“之前那套房的房租每月是4000元，現在這套是4300元，但是房子小了很多。”租在上海普陀區的李浩感嘆道，“房租哪有不漲的，合同一到期，房東肯定要漲。”
房租漲跌本是市場的正常變動，但近日一篇題為《資本盯上租房，要吸干年輕人的血吧》的帖子，將北京房租大幅上漲的矛頭指向了品牌租賃平臺。
帖子中這么寫道：發帖人自家在天通苑的三居房要出租，心理預期的月租金是7500元，但來了兩個品牌租賃平臺，互相加價搶占該套房源，月租金也一躍至10800元。
針對上述現象，8月17日，北京市住建委聯合多部門集中約談自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源；不得以高于市場水平的租金或哄抬租金搶占房源；不得通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶占房源，并且啟動了聯合專項執法檢查。
品牌租賃平臺花重金“盤”下房源是將房源進行統一整改后再行出租。這聽起來頗有些“二房東”的性質，但這些品牌租賃平臺將其服務定義成“托管”和“運營”。
那么，何為“托管”？何又為 “運營”？
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做省心的房東？
“我們和中介是有所區別的。中介的話，您換一次租客就要簽一次合同、付一次中介費。但在我們這邊不需要付任何中介費和管理費。您只需要把房子托管給我們，簽一個4-5年的合同，簽訂完之后您就不需要自己找租客也無需處理任何維修等問題，您只需按期收取租金即可，因此對您來說，是一個比較省心的模式。”《國際金融報》記者以業主身份致電某品牌租賃平臺，其工作人員這么對記者介紹。
免去了自己找租客和租賃期銜接的麻煩，上述工作人員隨后對記者表示，“租金多少需要我們管家看過您的房之后再給您報價。托管后，不管在合同期內是否有人租您的房子，我們都會按時付給您租金。”
上訴工作人員同時表示，公司將會對裝修較為老舊的房子進行改造升級，費用由公司全權承擔，房東也無需來監工。在記者問及是否會對原本房型進行改造時，該人員表示，“如果廳很小的話是沒辦法改造的，我們改造至少要在10平方米以上。”
事實上，在該類平臺上掛出的房源目前大多采用標準化裝修風格，很多租房者對記者表示，較為整潔干凈的裝修也是他們考慮花更多的錢租下這些房源的原因之一。
裝修升級或是加分項，但將房屋內部結構分割改造后再出租在北京等地屬于違規行為。此前也曾傳出北京某品牌平臺隔斷房被強拆、租客被迫搬家的消息。
然而，無論租客是否滿意，房東確實省心了。因為，按上述工作人員所言，“托管”即為該品牌租賃平臺向房東承包房源，“運營”即為房源的再次出租以及對其日常事宜的打理，而原房東可做“甩手掌柜”，且租金收益穩定。
“委托可以看作房東出讓房源的經營權。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對《國際金融報》記者表示。
這對房東們來說似乎是筆好買賣。“自己做房東事多，一會兒家里東西破了要找我維修，一會兒租金要推遲。”做房東好多年的王女士提及直租所需的親力親為時，稍有埋怨。
那么，品牌租賃平臺盈利點在哪？畢竟，他們面對的不僅是退租、換租、續租期間的房屋空置風險，還有與直租房源的競爭。
2
羊毛出在羊身上？
“這些品牌租賃平臺的房源大概比直租的房子要貴1000元多，貴的不多，因為從房東那邊直租的話，你需要一次性付一筆中介費，費用是一個月租金的50%。”某中介對記者表示。
“不止。這些平臺上房源的定價多數比周邊同小區直租的房子要貴，而且還有服務費。”在某品牌租賃平臺上租房人士說。
以上海浦東商城路附近的房源為例，《國際金融報》記者通過中介了解到，梅園三街坊一裝修較新的兩房目前掛牌價為6800元/月。東昌路地鐵站附近的嶗山三村一房出租價為3600元/月（40平方米左右）。梅園新村精裝兩房中如僅單租一間價格為3200元/月（可談）。
某品牌租賃平臺上，上述對應小區或周邊房源如整租2居室，每月租金在5900元-7400元不等；如整租一居室，每月租金在3800元-6700元不等；如僅租單間，每月租金在2200元（7平方米）-4500元不等。
此外，在租金的基礎上，每位租房者還需每年各自支付大約房租8%-10%的服務費，包含寬帶費以及定期房屋公共區域打掃的費用。
如從整體定價來看，該類品牌租賃平臺運營的房源總租金比普通直租房源貴。“一分價錢一分貨。比起長租公寓來說，這些平臺上的房源價格性價比更高。”上述租房人士說。
價格和質量掛鉤無可厚非，但除此之外，租金上漲的背后是否是由平臺承包房源高成本引起，高價是否是由平臺之間價格戰哄抬所致，平臺擁有大量房源又會帶來什么市場現象，這些問題則是此次輿論的重點。
3
資本擴張下的炮灰？
此次爭論的發酵地在北京。據諸葛找房數據研究員統計，2016年1月北京租金均價是67.38元/月/平方米，2018年7月，該數據是90.12元/月/平方米，增幅約34%。
那么，租金的明顯上漲和平臺又有何關聯？
“資本進入租房市場，靠賠本高價搶占房源做運營，長期下來壟斷大量房源，最終提高房租。”這是發帖人對市場租金未來走向的擔憂。
言及未來的發展趨勢，貝殼研究院在《2018年中國住房租賃白皮書》中表示，以北京為例，2016年以來，鏈家上個人租賃房源新增掛牌量同比增速呈現持續下降的趨勢，未來更多的租賃需求或將只能通過機構化的租賃房源滿足。
在2010年左右興起的長租公寓，無論類型是集中式（獲取整棟物業）或分散式（從個人處獲取房源），其在租賃市場份額占比中已初具規模，且還在快速擴張中。
據貝殼研究院統計，截至2018年6月，自如已進駐9大城市，管理房源量達到60萬間。另一分散式品牌公寓“相寓”官網上也顯示，其業務已覆蓋14座城市，管理房屋達28萬套、60萬間。
相較通過自建、收購等方式獲取并持有房源對外出租的重資產運營模式，上述公寓主要采用包租“輕資產”盈利模式。對此，貝殼研究院指出，該盈利模式的關鍵點是提升房租差價，通過服務等實現公寓的高溢價，同時拓展盈利空間，獲得更多的增值服務費用。
差價的兩端一邊是向產權房支付物業使用費，一邊則是向租戶收取的租金。而目前不少觀點認為，手握大量房源且還在持續擴張的品牌租賃平臺目標是通過囤積房源，從而壟斷或影響整個租賃市場的定價權。
在擴張的過程中，高價取得房源或對短期盈利造成影響，但嚴躍進表示，房源承包成本上升或會轉嫁到租賃成本上。
但中原地產首席分析師張大偉對記者指出，“對于當下租賃市場來說，大量資本進入的是存量改造，存量改造本身并不新增供應，只是通過升級或者分割獲得投資溢價。個人支付單間的租金漲幅或不明顯，但一些機構有可能將三居的房子分割成五居，整套房子的租金就大幅上漲了。”
“單套長租公寓的租金比普通租賃租金高30%以上，疊加對普通租賃業主定價的影響，這種出租模式對市場的租金拉動影響加大。”張大偉表示。
對于市場上的疑問，作為品牌租賃平臺之一的自如回應稱，“長租公寓首先不具備影響操作整個租賃市場價格的能力，其次從企業運營機理出發，也不會哄抬租金折損出租率，影響企業及行業的長效發展。長租公寓行業目前占整個房屋租賃市場的比例不足5%。只有收出房價格合理，甚至保證相對較低的出租價格的情況下，才能保證相對較高的出租率。”
記者 劉天天
