10月8日起，房貸利率開始由此前的參考貸款基準利率轉變為參考貸款市場報價利率（LPR）定價。根據央行8月25日發布的公告，新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。其中，LPR每月20日公布，加點數值由貸款銀行按照全國和當地住房信貸政策要求，綜合貸款風險狀況，在發放貸款時與借款人協商約定。
也就是說，10月8日起，新發放的房貸利率會受到LPR、當地加點下限、銀行加點三方面因素影響。
例如：一筆首套房個人住房貸款，假設貸款期限20年，貸款行所在地區的差別化信貸政策明確首套房的加點下限為加20個基點（即0.2%），借貸雙方協商一致在加點下限的基礎上加20個基點，參考2019年9月20日公布的5年期以上LPR（4.85%），該筆貸款的實際執行利率為5.25%（即4.85%+0.2%+0.2%=5.25%）。
據了解，自公告發布以來，各地按照“因城施策”原則，陸續制定本地區利率定價基準轉換方案，確定本地差別化住房信貸政策的加點下限。各商業銀行按照公告要求，加快做好合同調整、系統改造、員工培訓等工作，保障10月8日全面正式轉換順利實施。從目前運行情況來看，新發放商業性個人住房貸款利率調整轉換工作平穩有序，轉換前后利率水平保持基本穩定。
各地利率政策下限平穩切換
9月20日，個人住房貸款主要參考的5年期以上LPR繼續維持在4.85%水平，與8月持平。根據央行公告，首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR，二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點。此外，各地還將按照“因城施策”原則，結合當地房地產市場形勢以及LPR變化，對轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限作出適當調整。
據悉，全國各省市已按照公告要求明確本地區個人住房貸款利率政策下限。在定價基準轉換過程中，各地堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制要求，除個別熱點城市外，各省市只進行利率定價機制切換，定價基準切換前后全國個人住房貸款實際利率水平保持基本穩定。
以北京地區為例，北京地區新的個人住房貸款利率下限為：首套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加55個基點，二套商業性個人住房貸款利率不低于相應期限LPR加105個基點。
參照9月20日公布的5年期以上LPR水平（4.85%）計算，北京地區首套房貸款利率下限是5.4%，二套房貸款利率下限是5.9%。
而在此前房貸參考基準利率定價時，北京地區大部分銀行執行首套房利率最低為基準上浮10%，二套房利率最低為基準上浮20%。參照當前5年期以上貸款基準利率水平（4.9%）計算，此前北京地區首套房貸款利率下限是5.39%，二套房貸款利率下限是5.88%。
綜上對比來看，“換錨”前后，北京地區房貸利率水平基本一致。一位北京的購房者表示，雖然房貸利率定價方式變了，但自己計算一番之后發現，轉換前后房貸利率水平非常穩定，基本沒有變化，因此沒有急于在國慶假期之前簽訂貸款合同。
業內人士表示，房貸利率定價方法轉換過程中，重點是保持調整前后利率水平基本穩定。因此，與定價基準轉換之前相比，居民家庭申請個人住房貸款，利息支出基本不受影響。
銀行各項準備工作已經就緒
伴隨著政策的落地，各銀行的前期準備工作已經就緒。工行、農行、中行、建行、郵儲、中信、招商等大中型商業銀行均已完成貸款合同調整、業務系統改造、員工培訓等準備工作，并已上線符合LPR定價規則的電子化信息系統，實現新發放個人住房貸款利率定價基準平穩轉換。多數地方法人金融機構也已做好相關準備工作。
針對實際業務中可能遇到的問題，商業銀行準備了LPR問答參考，涉及利率計算的，通過案例方式解答，方便銀行一線工作人員做好客戶宣傳解釋，避免政策誤讀。
掛鉤LPR后，個人住房貸款還可以選擇固定利率或浮動利率的利率執行方式嗎？未來如果LPR出現了下調，每月還款額是不是也會減少？
LPR執行后，個人住房貸款仍可選擇固定利率或浮動利率的利率執行方式。選擇固定利率的，貸款利率由LPR加點確定，且在借款期限內，該利率保持不變；選擇浮動利率的，貸款利率由LPR加點確定，并按照借款合同約定的利率調整周期進行調整，利率隨參考的LPR變動而浮動。
新發放個人住房貸款的重定價周期最短為1年，貸款利率、月還款額不會按月調整變化。
例如：經借貸雙方協商一致，約定重定價周期為1年，貸款利率“于1月1日調整”，則貸款利率會在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加點重新計算。
又如：經借貸雙方協商一致，約定重定價周期為3年，貸款利率“于起息日在對月對日調整”，如起息日為2019年10月28日，貸款利率會在每隔3年的10月28日按照當年10月20日LPR加點重新計算。
對于存量的個人住房貸款，2019年10月8日前，已發放的商業性個人住房貸款，仍按原合同約定執行；已簽訂合同但未發放的個人住房貸款，仍按原合同約定執行。10月8日后簽訂的借款合同的，應參考LPR定價。已發放的參照貸款基準利率定價的個人住房貸款定價基準轉換，將在人民銀行相應規則明確后穩步推進。
記者：李國輝
編輯：王佳 楊晶貽
