這是重慶調研第一篇，我來打頭陣。
我們 在 重慶 調研 期間，有2個熱點、1個結論 ：
1、某團體瘋狂掃貨兩江四岸，筍盤全收；
2、北京土豪拋盤180套，低于市場價20萬；
3、不歡迎投機客，但歡迎長持價值投資。
同時，這兩件事也給了我們非常大的思考：
一邊瘋狂拋售，一邊瘋狂掃貨。 一進一出之間，在利益交織的混亂之中，重新解構了重慶市場最魔幻的底色。
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先拋結論，重慶市場的基本面：
1、非常正常。有好有壞，甚至很多樓盤都有貝殼分銷，這就證明一點，除了個別優質熱盤，大部分項目去化一般。
2、跟上次在18年調研的樓盤、價格相比， 價格很穩定，部分樓盤、片區上漲1500左右。
3、本地限購2套，外地限購1套。三無需要1年社保，否則需要全款。很有意思的一點是， 如果有外地的市直公積金，重慶買房必須全款。
4、兩江新區、巴南、南岸，依舊是供應量、去化量最大的三個版塊。 主城基本沒盤，禮嘉、照母山、西永、南濱路、龍洲灣依舊是熱門板塊。
5、非常明顯的1-2-3價格梯隊 ，主城近郊套內1萬-1萬4，環主城片區2萬改善，單價3萬的樓盤一是不多，二是分散，這是重慶市場的價格天花板。
6、4-5月某團體在重慶瘋狂掃貨，以兩江四岸為主，同時兼做新房團購，價格上有所波動，但是重慶市場量太大，影響有限。
7、市場太大 ，一是天量的土地和樓盤，二是70萬套的公租房，三是每年新房30萬套、二手房20萬套，盤子太大，想控盤太難。
8、 照母山、彈子石、南濱路很扎實 ，臨近主城，地緣較多，也是外地投資客最關注的幾個片區， 片區價值很大、價格很堅挺，值得重點關注。
9、重慶山地眾多，平地太少，版塊各自為戰，兩江四岸是相對中心，卻不是絕對中心。因此版塊非常分散，地緣優先，其次才是周邊客戶、外地客戶、投資客戶，等等。
10、容積率和朝向，重慶早不是以前，現在供應主力全部在近郊，地塊更平整，容積率在3.5上下，甚至更低，板樓、1T2戶、2T4也不少。
11、 兩江四岸是核心，房源少，尤其是看江的房子，賣一套少一套，這是稀缺資源。 但是不是 所有的臨江都有價值，二手房浮動很大，1萬3-2萬多都有，需要挑。
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城市的發展方向永遠是第一位的。
方向對了，基本對了一半；方向錯了，再好的選籌也跑不贏大盤。
重慶向北，是重心。
重慶東西南北都有發展，但是 城市向北是第一位 。江北嘴、照母山，更大范圍的兩江新區，產業、富人區、機場、高鐵站、商圈，不僅是重慶本地人的置業中心，同時也是外地投資客的首選。
北部片區，價格最高，產業最好，富人聚集。
有幾個方面的原因：
1、老城區的自然外溢。
兩江新區跟 老城區無縫對接，吸納了最多的主城改善外溢，也是重慶富人區的聚集地，照母山、禮嘉也聚集了大量的老城改善客戶。
2、大量的平整供地，低容積率。
北部擁有大片的土地，更為平整。09-10年開發照母山，12年開發大竹林，15年禮嘉真正發力，容積率2.0-3.0，以低密改善為主。
3、最好的基建、產業、商圈。
機場、高鐵站、金融中心、新區、富人區，西部最大的國際會展中心、亞洲最大的城市公園和重慶江北機場，以及阿里、騰訊等互聯網巨頭，全部在北城。
目前照母山、大竹林供地不多，樓盤很少，照母山的價值很扎實，萬科、龍湖、恒大等樓盤穩定在2萬2-2萬5左右。
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20年的市場，跟18年的市場相比，有幾個非常有意思的點：
1、地價在漲，遠郊樓面價突破5000；
2、房價在漲，平均漲幅1500上下；
3、受制于市場，房價漲幅低于低價漲幅。
尤其是土地漲幅比較大，我以中央公園為例：
2011年，鵬潤樓面價1736元；
2013年，香港置地樓面價3502元、4002元；
2015年，魯能和中交樓面價3012元、3220元；
2016年，金輝和華潤樓面價6480元、6164元；
2017年，雅居樂樓面價9352元；
然后到了現在，樓面價全面突破1萬，甚至樓面價突破1萬1。
大家可以看一下最近重慶市場的土地成交：
再有一個就是房價漲幅：
目前我們看了所售樓盤的價格，沒有太大的變化 ，整體比較穩，個別熱盤、熱門片區價格微漲。
很明顯：
重慶的底（地價）在太高，逐漸扎實，但是重慶的頂（房價）卻沒有明顯的變化，因此我判斷重慶市場在不斷擠泡沫，變得更扎實。
原因無非有二：
一是全國的大盤子。 大環境不行，重慶基本面再扎實，地價再抬升，大概率還是很穩定，重慶不可能露頭。
二是重慶的小盤子。 限購限貸限售， 雖說不嚴，也好破，但是至少上了好幾道鎖，限購卡了一部分，限貸卡了一部分，限售又打掉了預期。
至于說房產稅，完全不用擔心。
每年0.5%，重慶依靠房產稅每年征收也就是在2 個億，這里隨便一個土拍都是幾個億、十幾個億的土地財政，這才幾個錢，根本不可能影響大局。
再說了，每年0.5%，10年也就5%的稅費，哪怕每年漲幅5%，受損的紅利已經非常少，完全不用擔心。
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在重慶，龍湖是毫無疑問的老大。
也許龍湖在外地的產品，會有各種各樣的瑕疵，但是在重慶，龍湖無論是住宅，還是溢價，還是天街，都是一種圖騰。不服不行。
我們在南濱路看了一個項目，龍湖春江天境，龍湖打造，還是老一套，龍湖商業（先自持5年）、洋房+高層、濱江，目前在售價格高層在1萬5上下，洋房在1萬5-2萬不等，這只是均價，因為看業態、看濱江、頂樓一樓價格不一。
但是即便如此，龍湖的價格依然不低，周邊的融匯半島套內單價在1萬3左右，甚至還有1萬1，這個價格，同樣產品至少差價在2000以上。
就這，龍湖售樓部分人氣依舊非常高，擠滿了人，可見市場的認可度。
我同事之前也多次來重慶，龍湖的地位有多高，他說有一次坐出租車，連司機都在夸龍湖的產品有多好，龍湖的綠化有多好。這種認可度，放在鄭州，也就永威有可能達到。
剩下的房企中，龍湖、金科、東原的掌門人都是女性，做出來的產品非常扎實、細膩，龍湖的產品+綠化，金科的洋房，東原的兒童游樂場。
甚至我們去看華宇操刀的華宇城，僅僅是售樓部門前百十米的小景，硬是做出了一方天地，效果非常好，有機會在詳細介紹。
這就是目前重慶市場的基本格局，外來的融創、萬科、恒大，本土的龍湖、金科、東原，平分天下。
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重慶版塊，又碎又雜，跳躍性非常大。
1、重慶自住，看個人需求，北城的看北城，南邊的看南邊，地緣屬性很足。
2、如果是投資，一定要看外地人關注什么，比如說江北嘴，比如說彈子石，比如說照母山，甚至禮嘉、南濱路，等等。
3、重慶多中心，每年新房成交30萬套，因此 重慶一定不能求暴擊，一定是城市配置。 既要看漲幅，更要看租售比（現金流）。
4、大學城、西永、茶園、華巖、蔡家等，要謹慎 ，或者說你還有更好的選擇。重慶買房一定不要翻山越嶺，一定要圍繞主城，要么向北，要么向南，向東、向西都不是主力。
5、 重慶版塊多、又散，限制最高價、分攤漲幅，但是也有利好，就是因為地緣撐起來，所以這些片區不一定發展非常好，但是不會塌陷，價格不會崩盤。就像石橋鋪是舊改的地緣撐起來的，西永是附近居民撐起來的，龍洲灣-魚洞是南部地緣撐起來的，禮嘉、照母山、中央公園是老城改善外溢。
6、龍洲灣-魚洞板塊，一是地緣自住比較多，二是剛需為主，物流產業、職業學校、剛需人群都集中在這個地方，地緣可以買，剛需可以買，看中價格低的投資也可以買。
