李*強*理說：
“棚戶區改造要讓群眾從‘憂居’變‘宜居’，這是百姓天大的事，即使有天大的困難也要做下去”。于國家而言，棚戶區改造是城市化進程的必經之道;對百姓來說，則關乎我們以后能否“安居樂業”。今天京平律師就結合被拆遷人的疑問，給大家整理一下棚戶區改造的相關知識，幫助大家明確補償標準，爭取提高補償。
我們房子還挺新，怎么就成棚戶區了?!
棚戶區是指在城市建設中集中連片建造的、簡易結構房屋較多、建筑密度較大、房屋使用年限較長、使用功能不全、基礎設施較為簡陋的區域。總結為三個字就是：簡!亂!差!
棚戶區改造范圍一般包括城市棚戶區、國有工礦棚戶區、國有林區棚戶區、國有墾區危房，以及部分城中村改造項目(城市規劃區內建在集體土地上同時具有棚戶區屬性的房屋區域)。
由此可知，棚改的范圍不可以隨意擴大，不是隨便一個區域的征收行為都可以戴上棚改的“帽子”偽裝成棚戶區改造的。但實踐中我們常看到的卻是以“以棚改代征收”的亂象，征收方為了走棚改審批的“綠色通道”，達到快速用地目的，將建造年代不長、配套設施相對齊全的區域甚至是別墅區納入棚改范圍，進行商業開發。如此令人啼笑皆非的行為并不符合公共利益的要求，我們有權利拒絕拆遷!
棚戶區改造有什么特殊的?我們有哪些權利呢?
根據國務院辦公廳關于進一步加強棚戶區改造工作的通知相關規定，棚戶區改造具有以下特殊性：
第一，棚改要尊重群眾意愿。尊重群眾意愿，深入細致做好群眾工作，積極引導棚戶區居民參與改造。這是棚戶區改造的基本要求。有的地方還直接規定了擬簽約政策。比如上海市的規定：簽約比例不得低于90%，否則征收項目就此終止。
第二，棚改要制定嚴格的年度計劃。一旦棚戶區改造的年度計劃確定后，不能隨意改變棚戶區改造項目、調整改造范圍。
第三，棚改要依照就近原則安置。棚戶區改造要求原地回遷和異地安置相結合，以原地回遷為主。異地安置時，優先考慮就近安置。因此，被拆遷人擁有要求就近安置的權利。
我們的補償怎么這么低?棚戶區改造補償標準到底是什么?!
棚改的補償問題是大家最關心的，京平律師遇到最多的咨詢就是：“我們棚改的補償怎么這么低，棚改是否有補償標準?”棚戶區改造的補償標準要區分國有土地和集體土地上的房屋征收。棚戶區改造實行的是貨幣補償和產權置換相結合，由棚戶區內的居民自愿選擇。
棚戶區內國有土地上房屋征收補償：
(1)貨幣補償
被征收房屋的價值經評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。
如何理解類似房地產市場價格呢?通俗來講，就是參照就近區位商品房的價格。
(2)產權置換
即安置住房，標準是相同地段最低拆一平米安置一平米。
棚戶區內集體土地上房屋征收補償：
此種情況多發生于城中村、城鄉結合部，因其已經被納入城市規劃區，可參照國有土地上房屋房屋拆遷補償標準予以補償，一平只給幾百塊錢肯定是不合理的。
我們這里棚改補償這么少，該怎么提高補償呢?
如果補償不合理，不同意補償標準，一定先要做好以下四點：
第一、不要提交權屬證明原件;要保留好房屋土地相關證件原件，房屋照片錄像等。
第二、不要耗著不協商，延誤最佳維權時機;要抓住每一次談判協商的機會，前提是對方有協商的誠意。
第三、不要草率簽署協議;要在仔細審閱安置補償協議條款后和有權主體慎重簽署!
第四、不要等到房子被強拆后才維權;要在保住房子的前提下依法維權，切記房子才是協商提高補償的最大籌碼。如果不能阻止強拆行為發生，就盡你所能去取證。
農村自留地，村小組可以征地嗎?
京平律師答
您好，很高興為您回答這個問題。
村小組無權征地。
1、征地批準主體
無論是自留地還是承包地，土地性質都是集體土地。根據《土地管理法》第45條規定：“ 征收下列土地的，由國務院批準：(一)基本農田;(二)基本農田以外的耕地超過35公頃的;(三)其他土地超過七十公頃的。征收前款規定以外的土地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準，并報國務院備案。”因此，征收集體土地應由國務院或省級人民政府批準。
2、征地實施主體
根據《土地管理法》第46條：“國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。”因此，征收集體土地的組織實施主體為縣級以上人民政府。
3、征地補償標準
征收集體土地的補償費用包括四部分：土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。根據《土地管理法》第47條的規定，土地補償款為該耕地被征收前三年平均年產值的六至十倍。安置補助費為該耕地被征收前三年平均年產值的四至六倍。地上附著物和青苗的補償標準，由省、自治區、直轄市根據本地方的具體情況規定。
4、先補償后征地
依據《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》：“征地補償安置不落實的，不得強行使用被征土地。”因此，征收集體土地，應先合理補償被征收人，不得在補償沒有落實的情況下，強行征用集體土地。
國家對農村“城中村”改造拆遷，有什么相應的法律?
京平律師答
城中村其實是一個特殊的存在，因為其具有城市和農村的雙重特征。雖然城中村的土地性質是集體土地，但是由于在城市的規劃區內，周邊房屋的市場價卻很高。如果是依據集體土地上房屋建筑成本價拆遷補償，那補償結果對被拆遷戶來說是很不公平的，很可能就是降低原有的居住、生活水平，這是違背拆遷補償原則的。最高人民法院曾出過司法解釋，城中村房子拆遷，如果是貨幣補償方式，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》規定，爭取不得低于同地段的類似房地產的市場價，通俗來講，就是地段一樣，房子結構、年限差不多的房子的市場價格。
城中村拆遷有兩種選擇方式：貨幣補償+產權置換
1. 貨幣補償
被征收房屋的價值經評估確定，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。《國有土地上房屋征收與補償條例》第17條規定，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予的征收拆遷補償包括:(一) 被征收房屋價值的補償;(二) 因征收房屋造成的搬遷、臨時安置的補償;(三) 因征收房屋造成的停產停業損失的補償。
2. 產權置換
產權置換最低的標準是拆一還一，意思就是拆一平補一平，棚戶區改造安置住房實行原地和異地建設相結合，優先考慮就近安置;異地安置的，要充分考慮居民就業、就醫、就學、出行等需要，合理規劃選址，盡可能安排在交通便利、配套設施齊全地段。
京平拆遷律師
