法務(wù)之家綜合金陵晚報(bào)、“房產(chǎn)法律顧問(wèn)”公號(hào)編輯整理
2016年，“房事”風(fēng)波不斷，毀約成了日常咨詢的主要內(nèi)容。
數(shù)據(jù)顯示，3月份以來(lái)，南京二手房日均交易量達(dá)474套，正在逼近歷史最高點(diǎn)。然而，房?jī)r(jià)暴漲后，賣方單方面違約的糾紛也越發(fā)增多，這些坐地漲價(jià)、臨時(shí)變卦不賣的房主因“失信”頻頻成為被告。
日前，因房?jī)r(jià)漲了而反悔被告的房主真不少，自今年1月以來(lái)，僅鼓樓法院就受理了30起左右。
賣家如此“任性”，難道買家就只能自認(rèn)倒霉？
近日，南京鼓樓法院對(duì)一起房屋買賣糾紛合同案作出一審宣判，判決結(jié)果給那些見(jiàn)利忘義視誠(chéng)信為兒戲的違約者敲響了警鐘。
熱點(diǎn)事件：合同都簽了，賣家突然加價(jià)15萬(wàn)
誰(shuí)都知道，買賣合同一簽，無(wú)論你有什么理由，都不可以反悔，一旦反悔，就得賠償違約金。這不，買家周先生與賣家黃女士就因?yàn)檫`約一事鬧上法庭。
周先生與黃女士的糾紛發(fā)生在合同履行期內(nèi)。據(jù)周先生介紹，按照合同約定，他以370萬(wàn)元買下黃女士的房子，之后，他分兩次支付了定金共計(jì)10萬(wàn)元，首付款70萬(wàn)元。但輪到黃女士協(xié)助辦理銀行貸款等手續(xù)時(shí)，黃女士卻找出種種理由拒絕，并提出漲價(jià)，起初是10萬(wàn)，后來(lái)漲到了15萬(wàn)。周先生不同意，糾紛就這么產(chǎn)生了。周先生說(shuō)，黃女士不僅毀約在先，還采取掛失的方式，重新補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)證，將房子掛在網(wǎng)上出售。
對(duì)于“毀約”一說(shuō)，黃女士理由也很直白：被中介忽悠，房?jī)r(jià)賣低了。可合同都簽了，就算房?jī)r(jià)再漲，也不能以“虧了”來(lái)漲價(jià)呀？對(duì)此，黃女士表示，“毀約”在先的并不是她，而是周先生。黃女士說(shuō)，她提出漲價(jià)后，周先生不同意。但她并沒(méi)有明確說(shuō)不同意賣房，也沒(méi)有正式提出解除合同。漲價(jià)只是雙方協(xié)商的過(guò)程，不存在違約。在合同沒(méi)有解除的情況下，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同義務(wù)，按照合同約定，周先生應(yīng)支付定金15萬(wàn)，但只付了10萬(wàn)；應(yīng)支付首付款110萬(wàn)，但僅給了80萬(wàn)。所以，周先生違約在先。
庭審中，周先生強(qiáng)調(diào)，支付80萬(wàn)是因?yàn)辄S女士突然漲價(jià)，且不同意辦理貸款手續(xù)。基于黃女士違約，他才沒(méi)有支付完首期房款，這并不構(gòu)成違約。
值得一提的是，即便對(duì)簿公堂，周先生仍愿意繼續(xù)履行合同，且是全款支付，但雙方并沒(méi)能商量出個(gè)結(jié)果來(lái)。關(guān)于周先生提出的20萬(wàn)違約金的問(wèn)題，黃女士表示，周先生未按約定支付房款，在其未明確表示解除合同的情況下，周先生不履行付款義務(wù)，違反合同約定，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。周先生主張的20萬(wàn)元違約金，超出實(shí)際損失，請(qǐng)求法院予以減少。對(duì)此，周先生強(qiáng)調(diào)，20萬(wàn)元違約金是合同約定，不存在過(guò)高。作為本案第三方的中介也表示，因黃女士單方漲價(jià)行為導(dǎo)致合同未能履行下去，是黃女士的惡意行為，其應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
法官斷案
爭(zhēng)議一：誰(shuí)違約了？
法院認(rèn)為，原告不存在違約行為，違約方系被告。因?yàn)椋鶕?jù)雙方合同約定，當(dāng)事人無(wú)正當(dāng)理由不履行合同或者毀約的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。原、被告均應(yīng)全面履行合同義務(wù)，而被告在房屋買賣合同訂立后，單方提出加價(jià)要求，在原告拒絕其加價(jià)要求后，被告明確表示拒絕履行合同，故被告不履行合同的行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
爭(zhēng)議二：買賣可否繼續(xù)？
法院認(rèn)為，2015年10月23日下午及此后一段時(shí)間，被告多次要求加價(jià)，并同意加價(jià)后繼續(xù)履行合同，但原告不同意。雖然被告在應(yīng)訴后退還原告70萬(wàn)，但此前原告已明確要求繼續(xù)履行合同，且被告的退款行為并未得到原告同意，屬其單方意思表示，不能以此認(rèn)定雙方就合同解除達(dá)成一致意見(jiàn)。綜上，被告退還購(gòu)房款的行為系在應(yīng)訴后單方實(shí)施，該行為不足以導(dǎo)致合同履行的基礎(chǔ)喪失。因原告愿意且有能力一次性向被告支付剩余房款360萬(wàn)元，合同具備繼續(xù)履行的條件，故雙方的合同應(yīng)繼續(xù)履行。如被告不同意接受剩余房款，原告可直接提存至法院
爭(zhēng)議三：20萬(wàn)違約金要不要付？
法院認(rèn)為，根據(jù)雙方合同約定，一方無(wú)正當(dāng)理由不履行合同，應(yīng)承擔(dān)違約金20萬(wàn)元。如今，被告因原告不同意加價(jià)而拒絕履行合同，該行為有違誠(chéng)信，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)合同約定的違約責(zé)任。
由于被告不同意履行合同，原告付出較多的時(shí)間和精力與被告協(xié)商，在協(xié)商未果后，原告選擇訴訟方式維護(hù)其合法權(quán)利，為此增加了履約成本。此外，由于被告拒絕履行合同，導(dǎo)致合同約定的首付款加貸款的付款方式無(wú)法實(shí)現(xiàn)，原告為履行合同，只能全額支付房款，付款方式的改變給原告造成了巨大的履約負(fù)擔(dān)。故原告要求被告支付違約金20萬(wàn)元的訴訟請(qǐng)求，符合合同約定及法律規(guī)定，法院予以支持。
一審判決
近日，鼓樓法院經(jīng)審理對(duì)此案作出一審宣判，判決如下：
一、原告周先生與被告黃女士繼續(xù)履行《房地產(chǎn)買賣中介合同》（原告于判決生效之日起三日內(nèi)向被告支付剩余房款人民幣360萬(wàn)元；被告在原告付款后五日內(nèi)協(xié)助原告辦理房屋權(quán)屬變更登記，并在權(quán)屬登記變更后五日內(nèi)將房屋交付原告）。
二、被告黃女士于判決生效之日起十日內(nèi)一次性向原告周先生支付違約金20萬(wàn)元。如未按判決指定的期間履行給付金錢義務(wù)，則加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
連線法官：誠(chéng)信比金錢更重要
主審法官武加慶告訴記者，被告黃女士不僅輸了這場(chǎng)官司，而且輸了做人應(yīng)具有的誠(chéng)信、守法之本，實(shí)在有些不值！
武法官表示，在民事活動(dòng)中，買賣雙方訂立的交易合同，只要不違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，且合同內(nèi)容是雙方真實(shí)意思表示，合同就具備了法律效力，雙方都應(yīng)自覺(jué)履行，這既是權(quán)利更是義務(wù)。
武法官提醒市民，合法訂立的合同對(duì)買賣雙方都具有約束力。而一旦一方為一己之利惡意違約，不僅法律不答應(yīng)，而且必然要承擔(dān)違法、違約所造成的代價(jià)。黃女士為多主張合同外的10萬(wàn)元而惡意違約，最終被法院判決其不僅要繼續(xù)履行原合同，而且還倒貼20萬(wàn)元違約金，這個(gè)教訓(xùn)不可謂不深刻。（摘自金陵晚報(bào)，文中當(dāng)事人均為化名）
廣嶺律師事務(wù)所“房產(chǎn)法律顧問(wèn)”指出，如果交了定金后賣方違約，購(gòu)房者可以要求賣方雙倍返還定金、支付違約金，或賠償房?jī)r(jià)上漲給其造成的實(shí)際損失，三者擇其一進(jìn)行主張；如果雙方已經(jīng)辦理了網(wǎng)簽，買方可以要求賣方繼續(xù)履行合同，辦理過(guò)戶手續(xù)，協(xié)商不成可以向法院起訴。在此也提醒售賣方，買賣雙方簽訂的合同具有法律效力，隨意加價(jià)在法律上是得不到支持的。
另外，作為賣方在違約前需理性衡量違約所要付出的成本：需按照合同約定支付違約金，如果購(gòu)房者因違約造成的實(shí)際損失大于違約金，買方可以要求按照實(shí)際損失主張賠償，包括其買房不成導(dǎo)致支出增加的損失。
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