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位于龍華紅山的龍光玖悅臺開盤在即，今天我們聊一聊該項目的投資價值，紅山是否還有上漲空間，如果想買龍華又該如何做出選擇。

玖系”流水線產品？

龍光玖悅臺的開發商是龍光地產，作為深圳的“地王專業戶”，龍光拿地向來兇狠。

去年6月，龍光以65.85億拍下玖悅臺地塊（A817-0609），其中人才房面積14100 22600平方米，樓面地價66988元/平方米。

在當時，6.7萬/㎡的樓面價，已經非常逼近或超過臨近的二手房價格，一路之隔的中航天逸小區單價僅6.5-7萬左右，當地價追上房價，結果當然是房價上漲，經過“雙11”豪宅稅新政后到目前，華業玫瑰四季一期已經上漲到8.1萬/㎡，中航天逸上漲到8萬/平方米。

從去年6月拿地，到今年6月即將開盤發售，這樣的開發速度雖然有利于房企回款，但也意味著玖悅臺的產品不會令人感到驚艷。

“玖系”是龍光地產打造的中高端產品系，有了龍光玖龍璽和龍光玖龍臺的前車之鑒，筆者承認龍光擇地的眼光，但“玖系”產品卻給人一種流水線的感覺，有點類似服裝界的H＆M。

龍光玖悅臺，位于人民路和騰龍路交匯處，土地面積約3.3萬㎡，總建面約20.9萬㎡，計容建面約15.4萬㎡，其中：

商品住宅：9.8萬㎡；人才住房（只租不售，產權歸政府）：3.67萬㎡；商業：6000㎡；幼兒園（18班，獨立占地，在地塊東側突出部分）：5000㎡，其余為社區物業配套、地下室等。

項目一期在地塊的東側，含2棟商品住宅，2棟人才房、商業裙樓（含人才房）及幼兒園，地上最大層數36層；二期在地塊的西側，含3棟（4座）商品住宅，地上最大層數41層。

人才房和幼兒園靠近地鐵4號線和6號線，這樣會降低1棟和3棟商品房的噪音和震感，但是1棟靠近人民路，還是會有一定的噪音，因此3棟的居住體驗是最好的。

項目缺陷是人才房和商品房不分區管理，共用一個花園，而且項目的車位比不到1，梯戶比2梯5戶，容積率4.5，產品的配置偏剛需，帶精裝修交付，但是裝修費不能貸款。

戶型方面中規中矩，沒什么硬傷，雖然銷售說得房率在82%，但看房的體驗明顯達不到82%的預期。印象最深刻的是112㎡的戶型，南北通透雙陽臺，可以說是整個項目最好的戶型。

玖悅臺值得買嗎？

龍光玖悅臺值得買嗎？沒有價格談論是否值得入手等于耍流氓。

項目目前沒有備案價，一再追問下，銷售終于說出了8-10萬的預估價，當然，這是一句廢話。

我們今天不談價格，單獨說一說龍光玖悅臺的項目價值。

龍華房產價值第一梯隊的，當然是深高北學區的樓盤，包括金亨利、匯龍灣、水榭春天5/6期，在紅山片區，有名校學位要比沒名校學位的均價高3-4萬/㎡。

有深高北學位的金亨利首府目前的二手房報價為11.6萬/㎡，匯龍灣二手房報價11.4萬/㎡，而紅山北部沒有名校學位的如華業玫瑰四季和中航天逸，只能賣到8-8.5萬/㎡。

在同一項目中，有深高北學位的萊蒙水榭春天5、6期掛牌價為10.3-10.7萬/㎡，而水榭春天1、2期只能賣到7.5萬/㎡左右。

2019年，深高北通過中考的檢驗，取得了不錯的成績，四大率排全市第六，這使得深高北學區房業主的心態變得更高，當下除非有特定的需求，深高北的學區房是不宜買入投資的。

第二梯隊是上塘片區，特發和平里、潛龍曼海寧、港鐵天頌、尚峻花園，一方面是這些項目價格還沒有紅山中央居住區那樣高，有小戶型可供挑選；另一方面，上塘距離紅山6967、圖書館、展覽館、演繹館僅一站的距離，地鐵6號線開通片區升級為雙地鐵。同時，這些樓盤所處的學區是高峰學校，中考成績與深高北不相上下。

第三梯隊是紅山外圍的一些優質小區，更適合剛需上車。如金地梅隴鎮，金地上塘道，世紀春城，書香門第等，沒什么亮點但也沒什么缺陷，價格也合適，龍華的購買力會慢慢從高價的紅山向周邊擴散。

我們在回過來看龍光玖悅臺，產品上拼不過金茂府，學區為龍華實驗，排名中下，拼不過深高北和高峰學校，價格方面一定拼不過第三梯隊的剛需上車盤。

龍光玖悅臺只有區位，但這個區位卻是位于紅山與上塘的交界處，與地鐵站不遠不近800米，緊挨著城中村龍塘村，綜合來看，沒有什么特別突出的亮點，我們只能期待價格。

最后，龍光玖悅臺是否值得入手，我們還要看最后的備案價格，接近10萬不如選金茂府了，超過9萬不如選上塘的電梯次新房投資價值更高，8萬左右還值得考慮一下。

紅山是否還有上升的空間

龍華區最大的痛點其實是交通和土地，交通方面，在以前只有1條4號線，如今6號線即將開通，但走向是與4號線重合的，沒有去覆蓋更多的區域。

土地方面，龍華區缺少大片可供開發的土地，即使是紅山上塘，周邊也遍布城中村和工業區，片區的發展比較依賴城市更新，讓龍華房價的全面提升受到制約。

在投資者眼中，龍華比不上前海擴容概念的寶中，比不上有總部基地和大學城的西麗，甚至在新房的去化率上比不過更加偏遠的光明。

龍華本地的購買力和福田的外溢紛紛把目光集中在有名校、地鐵、高端配套的紅山，房價被推高的同時，紅山的各項利好已經基本得到兌現，短中期內我們很難再找出下一個刺激房價上漲的因素。

在未來的3-5年，我們應該向上塘，紅山外圍以及龍華新中心（現代商貿區）挖掘更多的投資機會。

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