因?yàn)殇N售其所有的房屋時(shí),沒(méi)有通知租賃該房屋的租戶李女士，江蘇海保公司被告上法庭。昨日，江蘇省高院發(fā)布一起承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不受重視的財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛案例，海保公司作為房屋出租人，因在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)沒(méi)有向租戶履行通知義務(wù)，構(gòu)成違約，法院判決江蘇海保公司向李女士賠償損失17.2萬(wàn)元。
房主賣(mài)房未通知，租戶打官司向房主索賠
租戶李女士在南通經(jīng)營(yíng)一家婚紗攝影店，店面是租賃江蘇海保公司的商鋪，約定年租金4萬(wàn)元，租期八年(自2006年2月1日起至2014年1月31日止)，同時(shí)約定租賃期間出租人轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)應(yīng)提前一個(gè)月書(shū)面通知李女士。2013年2月，李女士在繳納房租時(shí)得知該租賃房屋已于2006年3月18日售與吳某，并已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。
2014年1月26日，李女士將海保公司、吳某以及受被告海保公司委托，與原告簽訂涉案房屋租賃合同的物業(yè)公司作為被告起訴至法院，請(qǐng)求判令被告海保公司與被告吳某間簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)協(xié)議無(wú)效，三被告連帶賠償原告人民幣45萬(wàn)元。后訴訟中經(jīng)評(píng)估，賠償金額明確為房屋現(xiàn)價(jià)值和當(dāng)時(shí)銷售價(jià)的差額386.65萬(wàn)元。
被告海保公司辯稱，原告李女士主張賠償損失386.65萬(wàn)元是依據(jù)價(jià)格評(píng)估結(jié)論作為參考，評(píng)估的商業(yè)用房單價(jià)過(guò)高，評(píng)估報(bào)告鑒定的價(jià)格有失公允。李女士以2006年與2015年市場(chǎng)價(jià)的差距作為損失，該主張沒(méi)有依據(jù)。漲幅損失的計(jì)算應(yīng)扣除辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)產(chǎn)生的稅費(fèi)。
被告物業(yè)公司辯稱，其受被告海保公司委托，與李女士簽訂涉案房屋的租賃合同，相關(guān)責(zé)任應(yīng)由海保公司承擔(dān)。被告吳某辯稱，其對(duì)訟爭(zhēng)房屋的取得屬善意取得，且辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，李女士主張協(xié)議無(wú)效于法無(wú)據(jù)。
法院:賣(mài)房?jī)r(jià)的20%歸租戶
法院一審認(rèn)為，海保公司作為出租人在房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)當(dāng)履行通知義務(wù)，其未按約履行的行為構(gòu)成違約，李女士有權(quán)主張相應(yīng)的違約損失。雙方租賃合同中對(duì)出租方的違約責(zé)任沒(méi)有作出約定，參考合同中約定的承租方違約時(shí)的責(zé)任比例，具體數(shù)額酌定為以海保公司和吳某成交價(jià)的20%，計(jì)算為17.2萬(wàn)元。
由于李女士申請(qǐng)?jiān)u估的房屋價(jià)值與吳某購(gòu)房?jī)r(jià)格十分懸殊，明顯與市場(chǎng)行情不符，李女士據(jù)此差額主張損失，法院不予支持。吳某已對(duì)價(jià)受讓且占有財(cái)產(chǎn)，并無(wú)證據(jù)證明其主觀上存有惡意的情形，因房屋租賃合同未辦理登記備案手續(xù)，承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)不具有對(duì)抗第三人的效力，吳某不承擔(dān)賠償責(zé)任。被告物業(yè)公司作為合同簽訂及合同履行的代理人，在代理權(quán)限內(nèi)實(shí)施民事法律行為，不承擔(dān)賠償責(zé)任，由其委托人承擔(dān)民事責(zé)任。據(jù)此判決海保公司賠償原告損失17.2萬(wàn)元。駁回原告的其他訴訟請(qǐng)求。
后李女士不服，提起上訴。二審法院經(jīng)審理，駁回上訴，維持原判。
法官說(shuō)法：承租人有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，沒(méi)有受到應(yīng)有重視
審理此案的法官表示，這些年房地產(chǎn)業(yè)繁榮，隨之而來(lái)的房屋租賃爭(zhēng)議也越來(lái)越多。依據(jù)法律規(guī)定，房屋租賃人對(duì)租賃房屋享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是實(shí)踐中優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)沒(méi)有受到應(yīng)有的重視，許多房屋所有人認(rèn)為房屋是自己的，可以隨意處分，租賃人無(wú)權(quán)干涉其房屋買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)。優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)是對(duì)出賣(mài)人所有權(quán)行使設(shè)置的一個(gè)合理的負(fù)擔(dān)，具有合理性和正當(dāng)性，業(yè)主在房屋交易的時(shí)候要充分予以重視，否則由此造成的損失需要責(zé)任人進(jìn)行賠償。即使自己的房屋，買(mǎi)賣(mài)也不能太任性。
盡管優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)在法律中規(guī)定了很長(zhǎng)時(shí)間，但是關(guān)于優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)受侵害時(shí)如何賠償，法律并沒(méi)有明確的規(guī)定。根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定的基本理念，民事賠償以填補(bǔ)損失為基本原則，對(duì)于因?yàn)閮?yōu)先購(gòu)買(mǎi)受到侵害引起的損害賠償，應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)事人的實(shí)際損失情況進(jìn)行合理判斷。通訊員劉宇顧宇記者冒群
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