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1.  從租賃住宅市場(chǎng)目前的年租金總規(guī)模看，上海的市場(chǎng)規(guī)模最大為2913億元，其次是蘇州（706億元）和寧波（430億元）。

2.  從政府發(fā)展租賃住宅的力度來說，上海力度最大，十三五供應(yīng)70萬套、杭州和南京的政府也比較積極，未來都供應(yīng)8萬套左右。

3.  上海、南京和杭州政府推出的純租賃住宅用地的地價(jià)占普通住宅地價(jià)的成數(shù)在二至三成之間，其中杭州最低為二成。

4.  從純租賃住宅用地的投資回報(bào)率來看，杭州和上海的回報(bào)率較高，介于4.5%-5.5%之間，因此對(duì)國有企業(yè)來說，在這兩個(gè)城市拿的純租賃住宅未來盈利有保障，但對(duì)于普通的長租公寓運(yùn)營商盈利較難，長三角普通的住宅租金投資回報(bào)率介于1-2%左右，其中蘇州和杭州的回報(bào)率相對(duì)較高。

5.  我們用外來人口增長率和租金年增長率來看城市未來租賃住宅的成長空間，綜合來說上海，杭州和寧波的成長性較好。

6.  綜合以上得出租賃住宅市場(chǎng)的players們應(yīng)該在長三角首先占領(lǐng)上海，蘇州，杭州其次是寧波和南京市場(chǎng)，南京市場(chǎng)的規(guī)模較小，外來人口在這5個(gè)城市中最少，外來人口數(shù)量過去5年下滑了14%，但是南京每年的高校畢業(yè)生人數(shù)在5個(gè)城市中最大，這部分人也是未來的租賃主力，南京也適合進(jìn)入。

7.  從租賃住宅市場(chǎng)的產(chǎn)品需求來看，上海和杭州宜發(fā)展中小戶型的產(chǎn)品，而南京、蘇州、寧波大中小戶型均有需求。客群均是面向該城市中高收入行業(yè)的追求生活品質(zhì)的年輕人為主。

長三角一直以來是人口流入較多的城市群之一，人口流入必然帶來租賃住房的需求。研究院用各城市的外來人口總量和各城市的人均住宅建筑面積和各城市單位平方米的租金水平相乘來看各城市的租賃市場(chǎng)規(guī)模。我們搜集了這5個(gè)城市的常住人口和戶籍人口數(shù)據(jù)，用常住人口減戶籍人口反映外來人口規(guī)模，我們假設(shè)這些外來人口都需要租房子。人均住宅建筑面積參考統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，各城市租金水平參考研究院的數(shù)據(jù)和部分整理的外部數(shù)據(jù)。各城市租賃住宅市場(chǎng)規(guī)模如下表所示。

表1：長三角一二線城市租賃住宅市場(chǎng)規(guī)模

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局，中國指數(shù)研究院整理收集

從上表可以看出，上海的外來人口最多為972.7萬，這里注意上海由于戶口難入，部分外來人口在上海工作多年其實(shí)已經(jīng)擁有自住房產(chǎn)，而部分戶籍人口由于工作或孩子入學(xué)也選擇租房，我們參考了部分機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)，顯示上海的租房比例為35.35%，也就是855.5萬人，比我們的數(shù)據(jù)要小些，但差距不大，其余城市也存在這個(gè)問題，但為了統(tǒng)一口徑，我們統(tǒng)一用了外來人口這個(gè)指標(biāo)來反映租房人群數(shù)量。

從上表可以看出，長三角租賃市場(chǎng)規(guī)模排名依次為上海、蘇州、寧波、杭州、南京。上海的租賃市場(chǎng)年租金規(guī)模達(dá)2913億元，蘇州外來人口排名第二為377萬人，年租金規(guī)模為706億元，寧波的外來人口也超過200萬，年租賃市場(chǎng)規(guī)模為430億元，杭州為390億元，南京的規(guī)模最小，為249億元。

2016年國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》，各一二線城市紛紛發(fā)布了落地方案，我們搜集了長三角各一二線城市未來發(fā)展租賃市場(chǎng)的政府計(jì)劃，其中蘇州和寧波沒有具體到租賃住宅未來開發(fā)的規(guī)模，這里我們搜集了上海、杭州、南京發(fā)布的各自租賃市場(chǎng)建設(shè)計(jì)劃，來看未來各城市響應(yīng)國家號(hào)召發(fā)展租賃住宅的力度。

圖1：長三角一二線城市政府建設(shè)租賃住宅規(guī)模計(jì)劃（萬套）

  數(shù)據(jù)來源：各城市發(fā)布的發(fā)展租賃住宅的方案

由上圖可以看出，上海發(fā)展租賃住宅的力度最大，十三五期間新增租賃住宅70萬套，新增代理經(jīng)租房源30萬套。杭州和南京的力度相當(dāng)，杭州計(jì)劃未來三年，新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%，即8萬多套，未來5年公共租賃住房保有總量不少于8萬套。南京則計(jì)劃建設(shè)或籌集租賃性住房不低于50萬平方米，按照套均60平方米計(jì)算，為8.3萬套。

長三角一二線租賃住宅供地采用三種形式，一種是低價(jià)的純租賃住宅用地，一種是在商品住宅里配建5%的租賃住宅，還有一種是集體建設(shè)用地發(fā)展租賃住宅。下文主要研究政府提供的低價(jià)純租賃住宅用地來反映政府對(duì)發(fā)展租賃住宅的決心。純租賃住宅用地上海、杭州、南京、蘇州都有涉及，但寧波目前沒有。研究院將2017.7月以來到目前為止的各城市成交的純租賃住宅用地做了整理，如下表所示。

表2：各城市純租賃住宅供地情況（2017.7-2018.8）

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

從上表可知，上海自2017.7以來至今供應(yīng)了36宗純租賃住宅用地，共計(jì)規(guī)劃建筑面積217.6萬平方米，其中79.4%位于市區(qū)。地塊均價(jià)為6468元/m2，同期商品住宅樓面價(jià)為20038元/m2，租賃住宅樓面價(jià)占商品住宅樓面價(jià)的3.2成。上海的純住宅用地的規(guī)模在長三角一二線城市中最大，而且大部分是市區(qū)核心位置地塊，顯示了上海政府勵(lì)志實(shí)現(xiàn)2035年卓越全球城市的決心。

長三角城市中杭州的純租賃住宅用地供應(yīng)為例第二位，共計(jì)8宗，規(guī)劃建筑面積共計(jì)43.9萬平方米，其中60.2%位于市區(qū)，地塊樓面價(jià)為3262元/m2，杭州的租賃住宅地塊的樓面價(jià)占同期商品住宅地塊樓面價(jià)的成數(shù)在長三角中最低為二成左右，顯示了杭州政府大力發(fā)展租賃住宅的決心。

南京的純租賃住宅供應(yīng)排名第三，共計(jì)5宗，總規(guī)劃建筑面積32.2萬平方米，樓面價(jià)為2750元/m2，租賃住宅地價(jià)是普通住宅地價(jià)的2.5成左右，但大部分是位于郊區(qū)，市區(qū)只占21.6%。蘇州供應(yīng)的純租賃住宅目前只有1宗，總規(guī)劃建面為5.5萬平方米，樓面價(jià)為8269元/m2，該地塊位于市中心的相城區(qū)，但地價(jià)與其他城市比最高，占普通住宅樓面價(jià)的7成。

從地塊的區(qū)域分布來看，上海的純租賃住宅用地分布在12個(gè)區(qū)。其中浦東為12宗，建面為99.7萬平方米，區(qū)域占比最大，其次是松江（3宗，20.4萬平方米）、閔行（4宗19.1萬平方米）和楊浦（17.6萬平方米）。大部分純租賃住宅分布在商務(wù)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)。上海的純租賃住宅用地全部為國企拿到，區(qū)域分布、宗數(shù)、總建筑面積、地價(jià)如下圖所示。

圖2：上海純住宅用地區(qū)域分布

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

杭州的純租賃住宅用地也分布廣泛，分布在7個(gè)區(qū)，分別是濱江區(qū)、西湖區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、余杭區(qū)、蕭山區(qū)和臨安區(qū)，也基本為國企拿到。

圖3:杭州純住宅用地區(qū)域分布

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

南京的純住宅用地分布主要分布在郊區(qū)，浦口區(qū)2宗，江寧區(qū)2宗，棲霞區(qū)1宗，也基本是國企拿到，如下圖所示。

圖4:南京純住宅用地區(qū)域分布

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院

研究院收集了各城市的在崗職工月平均工資水平，以及該城市套均租金水平，計(jì)算出家庭用于租房的費(fèi)用占收入的比重，從上表可以看出，上海租金負(fù)擔(dān)最重，租房占收入的43%，杭州其次為34%，租房壓力最小的是南京為16%。蘇州和寧波也占比在2-2.5成左右，負(fù)擔(dān)不大。對(duì)于上海和杭州這兩個(gè)租金負(fù)擔(dān)大的城市，租房人群必然考慮較小的戶型，以緩解租房壓力，因此這兩個(gè)城市適合開發(fā)一居和二居產(chǎn)品為主流，而南京、蘇州、寧波租房壓力小，租房人群必然考慮較為舒適的產(chǎn)品，因此一居、二居、三居產(chǎn)品都有需求。

表3：各城市租金占收入比重，適合開發(fā)的產(chǎn)品

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局、中國指數(shù)研究院收集整理

由于長租公寓產(chǎn)品主要人群是一些追求品質(zhì)的年輕人，此部分人群應(yīng)該是中高端人群，我們搜集了各城市收入前6同時(shí)從業(yè)人員相對(duì)較多的行業(yè)，作為長租公寓的主要租房人群，如下表所示。

可以看出，長三角一二線城市工資較高的普遍是金融業(yè)、信息軟件、醫(yī)生、政府事業(yè)單位人員、科研人員和教師。上海的長租公寓產(chǎn)品的主要客群為金融業(yè)，信息軟件業(yè)，醫(yī)生、政府事業(yè)人員、科研人員和教師。而杭州的金融業(yè)和信息軟件業(yè)，醫(yī)生，政府工作人員的收入較高，從業(yè)人員相對(duì)較多，這部分也是主要的長租公寓租房人群。南京的高校較多，教育行業(yè)的從業(yè)人數(shù)較大，以及軟件業(yè)的從業(yè)人員人數(shù)和工資較高，此外政府工作人員也較多，這部分人群為南京的主力客戶。蘇州則是教師和政府工作人員。寧波的科研人員較多，收入也較高，此外政府工作人員、金融業(yè)和醫(yī)生收入和人群也較多，為長租公寓的主力客戶。

表4：長三角一二線城市高收入行業(yè)及其從業(yè)人員數(shù)

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局

研究院在此分析兩種租賃住宅產(chǎn)品的盈利性，即普通商品住宅的投資回報(bào)率和投資回收期，以及政府提供的低價(jià)純租賃宅地的投資回報(bào)率和投資回收期，而集體建設(shè)用地建租賃住宅的這種產(chǎn)品由于成本難獲得，而在本文中不加以探討。政府提供低價(jià)地的目的正是為了解決目前普通租賃住宅投資回報(bào)率低、不盈利的局面。政府提供的低價(jià)純住宅用地，我們計(jì)算出了開發(fā)成本，即地價(jià) 建安成本 裝修成本（各城市均按1500元 /m2） 前期費(fèi)用（5%） 市政設(shè)施費(fèi)（10%），管理、財(cái)務(wù)、營銷三項(xiàng)費(fèi)用（5%） 稅費(fèi)按（15%） 不可預(yù)見費(fèi)（5%）計(jì)算，研究院將這兩種產(chǎn)品進(jìn)行對(duì)比分析如下：

表5：租賃住宅的投資回報(bào)率和回收期

數(shù)據(jù)來源：中國指數(shù)研究院收集整理

上表列出了長三角各一二線城市普通商品住宅的投資回報(bào)率，為1.8-2.2%左右，投資回收期為45-60年，商品住宅投資回報(bào)率與國際水平比很低，因此開發(fā)商如果走正常的招拍掛拿地，按照如此低的投資回報(bào)率不足以支撐其盈利。政府為了解決租賃住宅運(yùn)營商不盈利的局面，下定決心推出只有普通住宅樓面價(jià)2-3成的租賃住宅，根據(jù)我們測(cè)算的純租賃住宅的投資回報(bào)率，明顯要高于一般的商品住宅的投資回報(bào)率，從長三角來看，杭州由于推出的地價(jià)成數(shù)最低，其投資回報(bào)率最高為5.12%，上海盈利性其次，為4.72%，其次為南京4.48%，蘇州由于地價(jià)成數(shù)高，投資回報(bào)率只有2.2%。從靜態(tài)投資回收期來看，上海、杭州、南京的均為20年左右，這里注意我們的租金是靜態(tài)的，沒有考慮每年租金的上漲比例，因此上海、杭州、南京的投資回收期應(yīng)在20年以內(nèi)。

但應(yīng)該看到，政府提供的低價(jià)租賃住宅的回報(bào)率也低于國際水平（一般為6-8%）。我們?cè)诮衲?月發(fā)布的另一篇租賃住宅相關(guān)文章中指出，REITs可能是解決租賃住宅開發(fā)運(yùn)營商大規(guī)模資金需求的有效途徑，同時(shí)是最佳的盈利模式，因?yàn)檫\(yùn)營商可以得到雙重回報(bào)，即正常的租金回報(bào)以外，還可以獲得物業(yè)增值回報(bào)。但目前我國政府提供的低價(jià)租賃住宅是70年持有，不可出售。

表6：各城市發(fā)展租賃市場(chǎng)的優(yōu)惠舉措

數(shù)據(jù)來源：各城市發(fā)布的租賃住宅方案

政府為了實(shí)現(xiàn)租購并舉的方針，培養(yǎng)租賃住宅市場(chǎng)，長三角各城市紛紛實(shí)行了租購?fù)瑱?quán)的舉措和稅收優(yōu)惠政策。上海、杭州、南京對(duì)本市戶籍的承租人都是采用的租購?fù)瑱?quán)政策，但對(duì)于非本市戶籍的承租人則采用積分制，即達(dá)到積分標(biāo)準(zhǔn)的可享受基本公共服務(wù)待遇以及子女入學(xué)問題。在稅收優(yōu)惠上，各城市基本一致，即個(gè)人出租房月租金不超過3萬的，免征個(gè)人所得稅，超過的個(gè)人按照1.5%增值稅。一般納稅人按照5%增值稅，對(duì)于中介按照6%繳增值稅。南京一則與其他城市不同，即對(duì)于企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體和其他組織向個(gè)人出租的，按4%征收房產(chǎn)稅。

我們用過去5年外來人口增長率和過去5年租金年增長率來看城市的租賃住宅市場(chǎng)未來發(fā)展空間，數(shù)據(jù)見下表所示。

表7：長三角城市過去五年外來人口增長率和租金年增長率