[編者按] 現(xiàn)今，有的開發(fā)商在與購房者簽訂合同時(shí)，除去正式合同以外，還會(huì)與購房者簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議。協(xié)議內(nèi)容常常包含了許多與購房者利益密切相關(guān)的條款，如對(duì)交房時(shí)不可抗力條款的解釋，關(guān)于延期交付的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)小區(qū)配套的種種承諾等等。但常有開發(fā)商不遵守協(xié)議的事件發(fā)生，引發(fā)了購房者的不滿，購房糾紛也由此產(chǎn)生。針對(duì)這種情況，本期服務(wù)網(wǎng)，我們將分析一起關(guān)于補(bǔ)充協(xié)議的糾紛案例，并建議購房者在簽訂購房合同前，向有關(guān)法律專家進(jìn)行咨詢，最大限度地維護(hù)自身合法權(quán)益。

　　欄目主持人 王海燕

　　【案情回放】 開發(fā)商不認(rèn)補(bǔ)充協(xié)議的賠償規(guī)定

　　市民馬小姐在2006年1月購買了某小區(qū)一套100平方米的商品房，商品房預(yù)售合同中約定開發(fā)商應(yīng)當(dāng)在2006年12月31日前交付房屋，逾期交付的，按照20元/天的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。結(jié)果由于種種原因，開發(fā)商未能在契約約定的時(shí)間向購房者交付房屋，開發(fā)商延遲交付的行為引起了廣大購房者的不滿，尤其是針對(duì)合同中明顯偏低的20元/天的違約金標(biāo)準(zhǔn)。為平息眾怒，開發(fā)商同意將逾期交付的違約金從20元/天提高到100元/天，并與包括馬小姐在內(nèi)的購房者就此問題簽訂了《補(bǔ)充協(xié)議》。

　　2007年3月1日，開發(fā)商終于向購房者交付了房屋。馬小姐在收房后，拿著當(dāng)初簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》，要求開發(fā)商根據(jù)100元/天的標(biāo)準(zhǔn)向自己支付逾期交付違約金。孰料，開發(fā)商根本就不承認(rèn)《補(bǔ)充協(xié)議》有效，反而說這份協(xié)議沒有經(jīng)過房管局的鑒證，是無效的，簽了也是白簽，只同意按經(jīng)房管局鑒證的商品房預(yù)售合同的約定，以20元/天的標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

　　【律師點(diǎn)評(píng)】 補(bǔ)充協(xié)議雖未鑒證仍有效

　　江蘇南京天煦律師事務(wù)所田宏主任律師指出，合同各方當(dāng)事人在合同生效后，對(duì)合同沒有約定或約定不明確的部分，可以通過協(xié)議的方式進(jìn)行補(bǔ)充約定；對(duì)于已經(jīng)約定明確的部分，也可以按照法律規(guī)定和合同約定通過補(bǔ)充協(xié)議的形式進(jìn)行變更。

　　本案中，開發(fā)商與馬小姐達(dá)成的補(bǔ)充協(xié)議就屬于后一種情形，是根據(jù)《合同法》第七十七條的規(guī)定經(jīng)當(dāng)事人協(xié)商一致后對(duì)逾期交付違約金的變更。該補(bǔ)充協(xié)議是開發(fā)商和馬小姐真

　　實(shí)意思的表示，未有欺詐、脅迫等情形的存在，又經(jīng)雙方簽字蓋章予以認(rèn)可。而開發(fā)商所稱的合同鑒證是指房地產(chǎn)行政管理部門根據(jù)法律規(guī)定，為維護(hù)房地產(chǎn)交易秩序和購房者合法權(quán)益，防止開發(fā)商“一房二賣”、抵押房不經(jīng)告知就出售等違法操作，而實(shí)施的一種登記、備案行為。

　　開發(fā)商與馬小姐未在補(bǔ)充協(xié)議中約定該協(xié)議在房產(chǎn)管理部門鑒證后生效，因此根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第六條“當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同無效的，不予支持”的規(guī)定，該補(bǔ)充協(xié)議在雙方簽字后就已經(jīng)生效了，開發(fā)商所稱未經(jīng)房管局鑒證就無效的說法是沒有法律依據(jù)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)按照該補(bǔ)充協(xié)議的約定以100元/天的標(biāo)準(zhǔn)向馬小姐支付逾期交付違約金。

　　【律師提醒】 補(bǔ)充協(xié)議是維權(quán)的重要依據(jù)

　　田律師提醒廣大購房者注意：買賣契約包括補(bǔ)充協(xié)議、補(bǔ)充合同等形式的約定一經(jīng)簽字蓋章后就此生效。因此，不誠信的開發(fā)商面對(duì)已經(jīng)簽字認(rèn)可又對(duì)自己不利的合同、協(xié)議時(shí)，往往會(huì)有百般說辭，例如沒有鑒證、公證，工作人員已經(jīng)離開公司等等諸如此類。購房者不要為這些說辭所迷惑，應(yīng)當(dāng)堅(jiān)決要求開發(fā)商按照協(xié)議、合同的約定履行自己的義務(wù)。

　　購房課堂

　　補(bǔ)充協(xié)議“四約定”

　　房屋質(zhì)量的約定

　　房屋質(zhì)量問題是合同條款中的重中之重。由于建筑主體結(jié)構(gòu)的不可逆轉(zhuǎn)性，一旦發(fā)生重大問題，將會(huì)直接影響到購房者的入住。因此在《補(bǔ)充協(xié)議》中約定房屋質(zhì)量的內(nèi)容是十分必要的。具體可以從墻[FS:PAGE]體平直的標(biāo)準(zhǔn)；表面裂縫的標(biāo)準(zhǔn)，管線的安裝，防水的標(biāo)準(zhǔn)，面積問題，還有小區(qū)規(guī)劃及配套設(shè)施的約定等。

　　開發(fā)商違約責(zé)任的約定

　　對(duì)房屋交付后開發(fā)商如果違約如何賠償?shù)膯栴}，購房者在簽合同時(shí)，應(yīng)盡可能地向開發(fā)商爭取在補(bǔ)充協(xié)議中予以明確的約定。如交付房屋時(shí)，開發(fā)商所交付的房屋達(dá)不到《合同》或《補(bǔ)充協(xié)議》的約定，購房者有權(quán)拒收房屋，并約定開發(fā)商因其違約行為所應(yīng)支付違約金的數(shù)額或比例；同時(shí)，還要約定開發(fā)商限期修復(fù)的事宜，及在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)不達(dá)標(biāo)的處理方法和違約賠償?shù)木唧w額度。

　　對(duì)產(chǎn)權(quán)證取得期限的約定

　　由于種種原因，一些購房者在完全支付房款后幾年都拿不到產(chǎn)權(quán)證，由于產(chǎn)權(quán)證是認(rèn)定房屋權(quán)屬的法律依據(jù)，因此，約定產(chǎn)權(quán)證取得的最后期限十分必要。并同時(shí)約定，如到期購房人仍然得不到產(chǎn)權(quán)證，購房人有權(quán)退房及退房處理辦法。

　　相關(guān)的其它內(nèi)容的約定

　　盡管樓書究竟是一種要約邀請(qǐng)還是要約目前在法律界爭議頗大，但為了避免未來可能產(chǎn)生的糾紛，對(duì)樓書等宣傳資料的法律意義應(yīng)加以約定，建議購房人將開發(fā)商在樓書中承諾的與其有關(guān)的重要內(nèi)容寫在補(bǔ)充協(xié)議中。另外，針對(duì)萬一出現(xiàn)購房者不能獲得貸款的情況，應(yīng)對(duì)如何支付房款、如何承擔(dān)不能按期付款的違約責(zé)任進(jìn)行事前約定。

　　本期嘉賓

　　中原地產(chǎn)交易服務(wù)中心經(jīng)理 王巍巍