不結(jié)婚），在臨門一腳的政策助推下上了車，但這個需求的體量，遠(yuǎn)遠(yuǎn)支撐不起龐大的樓市。二手房掛牌攀升，以價換量，買方市場，業(yè)主和開發(fā)商搶客戶，可能對市場的描述更準(zhǔn)確。
對于“認(rèn)房不認(rèn)貸”為核心的新政，其脈沖響應(yīng)逐周減弱，第三周就開始回到新政前的局面，很多人是有預(yù)期的。對于樓市當(dāng)下的癥結(jié)，每個人都可以講出3-5個理由來，老生常談的是收入、就業(yè)、預(yù)期。最近，我一直在思考，如果用一個詞來揭示癥結(jié)背后的原因，應(yīng)該是：
過剩！
由于新開工連續(xù)下跌2年多，民企資金鏈緊張不拿地、少開工，在售庫存并不大，多數(shù)熱點城市在10-18個月左右。但2016年上一輪樓市周期回升以來，更加重視在供給側(cè)加大供地，以更多的土地供應(yīng)對沖房價和預(yù)期，導(dǎo)致廣義庫存（未建 在建未售 在售）明顯攀升。克而瑞統(tǒng)計，截至2022年末，一線、二線、三四線城市廣義庫存周期分別為5.1年、5.2年、8年。
新房的潛在供應(yīng)，只是庫存的一個部分。二手房海量掛牌，并持續(xù)攀升，正在成為另一個房屋供應(yīng)的主體。也就是說，我們在分析樓市供應(yīng)端時，不能不考慮二手住房掛牌量對供給的擾動。目前，各大城市二手房掛牌在售量都在創(chuàng)新高，一線城市都在15萬套左右，二線熱點城市在15-20萬套，部分城市（比如武漢、重慶、杭州、青島等）超過了20萬套。
注：數(shù)據(jù)來自各地中介機構(gòu)統(tǒng)計
為什么會產(chǎn)生供給過剩的問題？
因為，過去的政策集中在需求端，都是鼓勵大家“進場”和“做多”。記得2013年新建商品房銷售達(dá)到13億平米時，業(yè)內(nèi)都在說，這就是樓市的頂部了，不可能再高了，但之后的8年，這個量不斷刷新天際線，不斷驚掉大家的下巴，一直到2021年接近18億平米的銷售規(guī)模。
為了讓18億平米的數(shù)據(jù)合理，用城鎮(zhèn)化潛力（從40%到發(fā)達(dá)國家的80%）、用“剛需到換房”，用“剛改到二改”，用二胎三胎，用投資需求等等來解釋，甚至還有諸如疫情后每個家庭都要有一套郊區(qū)大House的解釋。總之，人有多大膽，地有多大產(chǎn)，畢竟泡沫讓人挺High的。
02
但事實上，驅(qū)動超常規(guī)需求的，就是漲價預(yù)期。從流通領(lǐng)域中賺錢，這個基因是根深蒂固的，為此掏空六個錢包、違規(guī)加杠桿，也在所不惜。本來租房的人，也選擇買房；本來只買一套房的，咬咬牙買了兩套，甚至以擁有多套房為榮。于是，形成了一波一波的“買房潮”。問題是，當(dāng)這種預(yù)期沒有了，或弱化了，不僅需求減少了，前期實現(xiàn)的需求也開始逆轉(zhuǎn)為掛牌賣房。
數(shù)據(jù)來源：《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》
很簡單，過去之所以買房，很多并不是缺房子住，而是“漲價預(yù)期”。當(dāng)一次一次通過需求端刺激（漲價預(yù)期），把本該適當(dāng)回調(diào)的樓市拉起來，形成20年的單邊上漲，以及頑固的漲價預(yù)期，需求超前和透支無以復(fù)加。相應(yīng)地，漲價預(yù)期沒有了，不得不面臨二手房海量掛牌的局面。
有人說了，剛需和改善型需求的潛力還很大呀！還有那么多人住在城中村，每年還有1000多萬大學(xué)畢業(yè)生要成家立業(yè)，還有很多人想換房，國家也在積極鼓勵、滿足剛需和改善型需求。需求潛力大，這是事實，但這些需求只是潛力需求，而不是現(xiàn)實需求，或者說不是有效需求。
有效需求不足，也就意味著，所謂的過剩是相對的過剩，即相對于支付能力的需求是不足的，相對于支付能力的產(chǎn)能是過剩的。問題是，我們近期的救市政策并沒有著眼于如何破解這種相對的過剩，而是繼續(xù)在需求端鼓勵大家“進場”和“做多”，這是政策效果不足的主要原因。
鼓勵需求端“進場”和“做多”，其另一面就是開發(fā)商也在“做多”（三高模式）。當(dāng)居民端從“做多”、“all in”轉(zhuǎn)向推后買房（一線城市首次買房年齡達(dá)到37歲，比10前推后了10歲），提前還貸，不愿意加杠桿買房，掛牌買房等等，這不啻于把高舉高打的開發(fā)商架在火上。
為了救資金鏈，開發(fā)商一定會自發(fā)地“降價”來迎合需求。于是，我們看到，這一輪救市政策力度比較大，特別是限購?fù)顺觥⑹赘督档汀⒗式档綒v史最低，但開發(fā)商層面卻一反過去漲價或惜售姿態(tài)，而是“降價搶客”。
比如，萬科北方某城市公司優(yōu)惠疊加后“10%首付 住宅契稅補貼1% 3.7%超低利率”，外加案場折扣、免三年物業(yè)費、2萬定金翻倍和3萬家電禮包。
比如，針對“以舊換新”購買保利新盤的客戶，保利某城市公司補貼5%的舊房賣房款，或返還過往5年的租房費用。如果連萬科、保利這種以高品質(zhì)著稱的企業(yè)，都開始要降價促銷了，可見市場供需“錯配”之嚴(yán)重。事實上，從2021年下半年開始，房價就開始下跌了，而各地一直在努力地維持“房價穩(wěn)定”，比如直到今年上半年，還有很多城市發(fā)布“限跌令”。
但進入下半年，我們發(fā)現(xiàn)，“限跌令”撐不下去了，即便8月底認(rèn)房不認(rèn)貸、限購?fù)顺觥⒔档头抠J利率等等大招都來了，但并未改變降價促銷的營銷基調(diào)。之前，我們一直認(rèn)為，居民“買漲不買跌”，但這一次我們發(fā)現(xiàn)，只要“價格真降”，就一定能釋放出買房的需求。
03
可以講，當(dāng)剛需和換房需求主導(dǎo)的時候，“沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格”。這背后是一個非常令人唏噓的事實，那就是太多的剛需人群，他們想在城市擁有一套房。唯有此，他們才覺得自己及家庭融入了城市，才會感覺踏實。但房價太高了，他們探不上。
只要價格降到位，他們就一定會去買房！
所以，我們看到，很多城市外圍房價下跌30%，甚至腰斬。這既是公共服務(wù)、產(chǎn)業(yè)就業(yè)沒有落地之后的“價值回歸”或泡沫釋放，也是順應(yīng)需求端的必要結(jié)果。房地產(chǎn)進入下半場了，供需已經(jīng)平衡了，甚至過剩了，但依舊是支柱產(chǎn)業(yè)，政策上還非常重視，還要挖掘空間。
因此，舊時王謝堂前燕，飛入尋常百姓家。遵循大宗消費區(qū)域滲透的邏輯，比如80-90年代的新老三大件，本世紀(jì)以來的汽車，一開始只是少數(shù)富人能消費得起，但我們要拉動消費、要促進內(nèi)需，那接下來的消費群體，就是中產(chǎn)人群，要讓這部分消費得起，那就得降價。
于是，大家看到，電話、家用電器以及現(xiàn)在的汽車，價格都開始降了，且相比最初的消費群體，其價格普遍“腰斬”。不然，根本無法從上一層消費下沉到下一層。現(xiàn)在，房地產(chǎn)就到了這一階段了。金字塔尖的富人、塔腰的中產(chǎn)，都已上車了，但最廣大人群的塔基還未下沉到。
一定會下沉！
因為，房地產(chǎn)實在太重要了！
一方面，政策老生常談的是，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈長、涉及面廣、帶動作用強，在穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟大盤，穩(wěn)信心、保民生、促發(fā)展等多個方面，都有舉足輕重、牽一發(fā)動全身的不可替代的作用；另一方面，房地產(chǎn)風(fēng)險和泡沫要實現(xiàn)軟著陸，前提就是要保持一定的規(guī)模。要保持這個規(guī)模，基本的路徑就是“消費下沉”，房價也自然會下跌。
所以，我們看到，現(xiàn)在各地都不再強調(diào)“限跌令”了，比如近期珠海、惠州等地開發(fā)商5折賣房，地方政府稱，這是“合理的市場行為”。言下之意，降價可以超過15%，只要再次申請備案即可。還有很多城市提出，開發(fā)企業(yè)團購優(yōu)惠價格不計入商品房備案價格跌幅比例范圍。
中國的城市化路徑和西方不同，那就是房地產(chǎn)為載體的公共服務(wù)供給方式，購置不動產(chǎn)就擁有了分享本地公共服務(wù)的權(quán)力（西方則是繳稅）。我們推動共同富裕，必然是公共服務(wù)均等化的過程，另一面也就是以購置不動產(chǎn)來給公共服務(wù)買單，從而達(dá)到一舉兩得的目的。
從構(gòu)建內(nèi)需社會的角度來看，最大的缺口就是3-4億的新市民、外來人口基本游離于城市化的內(nèi)需架構(gòu)之外。未來，就是要補上這個缺口，房地產(chǎn)也將繼續(xù)扮演城市化載體的角色。正在推進的新一輪城中村改造，就是在探索新的房地產(chǎn)發(fā)展模式。在房地產(chǎn)的下半場，必然會將新市民、外來人口引入到徹底的城市化過程中，而房價軟著陸之旅，也已經(jīng)開啟了。
- 完 -
李宇嘉地產(chǎn)筆記 出品
