■本文作者：魏嘉卿 北京在明律師事務(wù)所
導(dǎo)語：舊城區(qū)改建類項目是當(dāng)下征收拆遷領(lǐng)域的一類常見項目形式，590號令也對其進行了特別的規(guī)定。在得知房屋將拆遷時，被征收人應(yīng)當(dāng)及時了解自己房屋的征收程序是否合法，以及認(rèn)真分析征收方是否嚴(yán)格依據(jù)590號令的特別規(guī)定開展舊城區(qū)改建。下面，在明律師結(jié)合《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱為《征補條例》），分析舊城區(qū)改建中拆遷的兩大重要內(nèi)容。
首先是征收決定的前置文件，對于舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，即在“四規(guī)劃”之外多了一項“一計劃”。
根據(jù)《征補條例》第9條規(guī)定，保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃，同時，也應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證。
其次要明確征收決定的做出主體與目的，結(jié)合《征補條例》第八條第四、五項的規(guī)定，為了保障國家安全、促進國民經(jīng)濟和社會發(fā)展等公共利益的需要，實施保障性安居工程建設(shè)的、對危房集中、基礎(chǔ)設(shè)施落后等地段進行舊城區(qū)改建的，由市、縣級人民政府作出房屋征收決定。
最后是征收決定的公告，征收決定公告由市、縣級人民政府發(fā)布。根據(jù)《征補條例》第13條規(guī)定，公告中還應(yīng)載明征收補償方案和行政復(fù)議、行政訴訟權(quán)利等事項。
而在此之前，擬定的征收補償方案的征求意見期限不得少于30日。如果多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽證會，并根據(jù)聽證會情況修改方案。這也是舊城區(qū)改建類項目的“特有”程序。
需要指出的是，若被征收人對所涉舊城區(qū)改建項目的“公共利益”性質(zhì)有疑問，一定要及時在征收決定的救濟期限內(nèi)咨詢律師、提起程序，否則一旦進入補償實施階段，再想提這方面問題將會有較大困難。
舊城區(qū)拆遷中，房屋征收關(guān)系到被征收人的身家性命，征收項目的補償款應(yīng)當(dāng)充分保護被征收人的合法權(quán)益，因此合法的征收補償對被征收人至關(guān)重要。
被征收人如果認(rèn)為征收決定的征收補償方案合理，后續(xù)的工作就是簽署拆遷補償安置協(xié)議。被征收人在簽署拆遷補償安置協(xié)議時不僅依法享有公平補償權(quán)，還應(yīng)享有補償方式選擇權(quán)。
結(jié)合《征補條例》第十九條、二十一條規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。同時，舊城區(qū)改建征收個人住宅時，被征收人有權(quán)選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，即通常所說的“回遷安置”。
對于非住宅房屋，因為回遷安置房源有限，可能會存在不能適用回遷安置的情形。此時被征收人若堅持回遷訴求（因經(jīng)營用房位置對企業(yè)、商鋪經(jīng)營將產(chǎn)生直接且重大的影響），要及時咨詢專業(yè)拆遷律師，通過法律途徑充分與征收方協(xié)商溝通，盡力爭取自己的回遷需求。
征收補償安置協(xié)議中規(guī)定的補償內(nèi)容應(yīng)當(dāng)滿足《征補條例》第十七條的規(guī)定，被征收房屋價值的補償、搬遷與臨時安置補償、停產(chǎn)停業(yè)損失的補償?shù)染豢扇鄙佟?/p>
征收方針對上述內(nèi)容應(yīng)當(dāng)給予被征收人足額的補償，其中對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，對于被征收房屋的附屬建筑物、構(gòu)筑物以及裝飾裝修也應(yīng)當(dāng)算入房屋價值的補償中。
關(guān)于搬遷費、臨時安置費這樣的“小錢”，被征收人同樣不應(yīng)輕易忽略。無論你選擇的是貨幣補償還是房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，搬遷費和臨時安置費都需要依據(jù)補償方案確立的標(biāo)準(zhǔn)支付。不能因為補償方式選擇的不同就在這兩項補償費用上打折扣。
若征收方向選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的被征收人提供了周轉(zhuǎn)用房，則無需提供臨時安置費，但搬遷費同樣是需要支付的。
最后，在明律師提醒各位被征收人，舊城區(qū)改建類項目在實施程序、補償方式上均較一般的征收項目有所不同。大家要在熟悉《征補條例》規(guī)定的基礎(chǔ)上明晰自己的權(quán)利，發(fā)現(xiàn)問題及時詢問了解，及時收集材料，必要時盡早咨詢專業(yè)征收律師。
