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這年頭由于購房政策、貸款條件、戶籍限制…

把很多有能力購房的人拒之門外，

沒有購房資格怎么辦？

誒？借用親戚朋友的名義買房，

再等時機(jī)成熟過戶不就萬事大吉了嘛，

但真的是這樣嘛？

光小編聽到的借名買房糾紛就有很多，

甚至不少血脈至親也為此對簿公堂，

今天小編就帶大家捋一捋借名買房中的那些坑～

事情是這樣的

老張準(zhǔn)備在上海浦東新區(qū)買房，但由于購房政策，其不具有購房資格，于是便借用妻子妹妹小雅的名義買房，雙方簽訂了《借名買房協(xié)議書》，約定由老張出資買房的，房屋登記在小雅名下，由老張實際居住使用該房屋，等老張具有購房資格時再過戶給老張。

誰承想兩年后，當(dāng)老張符合購房資格后向小雅提出過戶時，小雅卻拒絕過戶，說房屋是其租給老張的，并且已悄悄地將房子賣給了李四，雙方協(xié)商未果。老張無奈，只能一紙訴狀將小雅訴至法庭，要求小雅協(xié)助過戶并賠償其擅自出賣房屋給老張造成的損失。

法院審理

后法院審理查明，由于雙方存在書面的《借名買房協(xié)議》，老張支付了全部的購房款，一直居住在該房屋內(nèi)，且關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證書、契稅發(fā)票、物業(yè)繳費單據(jù)也由老張持有，老張確實是實際的購房人，但由于小雅已將房屋出賣給了李四，雙方不存在惡意串通情形，雙方的房屋買賣合同應(yīng)為有效，房子應(yīng)歸李四所有，老張無法再繼續(xù)辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

法院最終判決小雅賠償老張的購房款及其擅自出賣房屋給老張造成的損失。但房屋歸李四所有。

通過以上案例可知，借名買房看似可規(guī)避購房政策，但實踐中容易引起不少糾紛，截止2020年7月26日，以借名買房為關(guān)鍵字進(jìn)行查詢，檢索出民事案件就有5984件。

那么：借名買房有何法律風(fēng)險？雙方約定的《借名買房協(xié)議》是否有效？借名買房的風(fēng)險又該如何防范呢？且聽樂樂道來。

樂樂普法

首先，借名買房，是指由借名人與出名人進(jìn)行約定，借名人作為實際出資人，以出名人的名義購買房屋，并將房屋登記于出名人名下的情形。借名買房的行為存在四大主要風(fēng)險：

如果借名購買的為經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，因這類房屋是對低收入人群與購房困難家庭的特殊保護(hù)，即使借名人與出名人簽訂了書面購房協(xié)議，也會因為規(guī)避了政策，導(dǎo)致協(xié)議被法院認(rèn)定為無效。

在房屋滿足過戶條件時，由于是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動權(quán)掌握在出名人手中，借名人將面臨出名人拒絕過戶的風(fēng)險。

即使出名人認(rèn)可借名買房關(guān)系，但如果其陷入債務(wù)糾紛，債權(quán)人申請保全，也可能導(dǎo)致房屋被查封，被法院強(qiáng)制執(zhí)行。

如果出名人將房屋轉(zhuǎn)讓給“善意第三人”，借名人的房子很可能打了水漂。就如老張和小雅的那個案例。

一般認(rèn)為，借名買房協(xié)議并未被法律明確禁止，具有一般的合同效力，如果不違反《合同法》第52條法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，亦未損害社會公共利益的情況下，應(yīng)屬合法有效。

但應(yīng)注意，即使該借名買房協(xié)議有效，但因違反購房政策，規(guī)避政策的相關(guān)條款約定可能會被認(rèn)定為無效。如果發(fā)生糾紛時，借名人仍不具備購房資格，法院一般不會判決出名人協(xié)助借名人辦理房屋過戶登記手續(xù)。屆時無法辦理房屋變更登記的風(fēng)險應(yīng)由借名人自行承擔(dān)。

但如果借名人于訴訟時符合了購房條件，在合同履行不存在障礙時，法院就會支持出名人協(xié)助借名人辦理過戶登記的訴請了。

借名購買的房屋登記在名義購房人名下，對借名買房人來說，法律風(fēng)險較大，在借名買房之前一定要有意識地做好相應(yīng)的防范：

一定要簽訂《借名買房協(xié)議》。雖然協(xié)議有瑕疵，但在審判實踐中，借名買賣協(xié)議是認(rèn)定借名關(guān)系成立最核心的證據(jù)。

借名人應(yīng)為實際出資人并履行了相應(yīng)出資，且所有出資通過銀行轉(zhuǎn)賬支付，并保留相關(guān)轉(zhuǎn)賬憑證。

房屋應(yīng)由借名人實際控制使用。在審判實踐中，借名人對房屋實際控制，如自行居住或?qū)Ψ课葸M(jìn)行出租取得收益，也是認(rèn)定出名人與借名人借名買房關(guān)系成立的重要因素。

借名人最好自行持有房屋產(chǎn)權(quán)證書、契稅發(fā)票、房屋物業(yè)繳納費單據(jù)、供暖費單據(jù)等證據(jù)。

為了防止出名人擅自處分房屋，借名人還可以要求出名人到房屋管理部門就該房屋作抵押登記，由出名人作抵押人，將該房屋抵押給借名人。

借名購買的房屋登記在名義購房人名下，對借名人來說，法律風(fēng)險較大，需慎之又慎！

王哲禺

路漫·江蘇玖潤律師事務(wù)所律師

●國際經(jīng)濟(jì)與貿(mào)易、法學(xué)雙學(xué)士。2019年獲得首屆“金陵杯”南京市律師協(xié)會青年律師辯論賽三等獎、2020年1月獲得江蘇玖潤律師事務(wù)所2019年度“突出表現(xiàn)獎”。

●曾參與南京、蘇州地區(qū)多個資產(chǎn)包的盡調(diào)與處置工作，有豐富的金融不良資產(chǎn)投前評估、盡職調(diào)查、投后處置經(jīng)驗。參與承辦朱某與某公司債權(quán)人代位權(quán)糾紛（再審階段）、坤寶公司與五星公司金融不良債權(quán)追償權(quán)糾紛案。主要承辦廣州某資產(chǎn)管理公司訴省農(nóng)委某下屬企業(yè)金融不良債權(quán)追償權(quán)糾紛案，并為委托人贏得勝訴。

●擅長業(yè)務(wù)領(lǐng)域：金融不良資產(chǎn)、民間借貸、知識產(chǎn)權(quán)。

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