我是武漢房姐，資深房產投資專家。你相見恨晚的買房軍師，目前已為10000人提供買房最佳解決方案。房姐不像其他自媒體，遮遮掩掩的讓你摸不清頭腦！房姐屬于實戰派只說對你最有用的操作和建議
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提問：房姐，現在我想在上海跟長沙兩地之間選擇一個地區投資商鋪，選擇那個地區比較好？然后現在中介給我推了一些回報率達到7—8之間的，并且都是星巴克，漢堡王，肯德基已經再租，每年租金增長5-8%，并且是開發直賣一手鋪子3%的稅，我本來是準備去投了 昨天聽你說商鋪很多坑 現在猶豫不決 想最后再請教一下回答：開發商每年給你返8%，連續返5年，5年后呢，你可以自己收回，也可以繼續托管給開發商，是不是很心動？因為市面上的保本理財能做到5%就已經頂天了，但是天上不會掉餡餅，為什么會出現返租的銷售模式呢？很簡單，這是因為商戶既不好租又不好賣每年8%的高額返租錢是從哪來的呢？這種商鋪呢，在定價時呢，就已經把滿足成本做進了銷售價格當中，俗話說自己的羊毛出在羊身上，不出意外的話，不到5年，返租就會中斷，當你去說理的時候，才發現跟你簽返租協議的是一個第三方公司，而且已經破產了。你先看看合同，開發商和未來返租的運營商是不是一家公司，另外租售比（年租金/總價）是不是大于5%，如果大于5%可以試試。提問：房姐你好。今年在猶豫要不要把武漢房子賣了去買環滬太倉的房子？不知道太倉未來房價漲幅潛力如何？如果買太倉的應該買多大的？武漢房子賣多少錢合適或者是留著收房租因為我覺得這里拆遷可能性大有利可圖？請給些建議。背景:想買的太倉房子在太倉南站附近，是復星正在開發的復游城，聽說規劃有酒店，滑雪場，私立學校等。目前房子有四種戶型，80，110，130，140，房價大概在2萬每平。武漢的房子在武昌區鳳凰世紀家園，41平。去年19年年中掛的92萬。年底降到90萬，還是沒有人買。現在貸款還有20萬未還清需要對方首付款。以上回答：太倉主城區騎電動車20分鐘可以兜完。 上海中心城區出發，開高速一小時到。城市攤大餅到那里遙遙無期。 只有指望被新城規劃大餅砸中。 如果目前很便宜，則高風險高收益，但不確定性較大，流動性缺損會持續很久； 如果已經不便宜，則完全沒有價值。 你用武昌的優質地段，換太倉的垃圾地段 思路不可取。 鳳凰世紀家園地段不錯，但是房齡比較老了，可以考慮出售裂變。 開發一張上海房票，入手上海是更好的選擇，其次是入手2套武漢的低價潛力盤。武漢投資回報率最大的樓盤，詳見知識星球內部分享。 年底是一年中樓市最淡的季節，春節后再把房子掛出來。想快速不降價賣房，需要一些特殊技巧，詳見知識星球內部分享《賣房科技樹》提問：房姐好，長住長沙，有2套住房都是我的名字,第二套147平/120w是淘寶買的法拍房，現已順利過戶，馬上裝修好做單間出租,租金約有5000/月，還有子彈40，準備繼續用老公名字淘法拍房，請問繼續買長沙 還是淘武漢或者沈陽的，希望好做合租也增值大。如果買長沙以外2地投資回報到底有多大區別?回答：你好，長沙整體格局：東西大旺、南北稍遜。不止一次在星球里分析過長沙，近2年沒有啟動跡象。今天細聊下長沙。樓市動能考察指標，當前的長沙，處于十分微妙的境地。人口上，常住人口市區400萬，全市800萬不到肯定是不止的，但是超過1000萬也不太可能。底子上長沙是座“小城市”，體量規模有限，這個底子正在改觀但還未有質的變化。不過可喜可賀的是，長沙是一座南方城市，而且還不是云貴桂這種西南邊緣城市(雖然風俗習慣很像)。不利的是，長沙雖然是省會但并不是副S級城市，行Z級別偏低，資金也不突出。最后一點也是最最關鍵的一點，長沙的樓市的賺錢與驅趕外溢效應不明顯，長沙二手房迄今為止并沒有一波“主升浪”+80%出現！去年0.8W的房子今年二手12W，去年1.1W的房子現在二手1.5W難以向上突破。標桿板塊梅溪湖漲到18W后再無動作,單價超過2W的只有個別樓盤，遠遠沒有形成一片2W+區域。而從環長沙周邊的縣城地市來看，株洲、湘潭、寧鄉、測陽都沒有房價暴漲的新聞傳出。應該慶幸的是長沙在南方，但是與西安、沈陽的區域中心副S級城市相比，長沙行政級別又低了下去。因為長沙的區域首位度不夠,地盤會被廣深、武漢、浙閩、成渝瓜分不少,所以城市能級無法抬得足夠高。沈陽則不然，東北第一城市的地位只會越來越穩固，集中度越來越高，人口自然也就會有集聚效應。提問：房姐你好！黃島龍湖西府原著高層，單價9000左右，三室，精裝修，距離地鐵800米。1.投資值得嗎？2. 你如何看待這個地區未來的發展？回答：更推薦影都地鐵沿線萬元盤。 龍湖西府原著的軍民融合區，僅僅是治安更好，不單獨構成房價上漲的利好因素。 維多利亞灣自住不錯，但是太遠了，即使有地鐵也很難承接青島人口外溢，內生動力欠缺。提問：房姐，能解釋下，為什么你說新盤價格并不能體現真實價值？回答：絕大多數人覺得，“價格”就是“最后一次成交的價錢”。他們覺得，自己跑到遠郊從開發商手里花20000/平買下的房子就值20000/平…如果改天開發商再推一批房源，定價30000/平，他們就會互相擺酒慶祝自己買的房子“漲了”。理由很簡單：有人花30000/平買了…而事實上，由于“處房情結”，一手和二手是嚴重割裂的市場，絕大多數CEO盤在二手市場根本拋不掉，或者要深深的折價、長久的套牢。 所以，你花20000/平買的房子不一定就值20000/平，同小區二期的新房賣30000/平，也不代表一期的二手房就升值了。提問：美麗房姐，請問小區二手均價16000高層，投資標的單價12000面積160，2012的房，算筍盤嗎？打算全款買入在抵押，基本零首付。租金大概5000，標的兩個硬傷。一，離快速路高架太近大概100，只隔綠化帶。二，此房兩個房本，要占兩張房票。親戚房票不用，想借用親戚房票投資。煩請房姐明示是否值得入手。對于一套房兩個房本的情況，有什么技巧可用？坐標鄭州。時間要追溯到2006年。當時國家出臺過一個7090年的政策，也就是一個樓盤70%以上必須建90平方以下的房子。那開發商想建多一些大面積戶型怎么辦？就只能兩套合成一套。在限購限貸不嚴厲，不知名額多珍貴的年代，大家可能沒多大重視。這種房子一般會比市場價低20%左右，因為房票珍貴，如果把首套和二套房票都用上，第二套需要首付5成。如果可以操作成0首付，我覺得可以買，但是全款建議把單價再砍一刀，畢竟160的大戶型加上2個產證，未來流通性不太好，需要長持。提問：（新人首問）房姐你好，我在武漢有一套王家灣中鐵國際城90平的房，全款。在廊坊市廣陽區有三套住宅，一套40平全款小商鋪；一套85兩居自住，公積金貸40個；一套190三居，商貸145個；一套115三居，商貸90個。惠州市河南岸一套南翠花園130平二手房，商貸70個，三年限售，明年3月份可賣。本人老家武漢的，現廊坊居住生活，和老公年收入20個左右，廊坊房票1個，無貸款資質，請教房姐：目前還貸壓力大，想去杠桿整合優質資產，并且兩居自住房需要置換成三居，哪些房需要賣掉，哪些可以保留，武漢房產是否能出手，后期置換成天津房產（為孩子落戶天津做準備，孩子5歲）什么時機出手合適？
回答：1.廊坊如果買的早，趕上了環京普漲的紅利，但是沒有最高點拋掉，現在房價基本腰斬，割肉心疼，但是等解套不知何年何月，以前分析過環京的房子，不建議買。優化資產配置，建議把貸款少，面積小的出手，騰出資金投資更有潛力的城市。保留190平的三居自住，杠桿也更大。2.武漢中鐵保留，后期還有空間，武漢最近2年會有一波行情。還可以繼續持有5年左右。 3.孩子5歲，可以現在淘一淘天津的學區，河北教育資源有限，趁著天津房價暫時熄火，可以淘淘低價盤。 4.全款商鋪可以做抵押融資，可以抵押出5成子彈，再加上廊坊另外2套賣出后還完貸款的子彈，開發北京，武漢的房票繼續買入，實在沒房票可以考慮重慶，不限購。提問：房姐好，目前限購區有一套全款房78平，不限購區有一套貸款房128平，都是登記在夫妻2人名下，現在想賣掉限購區的78平置換限購區120平左右的房子，我和老婆都是外地戶口，只有我一人有社保且滿了2年，因為老家農村拆遷不能轉為武漢戶口，現在如何處理不限購區域的那套128平的房子才能使我有在限購區購房的資格，請房姐務必回復，感謝感謝詳見知識星球內部資料《樓市提款機——如何對敲把錢套出來？》提問：開發商樓層的定價邏輯是什么呢？為什么中高樓層單價最貴，次頂，樓底單價最低，投資最優選次頂，那么自住呢？不太清楚里面的邏輯以及坑點，平房姐講解一下，學習學習。跟樓間距，前后排建筑高度，視野等都強相關。一般是中間最高，依次向上向下遞減。 自住一般選擇3分之2處最佳。投資一般是中間樓層到次頂之間，哪個最便宜就買哪個。回答：法拍房套路多，表面便宜不代表真便宜。法拍房的玩法不是公開去拍。真正的的法拍，都是往前三四道上游就完成交易，法拍只是走個形式。流拍，流拍后處置，判決過戶...法拍的成本，不是掛牌價。打點官司，執行時間，清場，債務，戶口...每一步都需要錢和精力。拍賣的底價是221，假設房子沒有別的債務，最后花的錢基本都要過300如果拿不到房，幾百萬拖個一年半載，幾十萬成本又進去了。因為本身你是新手，我不講這些你可能完全意識不到有什么問題。所以中介推給你法拍房，大概率是有利可圖提問：房姐，您好，麻煩分析下光谷中心城未來發展，是否可以發展起來，聽那邊的未來規劃很。回答：武漢現階段規劃比較混亂，到處都在規劃新區，加起來有30多個，每個區得做出自己的Z績。判斷一個新區能否成功，可以參考以下幾點: 1.不看區級新區，起步市府推動新區和省府推動新區，謹慎對待龐大的國家級新區。3.以文旅為主題的新區，發展不起來，特別是在非旅游城市。光谷東滿足以上幾點，大概率會發展起來。目前光谷東肯定是高位，長遠看光谷東依然很值得期待。光谷也不缺有錢人，如果產品不錯也可以長持我是可以接受的。提問：房姐，如果資金不允許，不能全部條件都符合自己的預期，那同小區的房子優先考慮樓，朝向，戶型還是什么別的因素，更保值有升值空間。回答：最關鍵的一點：價格。價格決定了房價漲幅的空間。買得低，所以省下來的都是利潤。低價，本身就是一種優勢，用低成本買到高價值的資產，買到即賺到，以后賣房時，議價選擇權也會更多。當然，這里的低價，不是指絕對價格更便宜，而是相對競品更有性價比。絕對價格更低的，通常都是垃圾盤。而筍盤指的是相比其他同類價值的房產更便宜，核心是有價值且價格低于價值，所以才會有漲幅的空間。提問：您好！武漢陽邏之心附近的房子可以買么，由于子彈只有20多萬的首付，準備入手那邊的然后升值之后轉手慢慢換進靠市區，或者有推薦的嗎。回答：很多人一直不理解，為什么陽邏規劃了萬達 地鐵，房姐還是不推薦？今天聊一聊大城市的遠郊區值不值得買？武漢的陽邏開發區剛通的地鐵，距離武漢主城30多公里，與主城區割裂，現在已經賣到9000多，值不值得買？陽邏的邏輯，其實就是大城市遠郊區邏輯。 很多大城市因為擴張，把遠郊一些周邊區域兼并到城市的行政區。但是這些區域在大城市人眼里，并不屬于本地，好比北京不認平谷，新洲陽邏不屬于武漢，當地人也不覺得自己屬于城里人，平谷居民到國貿，類似一個進城的過程。大量的擴張基建，尤其是地鐵的修建，zf炒作新區，這些遠郊區可能也會通地鐵，有了發展概念，迎來一波房價上漲。但是當利好出盡后，沒有人口的大量填補，后續大概率是長期橫盤，二手市場更是冷淡。 陽邏就屬于這一類。提問：睿智的房姐，聽居住在重慶的朋友講，重慶的房價起伏不大，新樓盤也很多，不缺地不缺房，您是怎么看待重慶的房產投資？哪些區域值得投資呢？1.重慶是山城，雖然面積大，獨特的地形導致了重慶的中部槽谷是非常缺地的。等中部槽部土地開發完畢，購買力再消耗幾年后，重慶的房價可能會迎來爆發性拉抬。
2.重慶土著其實是三線市民，對于一線城市的價格體系一無所知，重慶未來十年的價格走向，北上深的買家已經經歷過好幾次了。
對于土著的話，只用記住事實部分就好，土著喜歡發表意見，大部分忽略。
3. 現在重慶哪個區更有前景？
江北，渝中，南岸應該買哪個？
我們買樓，沒有說應該買哪個區，只有某個具體的樓甚至戶型。
區域范圍太大，只能做宏觀上的歸類，比如北京東西城海淀通州都屬于整體溢價的區域。
從我們的角度看重慶，最有前景的地段當屬以朝天門為中心的兩江沿岸，北濱路腹地略深，有助于綜合發展，南濱路大段腹地狹窄，但景觀區長，景觀更優，到了長嘉匯彈子石一帶又擁有了可以綜合發展的腹地空間，所以幾個熱門地段主要集中在南北濱路，江北嘴和彈子石。
渝中半島由于開發較早，野蠻生長，缺乏統一升級的條件，整體會處于1.5至2線地段，但也不排除在內部找到被低估的一流筍盤。
從重慶市政府的規劃來看，南岸集中發展茶園片區，江北則多組團開發，從江北嘴，冉家壩大石壩，照母山，禮嘉，再到中央公園都在大興土木，至于這些動作多少是有效的，不是很關注。
重點還是落實到選籌。提問：房姐您好，看到您最新的精華分享，還是特別有感觸。我是做房產中介的，入職的就是大家講的綠皮中介，鏈家。想聽聽您對鏈家的看法 然后在文章的最后也看到了您的觀點。能不能請您分享一下您關于這方面的思考。謝謝。
回答：你好，在我還是房產小白的時候，買房都依靠鏈家，在北京鏈家的品牌宣傳和市場占有率排名第一。
鏈家的全套安心承諾，房源質量比同行高一點，讓用戶安心。當鏈家提升到3%之后，各大品牌紛紛跟進。我能感受到鏈家在它能做到的要素范疇內，服務品質有實質的提升，同時也給予了經紀人更高的單套房回報預期，拔高了整個行業的人才門檻。
但是當我真正開始研究房子的時候，發現鏈家僅適合小白，中介費極高，不承擔任何風險，光明正大搶錢，才明白過來，原來鏈家的目標用戶是SB。
你在這個行業，首先要明白自己要什么。中介是一個分化巨大的行業，菜鳥中介完全靠運氣吃飯，厲害的中介任何時候總能找到賺錢的機會。哪怕市場行情不好，老鳥也能秒殺一般中介。
比如今年新遇到的一個老鳥中介，最近買賣交易的單子少了，老鳥順便就做點租賃，居然一周也能兩三單。哪些人去看房，老鳥就觀察靠譜好下手的，完事兒了跟上聯系，大部分一次成功。這還不是最牛的。老鳥專做那種高端樓盤租賃，老鳥服務很貼心，這些客戶里有不少都攥著鈔票準備買房的，做幾個租賃客戶，老鳥搭上話順道又成了一單買賣。
不僅如此。由于老鳥業務熟練，溝通到位，有這些業主也愿意把房子交給他打理。業主要賣房，有其他中介的客戶來了，業主最后把要簽的那個客戶告訴給老鳥。老鳥馬上開車尾隨，又簽下一單。房產這一行原本的從業者不熟悉互聯網玩法，兩棲人才很容易降維打擊。
平臺是起點，不是終點。
提問：親愛的房姐？請問房查怎么抹？征信怎么抹？有好的推薦么？回答：房查記錄抹除和征信逾期抹除都可以操作，具體流程見知識星球內部分享。房地產注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現千萬資產積累。很多人給我留言提問，房姐精力有限，無法一一解答。
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