| 口頭協議絕非正式合同 |
| 時間：2010年09月12日 編輯：佚名 來源：不詳 瀏覽： 4 次 |
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原本是關系很好的鄰居，連買賣二手房這么大的事也僅僅通過口頭承諾，來個所謂的“君子協定”，結果，房價瘋漲最終導致一方毀“約”，這樣的“人情買賣”在房地產交易中倒并不多見，卻警示人們不動產買賣絕非兒戲，必須訂立正式的買賣合同，必須要有規范的文本。 事件：婚宴上訂立口頭協議 王、喬兩家是鄰居，平日里走動頗多，兩家關系也非常好。去年5月1日，雙方應邀出席另一朋友女兒的婚慶宴席。兩家人坐在一起，談著談著便談成了一樁房產交易。 原來，喬夫人談及自己的女兒也即將成婚，婚后打算出國。喬夫人便委托中介公司將女兒名下位于江蘇北路的一套住房出售，售價是43.5萬元。王先生聽后當即表示，如果是這個價格，他們家有意向購買，希望喬夫人直接把房子出讓給自己，這樣可以省卻中介的傭金，對兩家都有好處。喬夫人表示完全可以考慮，雙方是好鄰居，把房屋轉讓給對方也可以放心。但她又表示，女兒的出國時間可能會在2003年8月起至2005年8月份這段時間內，在等待簽證期間該住房暫時不能出售和辦理過戶手續。王先生購房心切，表示這些都關系不大，自己可以等喬夫人的女兒出國后再來收屋。 說著說著，喬夫人又提起女兒將辦婚事急需資金，希望能向王先生借款10萬元。王先生說，錢就不用借了，可以先支付給喬夫人一部分錢，作為房款的首付，喬夫人也表示同意。于是，王先生當日便給了喬女士6萬元，此后又在6月22日支付了4萬元，9月12日支付了2萬元，先后3次，共支付給喬夫人12萬元，喬夫人出具的收據上也言明系作為房款支付，余款交房付清。 房價漲賣方撕毀承諾 就這樣，雙方在沒有訂立任何買賣書面合同，更沒有到交易中心備案登記的情況下，僅僅通過口頭協議，談好了一筆房產交易。可是，市場形勢發生了很大變化。半年過后，喬夫人對這筆買賣感到異常后悔，決意不再履行當初和王先生訂立的口頭協議。 這半年正是上海中心城區房價瘋漲的階段。半年過后，喬夫人女兒的房子市場價已經突破了50萬元。2004年3月，喬夫人告知王先生，由于房價上漲，要求以高出原價10.5萬元的價格，即以54萬元出售房屋。否則，原來的房子便不賣了。王先生當然不肯，雙方協商不成后，王先生對喬夫人提起訴訟。 矛盾：買方說合同已實際履行賣方說口頭承諾不算數 被告喬夫人為了保住房子不賣，提出了一系列不能賣的理由。她說，首先，她自己實際的意思是向王先生借款而非賣房;其次，自己無權賣房，房子的產權人不是喬夫人自己，其丈夫與女兒才是產權人，并出具了丈夫喬先生堅決不同意賣房的書面證詞。 喬夫人代理律師在辯護詞中也提請法庭注意：首先，喬夫人與王先生之間訂立的合同是買賣房屋的口頭承諾而非合法的房屋買賣合同。房地產交易法規規定必須訂立書面合同而非口頭合同。其次，房地產權利人不是出賣人喬夫人，喬夫人的行為侵犯了權利人(其丈夫和女兒)的利益，喬夫人的行為屬于無權代理，事后也未經權利人追認，故屬于無效合同。合同法第36條規定，當事人未采用書面形式但一方已經履行主要義務，對方接受的，該合同成立，原告王先生僅支付了不到總房價三分之一的房款，不能適用合同成立的法律規定，只有當交付的房款超過總房價三分之二時，才能適用合同成立的法律規定。 而原告王先生認為，自己與對方是多年老鄰居，因對方既需要賣房又需要借錢，因此“雪中送炭”支付了12萬元借款，并約定作為購房款，付款后也天天盼著喬家的女兒能夠早日辦完出國手續，從而可以將房子過戶 |
