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馬鞍山新都市廣場項目商業計劃書第一篇     概 況一、項目概況1、地理位置馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區30公里；北與江蘇省南京市江寧區毗連，至南京市區45公里，具有臨江近海，緊靠經濟發達的長江三角洲的優越地理位置。全市總面積1686平方公里，南北最大縱距54.4公里，東西最大橫距46公里。馬鞍山交通便利，擁有長江萬噸級的馬鞍山港，可與國內外港口四季通航；至南京祿口口機場20多公里；有寧馬高速與滬寧高速、京福高速、寧杭高速.寧合高速相連；有寧銅鐵路與皖贛線、滬寧線相連。距南京40分鐘車程，距上海3小時車程，距合肥2小時車程,距杭州3小時車程2、項目位置本項目地塊是馬鞍山控制性規劃A片用地，位于葛羊路、圓橋路、紅旗路和江東大道圍成的區域內。B地塊為葛羊路南、花果山東北，原星火福利廠位置。南為新城區，距市中心3公里；東1公里為寧馬高速公路出入口，北為國道和馬鋼新廠區；西面為老城區（金家莊區），有鐵路慈湖貨運站。3、土地用途A地塊區域面積：1154.917畝（合769944.84平方米）B地塊區域面積：82.472畝（合54981.59平方米）擬建大型專業綜合性市場，商業步行街、服務配套設施、住宅、寫字樓、賓館等。土地出讓年限：住宅70年，商業40年。4、規劃指標容積率：A地塊：1.1；B地塊：1.0。限高：80M。總建筑面積：約90萬平方米。5、項目投資規模：約20億元人民幣6、項目開發周期：五年（2004年—2008年）二、背景資料（一）宏觀形勢● 改革開放后的中國GDP持續多年保持8%左右的增長率，為世人所矚目。受中國龐大的國內市場所吸引，同時中國大陸具有土地和勞動力價格優勢，國際資本向我國，尤其向沿海地區加速流動。當沿海地區的國際資本與民營資本達到一定密度之后，受供求關系所影響，這些地區的土地、勞動力的價格優勢將逐漸喪失，從而促使大量資本開始向內陸地區尋找新的投資場所。● 進入新世紀以來，以上海為核心的長江三角洲迅速崛起，環太湖地區的蘇、錫、常和杭、嘉、湖等城市按照區域分工與協作和錯位發展的原則相繼為自己的城市重新定位，以保持與上海這一龍頭相對接，避免重復建設與過度競爭，拓寬了協作空間，強化了各個城市的特殊功能，增強了城市發展的源動力。2004年10月馬鞍山市正式加入長三角經濟合作圈。● 2010年的上海世博會將會極大地推進長三角地區的迅猛發展。● 近年來，以南京為核心南京都市圈框架正在加速構建，馬鞍山市的地緣優勢愈加凸現。如何以積極的姿態，在更高的起點上規劃城市建設，盡快與大都市城市圈相對接，已經受到地方政府的高度關注。二市的合作也進入實質性階段，真正在資源互補上實現區域分工協作，南京市的輕軌延伸至馬鞍山市已通過立項，南京中北（上市公司）的公交車已駛入馬鞍山。● 由馬鞍山、蕪湖、銅陵三市構成的皖江開發、開放帶建設亦已啟動，三市相互協作，相互聯動態勢業已形成。馬鞍山長江大橋已立項,2005年開工,2008年竣工,因此本項目的批發市場可輻射至巢湖地區.（二）區域經濟● 馬鞍山市的經濟以礦產開發、鋼鐵工業、特種汽車制造、造紙工業為基礎，擁有三家上市公司，經濟基礎較好，但產業結構不理想。近年來，馬鞍山市的招商引資卓有成效，圣戈班、中橡等一批中外合資項目發展迅速，馬鞍山市的經濟進入快速增長期。當前的國內外經濟形勢給馬鞍山市經濟發展提供了前所未有的機遇。● 2003年的市政府工作報告對未來五年的發展提出了“國內生產總值每年遞增12%，五年內實際利用外資5億美元，內資100億元”的奮斗目標。號召全市上下在開發、開放兩條線上下功夫、做文章。馬鞍山市2003年提出三年實現雙百“城區面積100平方公里，城市人口100萬”。2003年，以企業改革為中心的改革攻堅取得歷史性突破，行政管理體制改革繼續深化，也是全國行政綜合執法試點城市。● 對外開放向全方位、多層次、寬領域快速拓展。目前馬鞍山市正在全市范圍內形成全員發動，全民招商的氛圍，加速建設與完善一區五園體系，力爭在招商引資方面有大的突破。同時還看到，招商引資除了需要解放思想，變革觀念與制度創新之外，還需要創造一個有便捷的交通、通訊條件，完善的、富有人性化的生活和工作環境，廉潔和高效率的行政作風。● 2003年人均GDP1858美元，城鎮人均可支配收入8749元，人均消費性支出6610元，各項指標均列安徽省首位。● 馬鞍山市是全國“衛生城市”、“園林城市”、“旅游城市”，聯合國“最佳人居獎”，現在新目標是建設一個“生態馬鞍山”。● 市政府提出今年著力打造的道德為支撐、產權為基礎、法律為保障的“信用馬鞍山”。第二篇  項目定位一、市場需求分析當前，無論是國際環境與國內形勢，無論是馬鞍山市本身的城市化進程與開發、開放戰略的實施，都將給市場帶來巨大的商機。其理由為：1、外國資本的涌入與民營資本的迅速擴張必將大大加快中國工業化與國際化進程。各省市國家級和地方級的經濟開發區建設如火如荼，方興未艾。2、今后一段時間內國家將繼續實施積極的財政政策與穩健的貨幣政策，從而以加大基礎設施投入、政府購買、擴大出口和提升消費水平等途徑來有效地拉動內需，保持GDP的高速增長。3、大都市圈的規劃、城市圈的擴張、舊城的改造和建設，提升城市經營管理水平，改善城市生態環境。4、市政府提出要通過三步走，翻三番，確保“兩個率先”目標的圓滿實現。第一步到2006年，GDP比2000年翻一番，人均超2500美元；第二步到2012年，GDP達到5000美元，人均可支配收入達18000元。從總體小康到全面實現小康，廣大的人民群眾必將首先受惠，增加收入，提高貨幣的可支付能力。上述四個方面最終歸結到一個城市的生產性消費和生活性消費將出現較明顯的增長。而從產品消費的種類上講，主要集中在建材、家電、家具、休閑娛樂類消費、汽車和居住上。因此，以這類產品為銷售對象的市場必然會遇到十分看好的商業機會。本項目所在的馬鞍山市新區控制性規劃A片用地，處于江東大道以西、圓橋路、葛羊路以北和紅旗路圍成的區域內，西與老城區相毗鄰，北與慈湖工業園及馬鋼新廠區相接壤，東為3萬人的居住小區和寧馬高速出口，是馬鞍山的東大門；南為花果山公園。規劃中的南京至蕪湖輕軌沿江東大道而過；西面的鐵路貨運站及國道、長江碼頭是建立大市場現代物流的得天獨厚的條件。我們在經過多次的實地考察之后，對這一區域的特點進行詳盡的分析，認為：從馬鞍山市政府業已確定的開發、開放總體戰略考慮，這一區域處于老城區與新城區的交界處及城市東大門，比較適宜于建設一個集大市場、餐飲、賓館、休閑娛樂、商務辦公、住宅等物業的新的商業城。二、產品競爭分析（因住宅類物業供不應求，僅對商業地產進行分析）1、本地同類市場如華東國際裝飾城、花山路建材市場、解放路商業街等規模較小、品種單一，無法滿足消費者需求，造成消費外流；2、南京江寧區在建中的同曦建材市場會對本案有一定沖擊，但距離、成本和租金是本案的優勢，大而全、有文化、有品位、有創新是本案的核心競爭力；3、蕪湖建材市場開發經營很不成功，對本案影響不大。三、項目定位立足馬鞍山，輻射蕪湖、巢湖、江寧的建材、家俱、服裝、家電、農副產品等集散地，同時成為馬鞍山、南京的餐飲、休閑、購物和娛樂中心，成為馬鞍山市新的商業中心。四、SWOT分析要點：1、STRENGTH（優勢點）：1）本案處于馬鞍山新城區規劃方案的重要地塊，距離市中心僅五分鐘車程，人流，車流引入比較方便；2）本地塊就位與寧馬高速出入口，由紅旗路、葛羊路連通市中心，江東大道貫通南北，足可涵蓋南京、蕪湖、馬鞍山三大市場，交通便捷，地理位置優越，地段優勢明顯；3）規模大，占地面積830000平方米，建筑面積約900000平方米；4）配套完整，整個區域包括：四星級酒店、多功能商務樓、家居用品批發市場、建材批發中心、餐飲休閑、購物廣場、住宅、別墅等；5）位于地塊北側，江東大道和紅旗北路口有一個公交總站，乃將來的客流集散中心，人流匯聚，物品集散；6）地塊東即將興建3萬人的居住區，花果山東己建重點中學和將建2萬人居住區。2、WEAKNESS（問題點）1）地理位置雖然優越，但北側的紅旗路尚未建成；2）整個項目周期長，投資規模大，必須合理籌劃，建立多渠道資金來源；3）目前項目周邊環境較差，周邊都是農田、小路、廢棄廠房等；4）馬鞍山業態單一。3、OPPORTUNIES（機會點）：1)馬鞍山市的整體經濟目前正處于高速發展的起步階段，且基礎雄厚、經濟環境優越；2）全國整體的房地產市場正處于新一輪的景氣周期，近期介入市場的時機很好；3）國內宏觀經濟形勢向好，投資者信心增強，商貿活動頻繁必然對大型批發類型市場物業的需求量增加；4）目前馬鞍山、蕪湖、南京江寧區相關的大規模的建材、家俱、服飾、家電等大型市場并沒有真正形成，但又都在近兩年逐步得到發展；5）市府重視并大力支持本項目（己列入今年市政府實事工程），將有力的推動本項目的順利展開；6）國家《大店選址法》和《商業網點規范》在年內出臺，將保障本項目的順利實施和升值空間。4、THREATS（威脅點）：1）如果項目的開發周期較長，前期運作不順，后期可能要面臨市場下滑的風險；2）周邊城市，如蕪湖、江寧都在積極發展規模化商業市場，后期會對本項目的經營帶來競爭壓力；第三篇  總體規劃一、規劃思路借鑒國際流行的第五代商業地產模式——SHOPPINGMALL模式，同時保留了商業步行街等傳統業態特點，力求在購物、環境、休閑、娛樂、旅游、文化等方面與商業地產達到完美結合。本著“以人為本，因地制宜”的原則，將現代的建筑風格與傳統的徽派建筑元素揉合在一起，以強化該區域的傳統文化氣氛和旅游功能。未名湖畔綠地、廊橋及商業街景觀采用中西結合的方式，突出視覺效果。賓館酒店及休閑娛樂項目的設計則采用現代建筑設計理念，力求突出整個區域的中心功能和建筑層次。整個廣場以美化、綠化和亮化為目標。做到四個最，即市場面積最大，中外餐飲最全，傳統文化氣氛最強、生態環境最佳。將本項目打造成為馬鞍山市最為繁華的商業中心和不夜城。二、總體規劃本項目規劃的整體結構為“兩條綠軸、一個中心區和五個功能片區”，其中中心區圍繞兩條綠化水景主軸交叉處形成新區公共活動與休閑空間；兩條綠軸將地塊自然分割為五個片區，五個片區則以一種向外的商業功能漸次過渡為內向的商業與居住功能，使整個區域形成分布合理、功能清晰、過渡自然、人天合一的生態環境。1、兩條軸向綠化帶：以基地內現有的東西向水系和沿規劃的東西向干道為依托形成橫向綠軸，其向東與城市濱河綠帶相連，向西則與西部地塊徑連；南北向沿規劃干道規劃了一條縱向綠軸，從而整個新區形成十字型伸展的綠化網絡。通過軸線與道路的引導作用，使地塊內部的土地增值。2、中心區：以水系與綠化景觀為背景規劃大型主題廣場，四周布高層高檔寫字樓、產權式公寓，底下二層為大型商業廣場，聚集人氣，使整個地塊升值。3、五個功能區片：A區為賓館、寫字樓與餐飲娛樂區：該區靠近江東大道與葛羊路交叉口，是馬鞍山市的東大門。規劃在交叉口處設高層次的賓館和寫字樓，二樓外形上相互呼應，構成姐妹樓態勢，將建成城市的標志性建筑。賓館以西設一處休閑娛樂設施，與賓館、寫字樓配套，同時吸引南京的客人在商城消費。B區為家俱家電、建材批發區：位于地塊的東北部，建設大型家俱批發市場，規劃為三層大賣場，靠近江東大道，交通便捷，并可塑造新區良好的形象。C區為倉儲區：位于地塊北部，紅旗東路延伸段之南。倉儲區靠近建材、家俱、家電批發市場，可為批發市場提供便捷的配套服務，靠近鐵路、國道和公交總站，便于人流和貨物的流轉。D區：休閑步行街、小百貨區：考慮到地塊南部、葛羊路以南為城市主要的居住區，因此規劃了一片為之服務的商貿區，以零售、餐飲為主的商業配套對批發市場區也構成必要的補充。E區為住宅區：分位于圓橋路兩側的商住區和花果山邊的高檔別墅區，為整個區域增加人氣，為市招商引資創造條件。可參見總體規劃圖.第四篇  運作計劃一、經營理念本案博采新都市主義和SHOPPING MALL等之特長，根據馬鞍山當地的實際情況，挖掘當地厚的歷史文化內涵，進行創新，把新都市廣場塑造成一個主題廣場，讓大人、小孩、男人、女人、中國人、外國人都能在其中找到自己的樂所。以誠信為本，把本案做成旺租、旺鋪、旺場、旺銷，達到與經營者、投資者（業主）、合作伙伴共贏。二、運營模式為實施項目，在馬鞍山市組建安徽省新都建設股份有限公司，注冊資金6500萬元。考慮到本項目規模較大，物業種類多，開發經營及招商專業性較強，同時為便于與國內某一領域的著名企業進行強強聯手，特為專業批發市場、寫字樓、酒店、住宅、商業物業等在總公司設立專業的項目公司及市場管理和物業管理公司。根據各類物業的特點和市場情況，確立各項目公司的經營原則：1、住宅、別墅根據市場的需求，目標為全部實現銷售；2、寫字樓租售結合；3、酒店委托管理或整體轉讓；4、大型批發市場和其他商業物業以出租為主結合出售（以租帶售）；物流及輔房以出租為主，總體要求有穩定的現金流，實現滾動式開發，達到利潤最大化。商業地產以定單式為主——針對開業后的消費者、經營者、投資者的深層次的需求及潛在需求，給本項目定位、規劃及量身定制。三、實施計劃1、招商與營銷（詳見第六篇）2、加強市場管理市場的興衰主要依賴于日常的運作與管理，我們將從完善管理制度，加強監督機制和強化服務意識、提升服務水平入手，切實加強市場管理，確保市場規范、有序和健康地發展。1）健全管理組織與規章制度。我們將在建立物業管理公司的基礎上，建立市場管理委員會，配備得力干部承擔市場管理職能。與之同時，還將制訂與健全管理制度，尤其是對從業人員的職業道德規范，明碼標價、商品質量、售后服務和消防安全等方面作出明確規定。2）建立區域性的政府監督中心。我們計劃邀請工商、稅務、技監、安全和消協等政府部門派員到市場合署辦公，組建區域性的監督中心。一方面加強對從業人員的知識培訓與指導，另一方面對違規行為進行監督處理。3）建立行業自律組織，實施內部監督。建立行業自律組織，是培養從業人員自我管理的一條有益經驗。市場管理人員將主動參與行業組織活動，積極引導從業人員合法經商、誠信經商，主動疏導矛盾，提高從業人員素質。4）統一招商、統一宣傳，嚴格分區功能。5）強化員工服務意識。我們將加強對管理人員的培訓入手，強化員工的服務意識，提升政策水平與服務水平，主動地為進駐市場的業主、商戶排除后顧之憂。3、挖掘文化與旅游價值。充分考慮建筑的地方特色，除在住宿、餐飲、娛樂等外，還設計了主題廣場、古戲樓、茶樓舞臺、華表與石雕等文化元素，并在經營品種上已安排了旅游小商品、土特產品、風味餐飲等。擬安排一些地方戲聯唱、說書、高蹺舞蹈、雜耍、古代名人模仿、腰鼓與舞龍獅等傳統文化娛樂活動，借以渲染廣場的文化氣氛，提高文化品位，賦以旅游功能，繁榮與活躍市場。4、規范物業管理。廣場建成之前，將建立或委托物業管理公司實施日常物業管理，包括物業維修、綠化、保安和市場活動安排等。四、開發進度表序號工作內容2004年2005年2006年2007年2008年123412341234123412341規劃擴初設計及審批2市場研究與營銷策劃3大型超市4家具、家電市  場5建材、裝飾市  場6商品步行街7小商品市場8餐飲、娛樂9賓館10寫字樓11公寓12別墅13物流及輔房14配套工程第五篇 經濟效益評價現金流量預計表（按全部出售計）                  萬元一、銷售收入2004年2005年2006年2007年2008年2009年小  計銷售均價元/㎡萬平方米1、家具、家電500050005000500017500375002500152、建材、裝飾3000150009500375002500153、商業步行街100006000500050001900080000500084、小商品市場50005000250012500250055、大型超市2000550012500250036、餐飲、娛樂等400020002000100001800040004.57、公寓20000150001000075005000575002500238、別墅500050003000300032501925035005.59、物流及輔房2000550075001500310、賓館15000150003000511、寫字樓300030001000100045001250025006.512．租金收入2000300050005000100011000市場培育期合  計5000655005600053000285007975028075092二、成本支出2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年小 計（萬元）1、土地10001141810660230782、前期費用50050010010010010060020003、規劃設計費15065080080030030030004、營銷策劃費5080050050050030026505、家具、家電400040005350135006、建材、裝飾200080003500135007、商業步行街30002000300080008、小商品市場2000300050009、大型超市20003000500010、餐飲、娛樂30002400540011、公寓80006000600053002530012、別墅4000300040001100013、物流及輔房20002000400014、賓館4500500030001250015、寫字樓150030002650715016、不可預見費用(15%)100050004800470012001670017、七通一平（區域）2000110002000100010001700018、配套規費9403562318720009981068719、公司管理成本100200300300300300300180020、稅費300400035003200200042001720021、招商銷售獎勵（1%）100800800500400200280022.管理團隊獎勵3000500350023、推介與廣告（1%）600800800500300200320024、財務費用（按10%）10015002500250025002500150013100合         計1900240087632254337489501969875002327153、財務預算表2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年合   計投  入-1900-24008-76322-54337-48950-19698-7500-232715銷售回籠50006550056000530002850079750280750自有資金19006300180010000融  資130001200025000還  款-25000-25000年度贏余029229781663405088024725058035注：收入為正，支出為負。4、投資回報分析：總利潤：280750-232715+13100（財務費用）=61135萬元稅后凈利潤：61135×67%=40960萬元項目利潤率：40960/200000=20.5%投資利潤率：40960/35000=117.1%年投資利潤率：117.1%/4.5=26.1%  （實際資金利用周期4.5年）二、財務說明1、賓館的轉讓未考慮利潤；2、財務費用中考慮了土地分期付款，但計算利息，也考慮了融資成本；3、所有出讓均價比目前市場價格低，較保守；也未考慮上漲空間；4、實際上，商業物業以招租為主，本計劃書未作調正，僅考慮市場培育期部分租金收入。四、社會經濟效益本項目由于屬區域性成片開發，且所涉行業為商貿餐飲、娛樂、賓館、物流、加工業等行業，其開發進程恰與馬鞍山市的未來發展同步，可以預見將獲得顯著的社會效益和可觀的經濟效益。1、顯著增加城市經濟總量與財政收入該項目建成后，50萬平方米的商業性經營面積及配套，預測可實現年銷售額超50億元，年綜合稅收超2.5億元。2、觸發產業鏈上下游產業和相關服務業的發展本項目以商貿、服務業為龍頭，其經濟能量將通過產業鏈傳遞到上、下游產業和相關服務業（如加工業、餐飲業、賓館、地產等）。同時人氣積聚、萬商云集也將吸引更多的具有戰略眼光的投資商來馬鞍山投資。3、有效地改善就業狀況未來幾年內將有數以億計的農村勞動力轉移到城市，社會就業形勢十分嚴峻。本項目全部建成之后將向社會直接提供就業崗位15000個左右。4、促進招商引資投資環境改善，市場繁榮，必將促進馬鞍山市的外向型經濟發展。5、城市功能明顯增強本項目處于老城區與新城區的交叉區域，它對于新城區的擴大和老城區的改造具有不可或缺的作用。同時，本項目建成之后，由于商業功能的健全，將使馬鞍山市的消費變輸出為輸入，從而強化馬鞍山市的中心城市地位。6、有效經營城市本項目建成后，將大大改善區域環境和城市配套，政府將在周邊地塊的出讓上獲得回報。第六篇  營銷計劃一、營銷策略本項目延聘上海著名房產營銷策劃公司——上海華燕置業策劃有限公司擔任本項目的全程營銷策劃。通過大量的市場調查，充分了解消費者的心理與需求，充分了解本區域及周邊區域同類物業的狀況，根據不同物業的特性，制定適銷的營銷方式。在批發市場項目上，我們與浙江萬事利集團等建立戰略合作伙伴關系，充分利用他們的社會資源和開發經驗進行運作。二、招商計劃項目招商是本項目開發過程的重要環節。招商的切入時機、招商的前期調研與策劃是決定招商成功與否的主要因素之一。同時，鑒于該項目開發是有城區規劃、建設功能特性，招商工作不僅需與城區發展相協調，而且要與馬鞍山城市社會經濟發展相協調。為此，本項目擬將現代營銷組合原理移植到項目招商的全過程之中。現將初步打算概述如下：1、市場調研。為招商服務的市場調研，其任務主要是馬鞍山市市場情況，如相關市場分布規模、商品品類、租金價位，商品品牌代理商與主要分銷商的實力、銷售額、目前的銷售情況和潛在的消費能力，消費者的需求等。在此基礎上對調研資料綜合分析，從而找準項目的市場定位，特別是要確定市場的賣點。2、組織招商班子。招商的具體實施需要一班人馬。招商工作可以委托某家富有招商運作經驗且熟悉該地區市場的商務顧問承擔，也可以招聘有招商實踐經驗的人員具體實施。3、培訓招商人員。對招商人員進行集中培訓，包括儀表、接待、招商日記、談判與溝通技巧，招商策略等，以利提交招商成功率。4、廣告宣傳。在確定項目賣點的基礎上，制訂由粗而細，由稀而密的廣告宣傳計劃。在基建動工的同時，培訓與廣告工作可穿插進行。廣告宣傳前期以介紹開發商的實力與信用、項目的實施規模與配套條件為主。中期宣傳市場營銷方式、價位、定金式租金、付款方式、優惠措施等，后期則重點宣傳招商實現率、裝修標準、市場管理辦法、試營業與開張安排為主。廣告宣傳可通過效果圖、模型、軟性文章、傳媒廣告、活頁廣告和戶外廣告等多種形式。方式的采用主要參考價效比。特別需要以富有誘惑力的廣告詞來呼喚對象的潛在意識。5、招商側重點：A、對重點地區主動出擊招商，如溫州等地；B、引進主力店和人氣店，以點帶面；C、前期與有社會資源的投資商簽訂合作協議；目前已取得實質性的進展（根據商業地產運營定律3、6、9、12進行操作）。6、制作一份《招商手冊或招商說明書》（邀請函）。內容有：平面圖、效果圖、開發商背景、開發理念、商圈圖、租金范圍、管理制度等。7、市場內部分區平面圖（產權圖與經營圖）。8、制訂切實可行且有較高收益率的營銷價格。市場的營銷或租賃價格需要參考當地和周邊城市的市場價位，營銷方式既要有明確的標準，又要有相對的靈活性，價格在周邊城市中具有競爭力。盡可能達到市場招商一氣呵成，形成氣勢。9、招商計劃與該區域開發建設進度的協調性，使招商、造市、城區管理同步進行。第七篇  競爭優勢1、縱觀本案有如下優勢：2、獨特的地理位置；3、便捷的交通條件；4、規模大、配套齊、有主題、起點高，下可復制；5、新的土地政策及管理體制，會使土地成本升高、資源越來越稀缺；6、《大店選址法》和《商業網點規劃》會對新的項目有所制約；7、文化與創新是本案的核心競爭力；8、本項目有一流的管理團隊。第八篇 管理團隊安徽省新都建設股份有限公司（下簡稱本公司）由五個發起人：蘇州市農工商房地產開發有限公司、秦偉.趙國毅、張群.秦蘇驊。按照現代企業制度和經營理念建立的股份有限公司，主要從事房地產的開發、經營、中介和物業管理，主要發起人之一蘇州市農工商房地產開發有限公司成立于1993年，具備豐富的房地產開發經驗，市場運作能力和良好的社會信譽（省級AAA資信等級和重合同、守信譽單位）。本公司決策和管理層文化素質較高，經營理念超前，具有豐富的市場運作經驗，并已組建了一個在資本運作、資源整合、招商引資、市場開發、市場營造、市場管理等方面具有較強能力的專業人才班子。豐富的社會資源和成功經驗為本項目的順利實施提供了可靠的保證。團隊主要成員介紹如下：秦  強：上海同濟大學本科畢業；復旦大學、交通大學房地產研究生畢業。有從事建筑設計和房地產開發二十余年的經驗，現任本公司董事長、蘇州市農工商房地產開發有限公司董事長。秦  偉：浙江省優秀企業家，浙江金華恒興（恒盛）化纖有限公司董事長、蘇州國成投資有限公司董事長、蘇州恒通化纖母粒有限公司董事長、本公司董事。張  群：浙江省優秀女企業家，金華精選礦業有限公司董事長，本公司董事。劉東寧：研究生學歷，曾擔任多家著名外企總經理，具有豐富的管理經驗，資深策劃師，現任本公司總經理。趙國毅：曾在浙江多家國企和民企擔任總經理，現任本公司董事、副總經理。陸小紅：全國注冊市場總監，公司市場部經理。王文松：曾任浙江近江集團總裁，萬事利集團房產部總經理。現任批發市場項目公司總經理，具有豐富的市場開發、市場招商和市場培育的成功經驗，在江浙已成功的開發了數個大型批發市場。本公司延聘由上海房地產業權威印坤華教授領銜的上海華燕置業策劃有限公司擔任本項目的全程營銷策劃。延聘由浙江著名規劃師吳偉進領銜的浙江浙華建筑設計事物所為本項目總體規劃及單體設計。另外本公司還在當地公開招聘有識志士加盟，努力打造一支有凝聚力、有競爭力、有戰斗力的高效團隊。我們企業的宗旨是：誠信為本。企業的精神是：持續創新，追求卓越。團隊的精神是：以人為本，重視員工，堅持公司、員工、客戶、合作伙伴共同發展。第九篇  風險與對策由于項目實施周期較長，在實施過程中尚有許多不確定性因素，故必須充分預測項目的實施風險，盡可能完善保障措施，最大限度地提高項目成功運作的可靠性。一、  政策風險與對策1、由于局部地區房地產過熱，央行會對房地產信貸政策作進一步的調正，以致影響到房地產的經營活動和方式。為規避風險，必須建立多渠道的資金來源。1）制訂周詳的滾動開發實施計劃，并付諸計劃一定的彈性，出售與出租相結合，保證有足夠的資金回籠和穩定的現金流。2）憑借公司良好的信譽，與銀行簽訂授信協議，獲得一定的信貸額度，以備需要時采用。3）引進境外投資基金。4）引進信托資金。2、本項目屬招商引資項目，享受中西部引進中外合資企業優惠政策。為規避風險，我們要求在土地合同中及馬鞍山市政府會議備忘錄中明確，確保政策的延續性。二、市場風險與對策對于市場風險我們采取的方法是：1、依靠本案的成本優勢、政策優勢縮短開發周期，搶占市場。2、產品創新:按照SHOPPING MALL商業模式建立一個高平臺的商城,在住宅區內引入生態,健康,運動等概念打造高檔住宅區,讓消費者在購房的同時也選擇了一種生活方式。3、營造市場:充分利用現有的社會資源去廣東,江浙招商,同時引導當地商家共同營造和培育市場。挑選精兵強將，建立一流的項目策劃隊伍施工管理隊伍、項目招商隊伍和物業管理隊伍，并將其形成合力，全力打造質量一流、管理先進、富有特色的精品項目。第十篇  說  明本商業計劃書僅供公司董事會成員和經過選擇的合作伙伴，在對本項目參與討論時使用。不能復制或使用于其他用途。其中任何內容在未經本公司董事會許可的情況下，不準向他人泄露。所有此商業計劃包含的信息及進一步查詢的相關任何信息都必須永久地加以保密。香港美聯物業、上海華燕置業、上海優瑞、美國國際標準項目研究院和本公司市場部為本項目作了大量的市場調研和項目可行性分析；新加坡CPG，加拿大Y+W，加拿大華凱國際建筑設計，浙江浙華建筑設計事務所為本項目總體規劃與定位提出了寶貴意見,在此一并表示感謝。此商業計劃中所含的信息是建立在大量的社會調研獲取的可靠數據的基礎上，根據經驗進行邏輯推理得出，由于總體詳細規劃尚未最后確定及市場也在發生變化,所以本計劃書可能會與實際結果有所偏差。因此，本計劃書僅供投資者在評估項目時參考。收到此商業計劃書的人如無意投資，需立刻將手中的此商業計劃及所有拷貝件交還給張靜小姐或本公司其他代表人。安徽省新都建設股份有限公司蘇州市農工商房地產開發有限公司聯系人：劉東寧、張 靜電話：0512-68087330/68083293