租賃和融資租賃
上一次我們談的是《民法典》中合同編的發展，第一分編是通則編，第二分編是典型合同，我們以前談到過，第三分編是關于無因管理和不當得利，我們以前也講過了，剩下的是其他的一些合同問題。
第 一 篇
-THE FIRST-
合同里變動比較大的主要是租賃合同和融資租賃合同，另外在合同里保證合同唯一的變化是關于保證責任的方式問題。原來《擔保法》里規定了當事人沒有約定或約定不明確的，承擔的是連帶責任保證。這次明確規定了，沒有約定或者約定不明確的，承擔的是一般保證。一般保證和連帶責任保證區別在于，有沒有先訴抗辯權的問題。合伙合同盡管是新加的，但是在合伙協議里也做了相應的規定，也沒有多大的變化。
另外一個比較大的變化是，把居間合同改為中介合同，在制度上增加了解決實務當中關于委托人跳單的問題。比如，買賣房屋掛在中介，開始依靠中介介紹，后來我不用他了，直接與房主簽訂合同。《民法典》這次明確規定，委托人接受了中介人的中介服務，利用了中介人提供的交易機會，繞過了中介人訂立的合同，同樣要支付報酬，按照約定支付中介費。
還有一個合同變化不是很大，保管合同里明確了什么時候保管成立的問題。你到服務場所接受服務的活動，將物品放到指定的地方，視為保管合同成立了，成立了保管關系。這也是為了解決實務當中的問題，你把車放到停車場里，算不算保管？你到超市去購物，把東西放在保管箱里，算不算保管？這次《民法典》明確保管是成立的。
在實務當中比較會發生爭議的是，你到場所接受服務的時候，寄存的物品是屬于有償保管還是無償保管？我到超市購物，我把包放到超市提供的保管箱里，出來以后發現包里的東西丟了，這種情況是屬于有償保管還是無償保管？因為賠償的責任是不相同的。
寄存物損壞的，無償保管是要有故意和重大過失，保管人才需要承擔責任。如果保管人沒有故意或重大過失，保管人是不承擔責任的。有償保管是保管人有過錯就要承擔責任。這種情況下，我傾向于有償保管，因為這不是白給你看的，你去買東西才讓你在這放的，這是提供有償服務的。
今天我主要講一下租賃合同和融資租賃合同。
01
租賃合同
租賃合同是非常常見的，大家非常熟悉的一個合同。租賃合同是轉移標的物使用權的典型合同，凡是涉及到關系轉移標的物使用權的，如果沒有另外的規定，都要參照適用有關租賃的規定。關于租賃合同我想主要談以下幾個問題：
一是關于出租人的主給付義務。出租人的主給付義務是將約定的標的物交付給承租人使用，并保證在整個租賃期間標的物適于租賃使用的狀態。合同目的是轉移標的物的使用收益權，出租人必須保證標的物能交給人家使用，也要保證他在租賃期間能夠使用。
比如，出租人的物的瑕疵擔保責任，你需要對標的物的質量負瑕疵擔保責任，需要負擔保的物可以使用的責任，符合它的用途，符合使用目的，不能存在影響標的物使用的瑕疵擔保責任。
瑕疵擔保責任的構成跟出賣人的瑕疵擔保責任構成沒有多大的區別：一是訂立合同時瑕疵就存在；二是交付的時候還沒有除掉；三是承租人不知道，如果承租人知道或者應當知道標的物有瑕疵，構不成出租人的瑕疵擔保責任。你知道就代表你愿意，你接受了就要承擔責任。如果標的物的瑕疵危及到他人人身財產安全的，這樣的瑕疵即使承租人知道，出租人也要負擔保責任，承租人可以解除合同。
出租人要保證租賃物上不存在第三人的權利，但是第三人的權利必須是影響承租人使用標的物的權利，如果不影響他使用，那就無所謂了。要保證第三人不能對租賃物主張影響承租人使用的權利，這是權利瑕疵擔保。
法律當中明確規定了第三人主張權利時，承租人有通知義務。第三人主張權利承租人應該把這件事告訴出租人，要讓出租人知道，出租人可以采取措施，消除第三人主張的權利。如果承租人沒有通知，使出租人能夠采取措施，避免第三人的權利對承租人有影響的，而沒有能夠采取措施，由此造成的損失由承租人承擔。
這次的《民法典》增加了一條，不是因為承租人的原因，使承租人不能使用租賃物的可以解除合同，與權利瑕疵擔保是有關的?！睹穹ǖ洹樊斨幸幎ㄓ邢铝星樾沃坏?，承租人可以解除合同：
一是標的物被一方查封、扣押。標的物被司法機關、被行政機關查封、扣押，你就不能用了，不能實現合同目的可以解除合同；二是租賃物的權屬不明，權屬有爭議。第三人主張標的物是我的，出租人說標的物是他的，雙方發生爭議，第三人主張所有權，是可以要回去的，權屬不明確，我當然可以解除合同；三是租賃物違反法律、行政法規關于適用條件的強制性規定。租賃物不是什么情況下都可以用，需要達到一定條件的強制性的規定。危房能用嗎？報廢車輛能租嗎？肯定不能。如果出租了這樣的租賃物，承租人可以解除合同。
這是《民法典》當中的新規定，為了使承租人在整個租賃期間，能夠按照約定的用途或者根據物的性質來使用物，使用的期間必然會發生物的損毀。損毀是屬于正常行為造成的，不承擔責任。如果損壞需要修復，就發生了租賃物的維修義務。
在這點上《合同法》和《民法典》沒有區別，都規定了當事人可以約定，當事人沒有約定的時候承租人負擔維修義務，但是承租人負擔維修義務是有條件的。
一是需要維修，不需要維修當然沒有問題；二是我要知道物要維修，承租人需要通知，這是承租人的義務。你沒有通知我，我不知道，那我當然不用負維修義務。你通知了沒有維修，那是出租人的事。通知了有必要維修，我又告訴你需要維修，你當然需要負擔維修義務。這期間如果你沒有維修，承租人是可以維修，也可以安排別人來維修，費用由出租人負擔，也可以從租金里扣除。
法律當中缺少一條規定，出租人有沒有維修權利？有些國家的法律明確規定了，維修不單純是義務的問題，還是權利的問題。承租人在使用物，需要維修了，我知道要維修的時候，我可不可以提我要維修，這是維修權利的問題。現在我們的法律沒有明確這一塊，但是應不應該有？當然應該有。如果不維修，再使用可能會造成毀損，可能會有這樣的一個嚴重后果。
維修的原因都是因為非承租人的原因造成的，如果因為承租人的原因造成的需要維修，出租人當然不用承擔維修責任，那是你的賠償責任，誰造成損害誰負責。承租人的行為導致租賃物毀損，當然承租人要負責。因為不是承租人的原因造成的需要維修，維修了我也不能用。這種情況下，承租人就可以要求減免租金。
涉及到承租人的基本義務當然是支付租金，另一個義務是按照約定使用租賃物。因為這是轉移使用權的合同，你用完以后需要把物還給出租人。因此，你必須按照約定，沒有約定當事人要根據租賃物的性質來使用。如果違反約定，造成了標的物的損失，要負賠償責任；導致毀損滅失的，出租人可以解除合同，并請求賠償損失。
二是關于買賣不破租賃的規則。所謂的買賣不破租賃，它指的是標的物所有權的變動，不影響租賃合同的效力。從構成上來講，必須具備以下三個條件：
第一，租賃合同要有效存在，如果租賃合同無效，或者租賃合同不存在，就不發生這種問題。
第二，租賃物已經交付給承租人占有。《民法典》明確規定是在租賃物占有期間，不是租賃期間，租賃期間和占有期間是有差別的。租賃合同生效才是租賃期間，但是你不一定是占有這個物，只有出租人將租賃物交付給承租人，承租人取得占有。這種情況下，才能適用這個規則。你占有以后，你又把租賃物還給出租人了，那就不能適用這個規則。如果轉租呢？轉租不喪失占有，因此在此期間仍然適用這個規則。
第三，所有權變動。我們講買賣不破租賃，不是買賣不破租賃，是所有權變動不破租賃。比如贈與，只要所有權變動，都適用這個規則。
有的國家的立法例當中明確規定了，所有權變動不影響租賃合同的效力，是適用于不動產的，只有在不動產當中才適用買賣不破租賃的規則。我們的法律當中沒有規定這個，因此能不能說因為這是動產租賃就不適用這個規則，我覺得不能。因為法律沒有做這個例外規定，因此如果是個動產租賃，在此期間發生了所有權的變動，應該也可以適用“買賣不破租賃”的規定。
從實務上來講，買賣動產的買受人要考慮這個問題。為什么一般規定不適用于動產，因為它覺得動產適用沒有必要。不動產適用不破租賃的規定，主要是基于不動產的稀有性。但是法律沒有做例外規定，既然沒有規定，那同樣可以適用動產。
我的看法是，你不能以租賃物是動產，而否定買賣不破租賃的規則。買賣不破租賃規則實際上賦予了承租人的租賃權、承租權一定的物權效力，可以對抗第三人。因此，該規則的效力后果是租賃合同仍然繼續有效，繼續對新的所有人有效，新的所有權人取代了原來出租人的地位。
三是這次的租賃合同當中，它的發展與原來《合同法》不同的地方是吸收了最高人民法院在關于房屋租賃法律適用若干問題的司法解釋。這主要吸收了以下幾個地方：
第一，關于轉租的問題。轉租有合法轉租和不法轉租，合法轉租是經出租人同意，司法解釋當中有一個規定，出租人知道轉租的事實，六個月內未表示反對的視為同意，這點《民法典》當中做了明確規定。
你轉租了，出租人知道，但是六個月都沒有表示反對，那就視為同意轉租。同意轉租就是有效轉租，有效轉租成立以后，原來的承租人就是轉租人，轉租合同的承租人是次承租人，這是兩個合同關系。轉租有效是指對原出租人來說的，因為經過你的同意，對你就會發生效力。因此他就不能以出租人違反合同的約定來解除合同，因為你同意我這么做，轉租合同是以原來的租賃合同為基礎的。
這次的《民法典》明確規定，轉租的期間只能是原租賃合同的剩余期間。我原來租的是兩年，現在用了一年，你如果轉租的話，最多轉租一年。在轉租當中，次承租人要向承租人負責，承租人要向出租人負責，同時承租人要對次出租人的行為向出租人負責。比如，轉租期間的標的物，因為次承租人的原因，造成損毀滅失，承租人仍然要向出租人承擔責任。
這次《民法典》當中有一個規定，關于次承租人向出租人履行義務的規則。上次我們講通則里規定的第三人履行的時候，債務人不履行債務，對履行有利益關系的第三人可以履行的。這次《民法典》規定，承租人不向出租人履行支付租金義務時，次承租人可以向承租人支付租金違約金。次承租人向出租人支付了租金違約金，可以頂替他向承租人應當履行的支付義務，并且他可以取得代位權。
第二，關于房屋買賣當中優先購買權的規定。司法解釋當中的一些規定也被《民法典》吸收了。房屋出租人在出賣房屋時，房屋承租人享受優先購買權。最高院的司法解釋里有規定，這次《民法典》吸收了這個規定。出租人通知承租人出賣，在合理期間內通知以后，15日內沒有做表示的，視為放棄優先購買權。如果是委托拍賣的，應當在5日內告知他要拍賣，5日內告知他，他沒有參加拍賣，也視為放棄權利。這是時間規定，如果你沒有在此期間內通知他，那就是侵害了他的優先購買權，可以請求賠償。
優先購買權人的權利，不能優先于其他人的優先權。他人的優先權有兩個：一是共有人的優先購買，二是近親屬的優先購買。如果房屋是共有的，你要出賣房屋，共有人要買，承租人不能買。共有人的優先購買權，優先于承租人的優先購買權。實際上這是兩回事。共有人的優先購買是一個份額購買，根本不是就整個標的物優先購買，只是對其他人出賣的份額進行購買。承租人購買是對整個標的物進行購買，這是兩回事，賦予承租人優先購買權的目的是使用權和所有權統一。
還有近親屬的優先購買權，出賣人要出賣自己的房屋，如果近親屬有人想買，當然要賣給近親屬。我們現在規定的是近親屬，我們古代法中規定的是親屬、近鄰。我如果要賣房子，需要先問我的鄰居要不要？鄰居如果要的話，需要先賣給他。
另外還規定了優先購買權的性質，優先購買權是屬于物權還是債權？這是有不同的觀點。如果認為它是物權，它可以直接主張出賣人與第三人訂立的合同無效。這次的《民法典》當中明確規定，承租人優先購買權受到侵害，可以要求賠償，但是不能主張出賣人與第三人訂立的買賣合同無效，優先購買權在性質上是形成權，而不是物權。
原來的《合同法》中只是規定了共同居住人的承租，司法解釋當中加了共同經營人，這次的《民法典》中吸收了此規定。承租人死亡了，共同居住人或者共同經營人，當然可以主張繼續租賃，這也是維護共同居住人和共同經營人的居住需要和經營需要。
還有一個規定是，優先承租權的問題。出租人要繼續出租的時候，原來的承租人有優先承租的權利。你要把租賃物租給別人，原來的承租人以同等的條件優先出租。
