中介小姐姐最近壓力好像比較大，又開始瘋狂給我打電話。
“大哥好，上海市區臨街旺鋪，總價低、不限購、回報高，了解一下？”
“沒錢，土都吃不起了。”
不僅在上海，北京、武漢、蘇州、杭州、嘉興、昆山……
只要是我去過的地方，一旦信息泄漏，就是輪番轟炸，還好機智的我有一個專門留給房產中介的號碼。
小時候總聽父母說，一鋪旺三代，買商鋪真的是個發財的機會么？
時代早已變了，對我們普通人來講，現在買個商鋪，虧死你。
不論是商鋪，還是住宅，投資它們都有兩部分收益——
增值部分和租金部分，我們先來看增值部分。
就拿我家小區旁的一個“旺鋪”來說吧，10年前買110萬，現在賣180萬。
10年時間僅漲了63.64%。
而周邊的住宅，從2萬一平漲到了6萬一平，漲了200%。
這樣算下來，如果當時買的是商鋪而不是住宅，那就損失了150萬！
我家小區不是個案。
據中國指數研究院數據，2011年至2017年，全國商鋪指數整體僅上漲8.97%。
而同期，住宅指數上漲了48.54%。
商鋪妥妥的跑輸了，而且每年只有1個多點的漲幅。
再來說說租金部分。
10年前，商鋪出租的平均回報率好的能有8%。
但注意了，這是10年前，最近這兩年商鋪的平均回報僅有4%-5%，還是地段好的熟鋪。
而且，這個收益率還將繼續走低。
大家應該可以明顯感覺到，馬云爸爸淘寶越做越大之后，實體店鋪的生意越來越不景氣了。
生意差，能付的租金就少，這是一個大趨勢。
我們可以參考成熟地區的經驗，香港市中心的商鋪，一年租金回報也僅在1%左右。
從這兩方面來看，投資商鋪真是非常不劃算的一件事。
有老鐵要說，總的來說也是賺錢了，也沒那么坑啊。
那我就再說幾個細節，買商鋪過程中的麻煩事。
首先就是管理成本。
商鋪不像住宅，裝修好了就可以租出去不管了。
你要租給什么人，他們是做什么生意的，對你商鋪的改造大不大都要你操心。
租給老老實實做生意的還好，租給什么詐騙團伙，那你就頭疼去吧。
其次，商鋪有超高的交易稅。
如果你打算把商鋪賣了賺個差價，那么你要交：
土地增值稅、個人所得稅、營業稅及附加、土地出讓金、土地出讓金契稅……
全部算下來，占差價的30%-50%！
再次，你能買到的都是殘次貨。
真正的“黃金旺鋪”，開發商只租不賣，能賣給你們的都是經過他們考察后的殘次貨。
你只有運氣逆天，才能淘到好寶貝。
最后，商鋪現在早已不是稀缺貨，據統計局數據，“商業營業用房”一欄，庫存量不斷上升。
這說明，即使在住宅被暴搶的當下，商鋪也賣不出去。
東西多了賣不出去，中介才會這么賣力的推銷。
你看現在一二線城市優質的住宅新盤，哪個不是偷偷摸摸開盤，還給你打電話呢！
說了這么多，下次小姐姐給你打電話，聽到商鋪就掛了吧，甭管她說的多么天花亂墜。
大家有沒有買商鋪被坑過？評論區聊聊唄。
