你好，我是蔡照明，歡迎你收聽(tīng)《蔡照明買房方法論》，今天這節(jié)課我們來(lái)說(shuō)一說(shuō)大家近期非常關(guān)心的一二線城市房租大漲問(wèn)題。
其實(shí)，早在一年多前，國(guó)家提出租售同權(quán)政策時(shí)，我就預(yù)言了這個(gè)政策將會(huì)給租房市場(chǎng)帶來(lái)很大的上漲可能，因?yàn)檫@個(gè)政策雖然表面看起來(lái)是為了沒(méi)有房子的租房者考慮的，但是這個(gè)政策有兩個(gè)邏輯上的黑洞，而這兩個(gè)黑洞很可能會(huì)引發(fā)房租價(jià)格大漲。
一年之后，果然我的預(yù)言實(shí)現(xiàn)了。去年在全國(guó)的一二線城市中，有13個(gè)城市房租漲幅超過(guò)20%，一線城市中，深圳、北京和廣州的房租漲幅都超過(guò)了20%，而在二線城市中，成都、重慶、西安、天津、合肥等這些城市，房?jī)r(jià)漲幅甚至超過(guò)了一線城市，整體漲幅接近30%，這種現(xiàn)象引起了很多年輕人的不安，如果說(shuō)以前房?jī)r(jià)太高導(dǎo)致買不起房，那大不了就不買房了，租房住了，前些年媒體還炒作過(guò)“90后不買房”這個(gè)話題，那么以后，年輕人會(huì)不會(huì)連租都租不起房了？
要回答這個(gè)問(wèn)題，我們先回頭再來(lái)看看，我所說(shuō)的兩個(gè)邏輯黑洞是什么。第一個(gè)黑洞是，租售同權(quán)解決不了住房?jī)r(jià)格上漲的問(wèn)題。為什么中國(guó)的房?jī)r(jià)這么高，和租售比算不過(guò)來(lái)賬，用收入房?jī)r(jià)比去衡量更離奇，其實(shí)你只要明白一個(gè)道理，就明白了：租和售完全是兩個(gè)市場(chǎng)，兩套邏輯。
寫(xiě)字樓的價(jià)格，是根據(jù)租金回報(bào)率來(lái)反推它的價(jià)值，就是先預(yù)估租金多少錢，然后預(yù)期回報(bào)率多少，反過(guò)來(lái)推算寫(xiě)字樓的價(jià)格。那么住宅是怎么計(jì)算價(jià)格的？住宅是靠買來(lái)賣去交易的差價(jià)來(lái)計(jì)算的。比如我買房子，首付多少錢，這幾年漲了多少錢，我再賣就加上這個(gè)差價(jià)，所以這完全是兩個(gè)不同的市場(chǎng)，兩套不同的邏輯。在之后的原理篇中，我們還會(huì)把這個(gè)道理講得更加深入一些。
所以就算是租售再同權(quán)，但租的房子它不能增值，自然不會(huì)形成對(duì)買房子的替代。我們現(xiàn)在社會(huì)的主要矛盾，就是日益不值錢的錢和保值增值產(chǎn)品稀缺的矛盾。應(yīng)該說(shuō)在買房大軍中，80%帶有投機(jī)的目的，所以“房子是用來(lái)住的，不是炒的”這個(gè)新政才具有如此大的震撼力。
其實(shí)用限購(gòu)限貸這個(gè)來(lái)解決高房?jī)r(jià)會(huì)很有效果的，進(jìn)場(chǎng)人少，流動(dòng)性少，沒(méi)有投資熱度，自然價(jià)值下降，就像寫(xiě)字樓，像萬(wàn)達(dá)建的五星級(jí)酒店，裝修的更好，不值錢。這是一個(gè)黑洞，以為有房住就沒(méi)人再買房了，這不是一個(gè)需要觀察效果的問(wèn)題，而是一個(gè)邏輯的底層漏洞。
第二個(gè)黑洞是大力發(fā)展企業(yè)去搞租賃。這是這次租售同權(quán)文件的另一個(gè)精神，尤其要提醒，很多買房人開(kāi)始?xì)g呼，財(cái)經(jīng)新聞中講到住建部要對(duì)租售同權(quán)立法，從而說(shuō)發(fā)展租賃事業(yè)、有大企業(yè)的租賃是多么好的一件事，其實(shí)這也是一個(gè)巨大的坑。
這些租賃企業(yè)還會(huì)把收來(lái)的出租房做些簡(jiǎn)單的裝修，美其名曰服務(wù)升級(jí)，其實(shí)是變成了提高價(jià)格的理由。如果說(shuō)這些簡(jiǎn)單的表面裝修理由還不夠，那好了，又來(lái)個(gè)租售同權(quán)，這就會(huì)把學(xué)區(qū)房的概念從二手房買賣市場(chǎng)轉(zhuǎn)到了租賃市場(chǎng)。因?yàn)檫@絕對(duì)不是一個(gè)對(duì)稱的市場(chǎng)，一頭是由少數(shù)幾個(gè)大佬們控制著出租房源，一頭是必須要租房的一個(gè)個(gè)小散戶，那么大家想一想，會(huì)發(fā)生什么？只可能是租房者在房屋租賃市場(chǎng)中越來(lái)越弱勢(shì)，越來(lái)越不具有談判的地位，而出租方則越來(lái)越強(qiáng)勢(shì)。
所以說(shuō)，租售同權(quán)絕不是無(wú)房者的福音，而可能是噩夢(mèng)。原來(lái)中介開(kāi)始從房東手里把出租房源先租下來(lái)，加價(jià)再租出去，現(xiàn)在又加上一個(gè)吞噬高利潤(rùn)的中間層，資本進(jìn)來(lái)，多一層分利，肯定會(huì)推高租金，其他行業(yè)都往沒(méi)有中間商賺差價(jià)的方向轉(zhuǎn)型，而租房卻反而更多了一層。
你可能會(huì)覺(jué)得他們手里只有5%左右出租房源，太少了，對(duì)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)不算什么，但是正是這5%的占有，可以有市場(chǎng)的定價(jià)權(quán)，用經(jīng)濟(jì)學(xué)的話來(lái)說(shuō)，這就是邊際效應(yīng)。再說(shuō)得透點(diǎn)，在一個(gè)相對(duì)平衡市場(chǎng)，放不放手里的這5%，就是市場(chǎng)好租到房和難租到的分水嶺。
我還不說(shuō)博奕對(duì)象的改變，以前是租客和小業(yè)主討價(jià)還價(jià)，以后是租客和大機(jī)構(gòu)討價(jià)還價(jià)，你還有什么勝算嗎？這就像滴滴打車這個(gè)平臺(tái)給租車市場(chǎng)帶來(lái)的影響一樣，之前還可以和的士司機(jī)講個(gè)價(jià)，現(xiàn)在，加價(jià)都不和你商量。未來(lái)租房也可能會(huì)是這樣，大數(shù)據(jù)告訴你，你這房子屬熱點(diǎn)盤(pán)，150人搶租，價(jià)高者得，你怎么辦？是提高租金繼續(xù)租，還是搬家？
當(dāng)然，除了我上面說(shuō)的兩個(gè)原因，具體城市可能還有具體的原因。比如北京今年房租大幅上漲是否還有其他原因呢？當(dāng)然也有。北京這幾年“拆”的面積越來(lái)越多，“建”的面積卻越來(lái)越少，“拆”和“建”的數(shù)字一對(duì)比，住房供需越來(lái)越不平衡。很多原來(lái)住在所謂“違章建筑”里的人，要么被迫離開(kāi)北京，要么被“高端化”要住進(jìn)正規(guī)小區(qū)，房租能不漲嗎？
按照今年房租上漲的態(tài)勢(shì)，未來(lái)幾年，房租可能還會(huì)走向不斷瘋漲的道路，就像和房?jī)r(jià)一個(gè)模子刻出來(lái)一樣，通過(guò)這種方式，租售比會(huì)跟國(guó)外逐步接近。
我認(rèn)為房租大漲的趨勢(shì)，會(huì)讓那些以前依賴租金的房子價(jià)值可能會(huì)提升，比如商住房等等。好了，這節(jié)課我們談到了一二線城市房租大漲問(wèn)題，以及我憑什么在一年前就能夠預(yù)測(cè)租房?jī)r(jià)格的大漲，下次課我們來(lái)談一談城市化給我們帶來(lái)的全新投資機(jī)會(huì)。
謝謝你的收聽(tīng)，我們下次課見(jiàn)。
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